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房地产融资“闸门”再拧紧!金融监管严控“灰犀牛”

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金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等,后者从32.5%到7.5%不等。

为何要出台此项举措?中国人民银行、银保监会明确表示:提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展;优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

近年来,我国房地产长效机制实施取得明显成效,房地产贷款增速稳步回落。截至2020年三季度末,我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%,增速连续26个月回落。

尽管如此,在监管部门看来,仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险,提高银行业金融机构稳健性。

招联金融首席研究员董希淼表示,房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容,其出台有助于进一步降低房地产金融风险,同时有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下,避免房地产业“虹吸效应”。

长期以来,房地产行业吸引了大量资金流入,房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制,虽然增速有所回落,但总量仍然不小,占比依然较高。

“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示。

2020年8月,人民银行、住房城乡建设部形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,对资金需求端进行管理。此次制定的“两条红线”,主要是从资金供给端入手,对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束,覆盖面更广。房地产融资“闸门”正在全面拧紧。

政策对房地产市场资金供给的影响有多大?“目前,大部分银行业金融机构符合管理要求。”人民银行、银保监会有关部门负责人表示。

记者调研发现,目前超出上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投放的主力,多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管上限,少数已经超限。仍有一些银行与上限有些距离。

针对超出上限的银行机构,监管部门设置了一定的过渡期。这表明加强管理和调整的方向是明确的,但也会把握好政策的节奏和力度,给不达标机构充分的整改时间,维护市场平稳过渡,体现了政策“不急转弯”的特点。

比起存量调整的压力,政策影响更在于对未来增量的严控。人民银行、银保监会要求符合管理要求的银行,保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。这意味着,没有超过上限甚至离上限较远的银行,房地产贷款也是不许补涨的。

此次监管办法,除了对房地产贷款设置总的比例上限外,还对其中的个人住房贷款单独设置了上限。这将对购房者带来怎样的影响?

“由于超限的银行不多,过渡期较长,总体上影响比较有限。房地产贷款在银行之间的结构将有一定变化,部分超标银行将会压降,而占比较低的银行还有增长空间。”董希淼表示,因面临增长“天花板”,部分银行经营将更加审慎,贷款条件和要求或有小幅调整。

在对房地产调控的同时,不误伤刚需,一直是政策导向。如何让有限的房贷资源满足刚需群体,而不是流到炒房客手里,是监管部门和银行机构需要关注的。

值得注意的是,银行违规为房地产输血的冲动一直都在,为此吃罚单的银行也不在少数。对银行机构来说,在套上“紧箍咒”的同时,更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力,找准符合高质量发展的信贷投放领域。(新华社记者李延霞、吴雨)

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