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三道红线令表外债务无所遁形 房企融资遭腰斩

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尽管针对房企的融资新规酝酿许久才最终落地,房地产商们看似有足够的时间来应对,但财技高超的他们却没有估计到这一次监管的力度会如此严厉。

加杠杆扩规模,看来是没法用也用不上了。从监管层最近释放的消息来看,房企融资的预期,仍将是保证行业平稳向前。

据央行货币政策司司长孙国峰在近期的新闻发布会上表示,建立(融资新规)制度的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。

受到融资新规的影响,房企的融资规模降至低位。据同策研究院监控,今年9月,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元,环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.4%。

但这仅仅是开始。业界普遍都认为,未来房企在融资方面,会普遍谨慎,更不敢盲目。“未来较长一段时间内,都会是(规模收缩)。” 明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者。

融资规模持续收缩

时至今日,没有哪家房企再会小看融资新规的威力。万科董事会主席郁亮发出的信号是,“三道红线”实施后的房地产已成普通行业。在这一阶段,房企和制造业一样,将不再依靠杠杆,而是依靠全面竞争能力,适应环境变化,并继续进化出新物种。

行业的逻辑是逐渐推进的,但融资的变化是骤然而至的。正如郁亮所言,这次的监管是穿透式的,明股实债、表内表外全覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的,这对所有的开发商都是挑战。

从监管层最近下发的要求房企提交的负债监测表来看,房企的表外融资也将被纳入监管范围。

据《每日经济新闻》记者获得的表格,其中表三要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品等,这部分通常是房企“财务操作”机动性较大的部分,房企的表外负债因此将无所遁形。

2020年1-9月40家典型上市房企融资情况 数据来源:同策研究院

艾振强说,一些房企账面上看起来负债率不是很高,但是通过地产信托等方式在表外有大量负债,这是个很大的风险。“所以有时候你会发现,一家公司他的负债跟手里的资产比好像也没那么高,但实际上他已经岌岌可危了,就是表外还有一堆债务。”

从数据面来看,融资新规的效果已经在房企的融资规模上有较为明显的体现。无论是债券发行还是信托融资,似乎都不灵了。据同策研究院的数据,2020年9月,40家房企债权融资金额393.19亿元,占房企融资总量的97.78%,环比减少36.40%(8月债权融资总额618.19亿元)。

据申万宏源固收研究最近的一份报告,从发行规模上来看,9月份房地产类信托规模由上月的770亿元下降至425亿元,环比下降45%;投资在房地产类信托产品数量由407只下降至239只。

而过往房企境内渠道被严控的情况下喜欢启用的美元债融资,房企也不敢大肆使用了。据久期财经,2020年9月,地产板块的发行量有明显的下降,9月当月,地产离岸债规模为38.33亿美元,环比下降了36.42%,同比下降近30%。

“今年的确受了一些影响。一个是批文没有之前给的那么多了,一个是今年疫情也有所耽误。最重要的是,国内对房企融资的监管是很严格的。” 中达证券研究院院长申思聪告诉《每日经济新闻》记者。

高超“财技”失效之后

“三道红线”之后,房企都在融资工具的使用上都变得小心谨慎了。当债券融资和信托融资以及各种各样的融资花招都用不上的时候,房企之中谁在裸泳,一目了然。

中长期来看,投资端减少投入、销售端增加收入当为上策。但眼下的情况,房企顾不上太多了,毕竟其他渠道,真的很难带来资金,所以许多房企纷纷IPO或者配股融资,都是为了渡过资金饥渴的阶段。

在其他融资渠道都遇冷的情况下,房企的股权融资反倒一枝独秀,据同策研究院数据,2020年前9个月,房企通过股权融资获得的资金为1077.64亿元,同比上涨134.18%。

透过稀释实控人的持股比例来获得资金,在房地产行业并不常用。中国恒大近期启动了一次配股融资募得43亿港元,而这家龙头房企的上一次配股还要追溯到2015年——配售股份绝对不是能够轻易做出的选择。

房企常见的融资方式 资料来源:同策研究院

林立在一家小型房企的总部工作,他所在的房企正在联交所IPO的过程中。对房企的融资,他感同身受:“整个融资环境挺紧张的,各个渠道都在收窄,现在等于是将大部分希望都放在IPO上了。如果不行,我们做好了要勒紧裤带过日子的准备。”

确切来讲,融资新规的来临,让许多房企都有些措手不及,但不得不去面对。在短暂清扫战场之后,持久仗就要开打了。许峰在一家TOP5房企投资部工作,因为总部近期降低了投资规模,他的工作就不仅是投资拓展,还要反思回顾。

“感觉好像更忙了。虽然地是少拿了,但是工作是真的没停过,最近总是在看之前的投资是不是合理,反正各种事情。”许峰说。

从长远来看,融资新规期望达到的效果,也正是在于让房企能够提升抵御风险的能力。孙国峰指出,从整体上看,目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响积极正面。下一步,将会同住建部和其他相关部门,跟踪评估执行效果,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

而国际投行给出的评价,也都十分正面。随着开发商加快收入确认和债务增长放缓,穆迪在近期发布的一份报告中指出,中国房企融资新规实施后,将在未来2~3年改善开发商的信用质量中国房地产开发商的杠杆水平有望改善,预计多数中国受评开发商的债务增速将在2021年放缓至5%~10%。

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