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深圳部分大行收紧“房抵贷”, 住宅类放缓、商铺等基本停贷

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近日,随着房地产金融监管政策加强,深圳等地部分国有大行已于近期收紧房抵经营贷的贷款条件,额度也有所下调。

有大行人士表示,近期该行已经提高个人经营性贷款合规审核门槛,抵押率有所收紧,穿透审查企业资金流水。其中,住宅类房抵贷放款速度有所减缓,商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。

另一大行人士表示,近期各大银行对涉房贷款有所收紧。房地产类贷款资金流向是检查重点,“之前已经检查了一遍,现在又要检查第二遍,各条线都要查,房地产业务中的物业抵押贷是检查重点。”

“房抵”已成为小微企业贷款重要的风险缓释手段之一。加之大数据风控手段,一些银行将房抵贷转移到线上,规模迅速增加。

合规要求提高

对于个人经营性贷款收紧的原因,业内人士指出,一方面,监管对房抵贷等业务的合规要求继续提高;另一方面,三季度后的银行信贷投放节奏即已放缓,信贷投放高峰集中在一二季度。

近年来,以个人名下房产为抵押,成为小微企业贷款的风险缓释手段之一。在政策层面要求加快小微贷款投放,支持实体经济的要求下,房抵贷业务在各大银行迅速推广。银行房抵贷业务个人经营性贷款或小微企业法人抵押经营贷款。目前,国有大行、股份制银行均有房抵贷业务,部分股份行甚至在去年以来小幅度放开二次房抵贷。

有业内人士表示,深圳等一线城市的房地产市场金融化程度比较高,交易量活跃。若企业资金流紧张,很多小微企业主会把房产抵押给银行以获取资金。近几年银行加大金融科技投入后,通过线上方式以个人名下的住房提供抵押担保,向银行申请用于个人消费、经营等用途的人民币贷款规模也迅速增加。

不过,在房贷规模快速扩张后,房抵贷被指有部分资金流入楼市,而受到监管和市场关注。今年4月,多地监管部门下发通知,排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

例如,深圳银保监局联合深圳人行要求,要加强对房产抵押经营贷的资金用途监控,不得违规流入房地产领域。要求各行迅速开展全面排查,对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。四川银保监局在摸底辖内银行“房抵贷”、个人消费贷、经营贷违规流入房地产市场的情况,要求部分银行提供案例和详实数据,特别是疫情以来房地产抵押贷款流入房地产市场的情况。

随后,今年7月15日,深圳房地产调控政策升级。其中包括,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签。9月份再推出婚姻信息查询机制,封堵“假离婚”炒房漏洞。在严厉调控下,深圳等地二手房市场速冻。根据深圳中原数据,9月份,深圳二手住宅成交套数为8577套,环比下滑24.2%。

有深圳大行人士表示,目前房抵贷业务需穿透去看企业资金流水,核查最终资金流向,房抵贷要求比以往更为严格。

抵押贷款迅速增长

由于房产交易的复杂性,可向银行抵押的房产类型包括住宅、商铺、公寓等,贷款流向则主要为小微企业经营和个人消费。

近期深圳部分大行收紧房抵贷中,有的大行住宅类房抵贷放款速度有所减缓,商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。

房抵贷政策变化频繁。例如今年6月,受“深高南学位之争”影响,深圳坊间流传一份股份行单身公寓类风险楼盘清单,包括有96个楼盘,相关银行表示要“密切关注此类项目价格波动情况,审慎进行房款抵押贷款”。

近年来,银行房抵经营贷增长迅速,成为小微企业贷款增加的重要方式之一。一些银行将房抵贷进行了线上化。

根据银行半年度报告,四大行中,截至6月末,工商银行个人经营性贷款增加892.63亿元,增长25.8%,主要是经营快贷、e抵快贷等普惠领域线上贷款产品快速增长所致。建设银行到6月末普惠金融贷款余额12589.09亿元,较上年末增加2957.54亿元。中国银行普惠型小微企业贷款余额5254亿元,同比增长39%。农行个人经营贷款较上年末增长24.4%。

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