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华陀新村探索业主自治管理,中山老旧小区管理难题这样破解…

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石岐区华陀新村是一个近30年的老旧小区,毗邻利和商圈,区位优势明显,但该小区曾经无人管理、无人维护,每天上演“抢车位大战”等问题,困扰居民多年。从2015年开始,业主彭嘉荣、万天成带头成立自治管理小组,在政府部门和社区居委会的指导协调下,探索出了从停车自治到小区全面自治模式。近日,石岐区城管住建和农业农村局在华陀新村小区推行“自治小区封闭管理试点”,意味着老旧小区管理有了新路径可循。

小区窘境困扰居民多年

10月19日傍晚,下班回家的彭嘉荣不紧不慢地将爱车开到华陀新村门口,经过智能停车系统扫描验证,电闸升起,轻松停放到熟悉的空位中……这样悠闲的下班时光看似再正常不过,但在过去,却是彭嘉荣和邻居们的奢望。

该小区位置毗邻利和商圈,之前实行开放式无物业管理时,外来车辆把小区公共停车位当作免费停车场,每天都上演“抢车位大战”,晚点回家的业主,基本就找不着位置了。

1988年建成的华陀新村、富荣花园由于共用一路进出,后经居民同意,两个小区合并进行管理,是一个典型的开放式、无物业管理的老旧小区。该小区最初只有80个停车位,但却有住户400余户,私家车保有量日益增多,在籍登记车辆459台,加上原划定的停车位年久失修,破损、沉降严重,以及外来车辆流入,车位难以满足需求。因此,停车位紧张成为困扰小区居民多年的难题。

小区所在的迎阳社区党委书记毕亮对此也很有感触。由于长期实行开放式管理,外来人员自由出入、车辆随意停放,部分狭窄路段连救护车、消防车也无法驶入,因抢位而发生的争吵与纠纷,几乎每天都在上演,同时还滋生出不少治安问题。因此社区接到的投诉案件非常多,但却始终没有一个好的办法解决,作为辖区管理者,让她非常无奈。

一个年轻人尝试改变

这样的情况直到5年前一位年轻人的出现,才逐渐好转。

1989年出生的彭嘉荣在华陀新村长大。工作后,他已经搬出,但奶奶还在华陀新村,每次探访老人时,看到华陀新村老龄化越来越严重,居住环境越来越差,以及破坏小区和谐的“抢位大战”,出于孝心和对小区的情感,他决定利用工作之余,站出来成立自治管理小组,并寻找办法破解小区停车难题。

老旧小区“停车难”如何破解?广州老旧小区自治经验和商场智能停车系统给了彭嘉荣启示。此前,华陀新村也试过其他办法,譬如建立停车棚、设地锁,效果都不乐观。彭嘉荣把失败经验总结起来发现,唯有实施停车收费才能有效解决停车难题。

但彭嘉荣也意识到,很多小区处于无人管理状态,主要原因就是没有愿意付出的带头人,以及业主之间意见不一,没法达成共识。尽管他有了想法,但要说服或者打动其他业主加入自治小组,并非易事。

华陀新村曾尝试成立业委会,但因为一些历史遗留问题最终失败,好在留下一个筹备人员班底,彭嘉荣于是就从他们开始做工作,把自己的想法告诉他们,再结合反馈,形成方案。

同时,彭嘉荣还逐户上门征询推广停车自治的意见。从小在这生活长大是彭嘉荣的优势,凭借着多年的街坊情谊和信任,大家也愿意听他的想法,尽管很多业主对停车自治的做法持保守意见,但还是吸引了一些有想法的年轻人,万天成就是其中一位。

万天成作为上班族,长期受停车“一位难求”困扰,下班后常常被迫把车停到离家几百米远的停车场,白天又要提早起床取车。当并不熟悉的彭嘉荣找到他,虽是隔着一扇门聊,但彭嘉荣的态度和想法打动了他,成为最初的自治管理“二人小组”成员之一。

通过一段时间的走访和推广,彭嘉荣和万天成这两位年轻人打动了越来越多的业主加入自治管理小组,义务为小区居民服务,共建美好家园。

“众筹”实现停车自治

自治管理小组第一件事就是要收集完善业主资料,以备智能停车场建设需要。然而,几十年来,小区内房屋买卖频繁,出租屋也多,小区400多户业主,一户一户收集完善业主资料的工作量非常大。而且,有的住户处处跟他们较劲,以为他们这么做有什么好处,还写信到有关部门投诉,这让他们产生放弃的念头。不过,压力大的时候,小组成员相互鼓励,最终坚持了下来。有时,他们还不得不采取法律的思维化解误解和矛盾。

在彭嘉荣看来,哪怕工作量大,以及遇到少数人不理解,但只要大多数人对改变小区混乱秩序的目标一致,自治就可以开展下去。功夫不负有心人。耗时两年,在彭嘉荣、万天成等一群热心业主的共同努力,在迎阳社区工作人员的协助下,自治管理小组顺利完成了业主名册。

再接下来的问题,就是如何筹集建设启动资金。彭嘉荣心想,要业主交物业管理费是行不通的,因为在上世纪90年代由辖区派出所协助管理时,就是因为部分业主不愿缴费,最终不欢而散,而且如今小区居住的大多是老人或者租客,对一些没有车辆停放的业主,也不公平。彭嘉荣最终想到了“众筹”。

如何众筹?自治管理小组先做好方案和内部定价标准,每户约1080元,参加众筹的资金用作抵消一年停车费,并承诺以后享受3元/日的停车费优惠。这一举措赢得了7成以上业主投票支持。另一方面,小区还与周边公司合作错峰使用,在白天将停车位出租给周边公司及商铺,由此又另外募集到9000元资金。在众筹资金不足的时候,彭嘉荣自己还垫付了1万元。至此,自治小组成功募集到7万多元智能停车场建设启动资金。

有了这笔资金后,小区陆续安装智能停车系统、视频监控36个,引入自动识别、微信自缴方式,出入自动识别,停车费在“华陀服务中心”公众号一键收缴,收费标准对应业主、租客、外来车辆不同实施分类收费。并且将原来的80个停车位增加到了120个,基本能满足业主的需求,小区“抢位大战”也随之消失。

现在,随着解决停车难的成效越来越明显,业主们对自治的认识也更深了,通过社区发掘、居民推荐或自荐,一批具有一定专业技能、协调能力和责任感的居民,自愿承担起小区的后续管理事务。

一年盈利8万元实现小区自治

停车自治的实践经验,有效解决了经费不足、住户对参与小区具体管理主动性不够等问题。彭嘉荣想,是否可以从停车自治的经验,推动小区全面自治?

2019年,小区停车收费接近18万元,同时引入蜂巢、相关广告增加小区经费收入,全年盈余8万余元。自治管理小组使用智能化的管理方式,引入微信自缴停车费的方式加强小区资金管理,账目明晰,每年年初还会通过小区微信公众号向小区业主公布经费收入和支出明细,保障小区居民的合法权益。

取之于民,用之于民。为了让这笔内循环资金实现最大化效益,更好地实现小区全面自治,自治管理小组从小区内部聘请了三名有责任心的居民,主要负责清洁环卫、停车管理、水电维修等工作。小区还利用停车基金对小区进行一系列微改造,比如在小区增加人脸识别监控、全面改造小区绿化、设立小区宣传栏、建立老人活动中心、安装电动车充电桩等等,昔日的“脏、乱、差”标签已被摘除。

此外,华陀新村、富荣花园小区70岁以上老人共有82人,60岁以上老人多达180余人,老龄化问题严重,许多老人亦无力搬离出去,关心和改善老人家的居住环境,就成为了自治管理小组的新课题。在重阳节来临之际,自治管理小组还利用盈余经费,对小区内的70岁以上的老人送去节日慰问。

成石岐自治小区封闭管理试点

今年年初,受疫情影响,政府、社区为小区搭建了临时围栏实行封闭式管理,让小区住户感受到前所未有的安全感。自围栏拆除后,住户纷纷表示希望小区之后能继续落实封闭式管理。

有求必应。因此,小区自治管理小组立即开始筹划相关工作,包括材料选择、造价对比、施工图设计,经过多次讨论研究最终落实封闭小区管理方案。9月30日,在政府部门的见证下,华陀新村、富荣花园小区封闭管理项目正式启动。

曾经的脏乱差小区变身安居乐业的“美丽家园”,赢得了居民的赞许和政府部门的肯定。

年过七旬的林德荣在该小区居住时间超过30年,眼看身边的居住环境越来越好,心里感到十分满意。他说,实行自治以来,小区秩序变得规范,环境卫生改善明显,小偷小摸的案件也少听说了,大家都重新找回了安全感和归属感,有的业主还打算搬回来住。迎阳社区党委书记毕亮表示,华陀新村、富荣花园实行自治后,也为社区带来了“减负”的作用,接到的投诉案件明显减少,社区可以有更多精力做好与居民利益有关的志愿服务、优抚救济等公益事业。

而石岐区城管住建和农业农村局反复调研论证,决定在华陀新村、富荣花园小区推行“自治小区封闭管理试点”。石岐街道城市更新和建设中心副主任杨柳静说,小区实现了众筹启动资金、组建小区自治志愿队伍,对小区实行智能化管理,小区停车基金维持小区管理正常运行的经验和做法,值得全区老旧小区借鉴和推广。

探讨:“华陀新村模式”能否推广?

石岐区同样有着30余年历史的莲柏新村、莲峰新村小区,其状况和自治之前的华陀新村极其相似。借鉴“华陀新村自治模式”,莲新社区党委副书记朱健诚正发动小区热心业主组建自治小组对小区进行改造。目前,已经有多名热心业主加入自治管理小组,并已经开始上户走访征求业主意见。

有着近20年社区工作经验的朱健诚说,小区自治最为关键的,就是所在小区得有一群像彭嘉荣一样的热心业主,另外如何筹集启动资金也非常重要,因为没有经费,寸步难行。“华陀新村不收业主物业费,而是采取小区停车基金以及创收收入维持小区管理正常运行,对没有停放车辆需要的业主比较公平,更容易得到大家的支持,对有车的业主来说,只要停车有序了,收小小费用,也容易接受。”朱健诚表示。

朱健诚称,莲峰新村和莲柏新村有些不同,莲峰新村小区内停车位少、出入口多,一时半会还难以从停车自治开始入手,将先在莲柏新村进行改造成功后,再将一些经验运用到莲峰新村的改造中去。

位于东区富湾南路的税局宿舍建成20余年了,有50多户业主,该小区因无人管理,同样遇到业主停车难、小区内设施老旧失修等问题。该小区内的几棵大树树枝太茂盛存在安全隐患,但因为没人管理,多年没人修剪,有业主提出也没人响应。

曾经参与过小区管理的业主高杰松介绍,该小区曾经成立了业委会,并通过小区业主交物业费的方式,筹集资金聘请了专人进行管理,但因为管理者与业主之间存在矛盾,最后不欢而散。后来,一些热心业主也筹备过自治小组,但却遭到了个别业主的不理解,甚至还向相关部门投诉,这些热心业主“碰了一鼻子灰”后,再也不愿站出来。

“一是很难找到热心业主,二是因为小区小,停车位有限,启动资金会比较难筹集。”高杰松说。

自治管理小区,有望获资金扶持

国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(下称《意见》),提出2020年的目标任务是改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民约700万户,到2025年底要基本完成对2000年前城镇老旧小区的改造任务。6月起,我市投入1300万元由市代建办负责对华柏新村、柏苑新村、松苑新村作为示范片区先行启动“微改造”,主要是修复破损路面、优化车位配置、修葺花基绿化、改造路灯照明设施、更新健身设施等,进一步改善居住环境。

杨柳静表示,此次将华陀新村打造为“自治小区封闭管理试点单位”,就是石岐区关于打造老旧小区微改造示范点指示精神的积极响应,希望把这一好的经验和做法,因地制宜地推广、复制到其他自治小区,为加快构建共治共建共享的社会治理体系创新方法。杨柳静透露,目前石岐区也正在研究方案,或对由业主自治管理小区给予资金扶持。

来源:中山日报

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