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深圳建二手房价引导制度,需定期公布全市商品住房合理成交价格

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为坚持和贯彻房住不炒基本定位,加强房地产市场管理,维护房地产市场秩序,9月17日,深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》公开征求意见。《征求意见稿》共九章108条。

《征求意见稿》的主要修订内容包括:明确完善房地产预售许可管理、完善房地产销售价格备案制度、加强开发企业销售行为监管;在二手房交易方面,明确完善房地产市场价格监管机制,并建立存量商品房价格引导制度;在房屋租赁方面要求加强租赁房屋管理,实行实名租赁、建立租赁租金监管制度等。

对于修订监管办法的必要性,深圳市司法局指出,近年来,随着房地产市场的快速发展,部分热点区域和热点楼盘出现了抱团炒作房价等情况,国家相继出台了完善房地产市场监管的政策措施,深圳市房地产市场监管职能也进行了相应的调整,相关规定尚不能满足当前房地产市场监管的需要。同时,深圳市按照党中央国务院关于保持房地产市场平稳健康发展的总体要求,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,长期坚持房住不炒定位,综合运用供给侧和需求端调控等多种手段积极应对市场变化,在房地产市场监测、价格监管与引导、市场信息披露与监管、行业信用管理等方面摸索形成了一些行之有效的房地产市场监管举措,亟需通过立法加以固化。

深圳市司法局认为,有必要开展《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》的修订工作,弥补房地产市场监管空白,完善房地产市场监管制度,不断提升深圳市房地产市场监管的法治化水平。

具体而言,在完善房地产预售许可管理方面,一是明确市、区住房产业化主管部门认定的装配式建筑项目有关工程进度的预售条件。二是要求房地产开发企业在申请预售许可前,应提前将拟预售的商品房项目向市主管部门申报纳入预售计划。三是明确在约定竣工日期未竣工项目的预售管理,对该类项目的预售申请,区主管部门不得受理;在项目办理联合竣工验收并按规定完善相关手续后,可以申请办理商品房现售。四是完善《深圳经济特区物业管理条例》确立的“房地产买卖合同与前期物业服务合同、临时管理规约同时备案”制度。

同时,完善房地产销售价格备案制度,明确房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格并报送给区主管部门。市、区主管部门应当对报送的商品住房和商务公寓的销售价格进行指导。区主管部门可以通过数据共享方式将商品房销售价格推送给市场监管部门备案后对外公布。

加强对开发企业销售行为监管上,《征求意见稿》提到,在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”以及“通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房”两种情形;在房地产开发企业不得实施的价格违法行为和不正当竞争行为中增加“商品房销售不予明码标价或者未按照备案价格明码标价,或者在标价之外加价出售或者收取未标明的费用;利用广告或者其他方法,对商品房的质量、销售状况、配套设施、曾获荣誉等作引人误解的虚假宣传;违规为购房人垫付或者变相垫付首付款,有违公平竞争”等情形。

对于房企囤地行为,意见指出,房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的,规划和自然资源部门应当依法进行处置,并纳入诚信档案。

房地产开发企业因自身原因造成土地闲置的,在处置责任履行完毕前,规划和自然资源部门应当在土地供应时禁止该房地产开发企业及其控股股东参与。

在完善房地产市场监督管理机制方面,《征求意见稿》对存量商品房的交易价格也做出规定。

意见指出,完善房地产市场价格监管机制,对存量商品房项目交易价格出现异常情况的,深圳市房地产主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施等方式给予提醒告诫;存在价格违法行为的,由市场监管部门依法进行处罚。

同时,建立存量商品房价格引导制度,深圳市主管部门定期发布全市商品住房项目合理成交价格信息,对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目,引导市场理性交易。

《征求意见稿》还提到,建立房屋租赁参考价格发布制度,结合历年深圳市房屋租赁参考价格发布工作经验,明确由市主管部门定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

此外,建立房地产市场信息报送制度,房地产经纪机构应当及时向市主管部门报送存量商品房买卖、租赁挂牌和成交信息,并对报送信息的真实性和准确性负责。

在租赁住房方面,《征求意见稿》显示,建立租赁资金监管制度。住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行设立唯一的租赁资金监管账户并签订租赁资金监管协议。从事利用收储房源开展住房出租业务的住房租赁企业,应当在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或者提供银行保函。租赁资金监管协议应当明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等内容。商业银行不按租赁资金监管协议拨付资金的,银行监管部门应当依法处理并作为不良行为记录纳入公共信用信息管理。租赁资金监管的具体办法由市主管部门会同银行监管等部门另行制定。

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