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应限制长租公寓“滥加杠杆”做法,风险不该由租客承担

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最近,与长租公寓有关的话题,再度以一种令人担忧的方式登上了互联网热搜榜单。此前,据央视新闻报道,作为长租公寓领域的“龙头企业”之一,蛋壳公寓接连被曝出断网、拖欠租金等各种消息。很快,相关消息就在网上引发了长租公寓租住群体的普遍担忧。

11月16日,面对相关报道,蛋壳公寓通过其官方微博回应称:“公司没有破产,也没有跑路。”但蛋壳公寓租户遭遇租赁纠纷,被突然清退,乃至被迫搬离公寓的情况确实屡有发生。回顾过往新闻,最近两年,已经有多家同类企业先后“暴雷”。相比于长租公寓刚刚兴起时的多方看好,这种商业模式中暗藏的风险与弊端,逐渐在“大浪淘沙”的市场中暴露了出来。

显然,不论是此时正被推上风口浪尖的蛋壳公寓,还是整个长租公寓行业,都面临着严峻的生存考验。然而,相比于同情这些企业,我们更应看到:那些受到“行业寒冬”影响的租户,面对的是直接得多、也难以承受得多的风险。

对企业而言,经营有赚有赔天经地义。风险自担,是商业社会的基本规则。然而,对于出钱租下房子的租客而言,他们只是向相关企业购买了中介服务,没有任何理由被“绑上战车”,与长租公寓运营商共担风险。租户在足额缴纳租金的情况下,仅仅因为企业经营不善、资金紧张,便要被房东非难,陷入无家可归的窘境,从任何角度上看,都是一件极不合理的事。为此,有关部门还应对长租公寓领域的种种经营乱象,及时展开精准有力的对症监管,防止广大租户,尤其是年轻租户成为任人宰割的“韭菜”。

在传统观念里,“一手交钱、一手交房”是房屋租赁的基本常识,因此,除非房东恶意“耍赖”,租客只要不拖欠房租,不可能被莫名其妙地赶出去。事实上,许多长租公寓在宣传时都表示:由于涉租房屋由中介公司统一管理,长租公寓在居住稳定性上比传统租赁更加“安全”。然而,在实践中,长租公寓频频发生“房东赶人”的纠纷,其最大的原因就在于:企业并未直接将租客提供的租金转交给房东,而是充分利用各种金融工具,利用资金在租客与房东之间的“时间差”加大杠杆。

为了将投资收益最大化,许多长租公寓都会鼓励、引导租客签下大额的“租金贷”。在这种情况下,尽管租客在体感上仿佛是在按月交钱,但实际上已经预支了半年、一年乃至数年的房租。与此同时,房东却只能按月、按季度,甚至按年收取租金。在企业资金链相对稳定时,这种玩法似乎并没有什么问题,房东迟早会依照合同收到租金。但是,一旦企业面临“钱荒”,房东与租客之间,立刻就会陷入“一方交了房租,另一方却收不到房租”的荒谬矛盾。在这种情况下,由于房东处于优势一方,手中没有任何筹码的租户,自然只能被置于压力传导链条的最底端。

面对此类现象,不论是为了保护租客权益,还是为了消弭系统性金融风险,有关部门都应对长租公寓“滥加杠杆”的做法加以限制。这并不是说长租公寓企业不能靠“时间差”赚钱,而是要求相关企业在进行金融操作时,必须有清晰的风险意识,以未雨绸缪的方式维护租客的安全底线。近段时间,成都、西安、重庆等城市已经先后发文,要求长租公寓企业建立唯一的住房租赁资金监管账户,将一定量的租金纳入该账户,用于压低企业杠杆,防备违约风险。与此同时,对于企业滥用“租金贷”,“套路”年轻租户的做法,有关部门也应在认真研判后加以合理约束,防止金融工具成为“吸血”工具。

今年9月,我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例(征求意见稿)》开始公开征求意见。在征求意见稿中,这一条例拟规定:要将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。在约束住房租赁企业的同时,该条例还结合国际经验,大大加强了对承租者利益的保护力度,使得承租者在房东面前拥有了谈判的筹码,可以保护自己的基本居住权益不受侵害。当下,《住房租赁条例(征求意见稿)》仍在征求意见期间,有关部门还应趁此机会多多倾听民情民意,通过调整立法,更有针对性地解决租客可能因为租赁纠纷而流离失所的现实难题,确保“居者有其屋”的社会目标。

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