网易首页 > 网易房产 > 正文

“三条红线”下的房企众生相:扎堆融资抱团保价

0
分享至

“作为头部企业,无论是全国性的头部企业,还是本土的龙头企业,都要有担当和责任去维护好现在相对已经比较脆弱的市场本身。”9月17日,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开,商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示。

这次会议讨论了“疫情影响、政策收紧、打折促销、企业发展”等多个问题,对“打折促销”的话题,大家观点普遍一致:对行业弊大于利。会上,两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示,不带头降价。

房企抱团“保价”的现象并不罕见,但以省级商会的名义号召行业抱团,凸显了形势的严峻性。

按照监管层近期的要求,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。这也被认为是史上最严厉的债务管控政策。

“三条红线”迅速引起企业的反应。9月初,以恒大为代表的部分房企实施大范围降价促销;一些房企酝酿降本增效方案,进一步实施成本管控;另有不少企业抓住政策窗口期,启动大规模融资……

行业调整的端倪已现,尽管企业在勉力支撑,但多米诺骨牌效应似乎已不可避免。

“价格联盟”的形成

以降价促销的方式快速去库存,从而降低杠杆率,是房企应对调控压力的常见办法。9月以来,除恒大启动声势浩大的降价潮外,还有一些区域市场出现降价,并引发前期业主的“维权”。

北京某房企人士向21世纪经济报道透露,出于冲击年度业绩的目的,公司通常会在四季度实施促销,但考虑到政策层面的变化,今年可能会提前。

降价不是开发商愿意看到的现象。按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点,降价促销可能带来的后果有四:

“第一,会使得已购房者的资产缩水,可能导致部分人出现过激的维权行为,不利于社会稳定。第二,房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损。第三,可能会造成一大批房企倒闭,缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来,一旦倒闭,会导致烂尾楼不断增加;资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四,消费者普遍存在买涨不买跌心理,即使降价,房企也难达到预期目标。”

但在市场博弈中,这种“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降价者往往会赢得更好的市场反应,后来者则会陷入被动。

因此,在上述会议上,胡葆森和张敬国均做出“不带头降价”的表态。

根据易居克而瑞数据,作为河南省房地产第一方阵的与会副会长企业,2019年销售总额占全省销售额56.4%,其中,建业累计销售1017.5亿元,正商累计销售510.6亿元,仅这两家房企销售额就占全省销售额的16.9%。

当前的房地产市场,是否已经到了“非降价不可”的程度?

前述北京房企人士认为,总体来看,上市房企的表内债务规模并不高,但由于“三条红线”政策较为严厉,“踩线”的企业仍然不在少数。加之近期不少城市启动新一轮调控加码,房企便倾向于提高周转节奏,快速出货。

但具体到城市来看,情况仍然会存在不同。根据易居克而瑞的统计,今年8月,郑州的新房住宅存销比为4.6个月,库存压力较小。但在一些三四线城市,库存压力仍然较大。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,即使不考虑融资新规的因素,房企也会在每年的“金九银十”进行降价促销。但今年的政策压力较大,使得房企有普遍的紧迫感。

严跃进同时指出,这类“价格联盟”比较脆弱。不同房企面临的资金压力不尽相同,对于压力较大的房企来说,不排除变相降价的可能。

与“红线”赛跑

与销售端相比,房企在融资端的动作较为频繁。中原地产研究中心统计数据显示,9月中上旬,房企境内债券发行超过304.8亿元,同比上涨了47%,延续了7月来的融资井喷情况。9月下旬,合生、金科、招商等房企也均有大手笔融资动作。

境外融资方面,8月单月,房企累计发行美元债65.6亿美元,同比上涨176%。9月中上旬,房企美元债发行规模为33亿美元。

融资动作频繁出现,与当前出现的政策“窗口期”密切相关。

由于疫情后央行多次向市场释放流动性,资金成本走低,今年上半年以来,房地产业的融资环境相对宽松。中原地产首席分析师张大伟指出,当前房企融资的难度处于“历史最低水平”,平均融资成本集中在4%-5%左右,远远低于去年同期的6%-8%的水平。

另一方面,住建部、央行于8月20日召开的重点房企座谈会,并正式提出以“三条红线”为主的融资管理政策。尽管座谈会上并未提出政策执行的相关时间表,但近期,参会的12家房企已被要求提交相关的资产负债数据,意味着这一政策的试点已经迅速启动。

9月14日,央行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示,目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响正面积极;将会同住建部以及其他相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

这也给行业留下了一个融资窗口期:在融资管理新政全面实施之前,房企仍有机会以较低的成本获得大量融资,从而应对疫情影响和销售不畅带来的资金紧张局面。

有房企人士也向21世纪经济报道表示,虽然目前“三条红线”的试点范围较为有限,但“靴子”终有落下的一天。

该人士表示,尽管很多房企的资金状况已经大为改善,但仍有不少债务位于表外,加之继续扩张的需要,因此对资金的需求量并不小。短期来看,房企的融资动作还将持续。

另据21世纪经济报道了解,近期已有部分公司在盘点旗下的项目和负债情况,同时与金融机构密切沟通,以应对融资政策的变化。同时还有房企制定了初步的降负债方案,包括放缓扩张步伐、实施精细化管理,等等。

相关推荐
热点推荐

日本人认为,这几张照片有损皇军形象,下令封杀至今

忒味
2021-02-25 13:24:19

清朝人面蛇事件细思极恐,几百年屡禁不止,为何此现象延续至今?

赛半仙聊斋
2021-02-25 17:08:41

延迟退休政策既然是意见,那么听的是谁的意见?

無星记
2021-02-26 18:11:25

戳破茅台的神话:“怒摔酒瓶振国威”的故事,假在哪?

龙马人文历史
2021-02-26 23:20:27

继“僵尸鹿”之后,又发现一头雄鹿的眼睛里长满了毛发,视力丧失

李论科学
2021-02-25 17:08:51

千亿富豪贝佐斯,曾领养了一个中国孤女,监督她每周花光5万美金

温波年
2021-02-25 13:53:03

以后的社会,大多数人只能赚点辛苦钱,勉强的活着

蝉维创意
2021-02-25 12:42:24

扛不住了?台当局突然喊话大陆!赵少康火力全开,直击蔡英文七寸

朵儿茶茶
2021-02-27 02:27:02

澳大利亚,请站起来说话!

英雄军情
2021-02-26 17:07:11

延迟退休真的来了,70/80/90后都碰上了?退休年龄是多少?

数字财经智库
2021-02-26 16:40:01

两台元宵晚会比拼,湖南卫视被碾压,张小斐和李雪琴带不动收视率

光影新天地
2021-02-26 22:29:38

95后日本写真偶像新條由芽,清澈无邪的眼神是初恋的味道吗!

筱柯愛
2021-02-26 23:29:43

前首富血崩。。。

搬砖小组
2021-02-26 22:57:50

南极又一次出现西瓜雪,这下人类真的要警惕了

钟铭聊科学
2021-02-24 12:14:08

原来她已不是中国籍?多次登上春晚成名,嫁给洋老公后离婚,又回国发展

环球新军事
2021-02-26 13:05:06

楼市3·15|又见“柱子房”?成都龙光世纪中心业主:“双拼房”设计更奇葩

封面新闻
2021-02-26 20:45:35

中国女留学生:华人阿姨担心口罩Made in China,怕是假货要求退货

澳洲红领巾
2021-02-26 14:54:27

7天蒸发1400亿,中国首富跌出全球前十,许家印逆势回归

灰鸽观察室
2021-02-27 03:10:02

98年混血体育老师,36E南半球甜美面庞性感身材,你还会逃课吗

肚皮健身
2021-02-25 14:59:23

沃尔沃LOGO歧视女性?看看沃尔沃是怎么回复的

你要的我都有
2021-02-26 20:15:26
2021-02-27 12:40:52

头条要闻

李诞带货女性内衣翻车 中央政法委长安剑:本质是猥琐

头条要闻

官方通报教师对比家长歧视学生:撤教师资格

财经要闻

体育要闻

王恩哥院士:要把简单的事情做正确

娱乐要闻

美吗?Baby穿汉服扎马尾现身生日会

科技要闻

王恩哥院士:要把简单的事情做正确

汽车要闻

来自农机厂的你 Karma GS-6正式亮相

态度原创

游戏
亲子
艺术
教育
公开课

《怪物猎人 崛起》公布游戏预购特典护石效果

亲子要闻

谁还敢当全职太太?

艺术要闻

金钱的艺术:美第奇的艺术野心!

教育要闻

这所高校开“烧饭课”考试方式亮了 网友:不愧是你

公开课

透支的中国年轻人:几千工资过着上万的生活