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探讨商品房预售制度|房企: 资金成本猛增,七成公司难以为继

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近日,取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是,预售制度本身也存在一定的问题,比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革,澎湃新闻将进行多方面探讨。

预售制度被认为是房企最后的金融红利。在取消预售制度的呼声中,房企人士的意见几乎是一边倒,即认为现阶段不具备取消的条件。

70%的房企将难以为继

“预售制是房企最后的金融红利,决不能取消”,来自闽系房企的高管张斌这样认为,(预售制取消)这块影响很大。

张斌解释称,如果取消,那么资产负债表的上预收款或许真成了负债;另外,若现房销售,估计要影响1-2年的现金回收,高周转、快周转根本做不到了。加之融资成本较高,总而言之,预售制若取消或现房销售,将是灾难性的。

对于外界所言,现阶段经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,是不是有条件考虑慢慢的取消现行的房屋预售制度?

康桥集团副总裁兼江浙区域公司董事长肖春和认为,现阶段,取消预售制度为时尚早,真要取消预售制度的话,还需要比较长的一段时间。现阶段转为现房销售之后,可能70%的房企将难以为继。

“难度比较大,目前条件似乎还不具备”,一位来自销售额排名前十名房企的高管张俊表示,现房销售对房地产的负债结构都会产生比较大的影响,原来的预售资金是没有成本的,现在需要额外补充有成本的资金,所以成本会上升。

肖春和表示,在当前“345”新政的政策环境下,绿档房企不到40%且多为大型国企和央企,大部分房企还称不上经营良好,取消预售制度为时尚早。

肖春和表示,房地产的金融属性决定了资金的使用效率、使用成本及使用周期,房企都要均衡考量,当下我国的资金成本要比其他发达国家高出不少,这也是我国大部分房企追求快周转的主要原因,在融资成本没有大幅下调之前取消预售制度,我想会有70%,甚至更多的房企会难以为继。

以国内最大的住宅开发商碧桂园为例,截至今年6月底,截至2020年6月底,因为预售制产生的合约负债为6858.18亿元,占其总负债1.98万亿元的34.59%。

合约负债是因为预售制产生的一种预收账款。因为预售制,房企在房屋建设阶段即进行出售,到真正的交付仍需2到3年的时间。房企在交付前收到的购房款即是合约负债,算负债,但无需支付利息。

如取消预售制度,单就负债一项,碧桂园的6858.18亿元合约负债将会是真正的负债,且是需要支付2到3年的利息之后,等房屋建成后才能有销售资金。

碧桂园2020年中期业绩报告显示,期内,该公司的融资成本为5.85%,以此为准,6858.18亿元每年将产生401亿元的利息。期内,该公司经营利润为358.87亿元,归属股东的净利润为219.3亿元。

土地市场将急速降温

谈及对土地市场的影响时,肖春和表示,我国三四线城市大部分政府对土地财政的依赖程度还是很大,若取消预售制度会造成土地市场急速降温,将严重影响土地市场的价格,进而影响房价大幅下调。我国居民购房者大多数都为贷款购房,房价的大幅下调会引发一系列的金融风险,甚至诱发社会的不稳定因素。

肖春和介绍,目前多数房企的拿地——预售周期大概在6~12个月,若真正实行现房销售的话,房企的销售周期至少增加24个月,对房企的现金流回证周期的影响最起码两年以上,致使房企的周转效率下降2/3。

此外,房子从预售到交付有两年的时间差,开发商拿到预售款后可省两年的利息。肖春和举例表示,获取一块25万平方米建面的土地,土地成本10亿元,资金成本以10%计算,若实行现房销售,单资金成本就增加2亿元才能维持原有的开发规模,大多数房企是承担不起如此高昂的资金成本的。

在最新的“345”新政下,中小房企的融资能力、信用评级都难以融到低于10%成本的资金,大中型房企房企又有过半数房企为红、橙、黄档企业,融资(有息负债)的余额增长又受限,进而影响开发规模,肖春和称,真的实行现房销售的话,就不存在高周转一说了,至少影响规模一半。

“预售取消会推高房价”

张俊认为,现房销售将会改变房企目前的经营模式,需要从制度层面进行设计,否则可能会推高房价。

国内知名券商地产首席分析师陈慎此前曾撰文表示,预售制设计的思路是通过帮助房企降低杠杆成本,加速其资金回笼用于项目的再投资,从而达到加速住房供应的目的。

张俊解释称,地产企业周转率也会下降,ROE(净资产收益率)也会走低,开发商会转移一部分成本到售价中,具体的涨幅当然能转移多少取决于市场情况。

另一位来自销售额前50名房企的高管张耽表示,由预售到现房,即便是逐步取消,短期还会进一步增加供给难度。大家都在谈最近几年的高周转令房屋质量下降,如果预售转现房销售,房企为了更快的周转,只会更赶工期,如果现有的监管体系不能改变,房屋质量更加堪忧。

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