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“新地王”胎死腹中 为何柳沙片区再难出“地王”

2016年9月21日上午,沉寂多日的南宁土地市场,终于迎来新一轮的商住用地挂牌竞拍

2016年9月21日上午,沉寂多日的南宁土地市场,终于迎来新一轮的商住用地挂牌竞拍,其中位于青秀区青环路东北侧的一幅纯居住用地(GC2016-069地块)备受关注,这幅地是近期南宁土地市场上罕见的纯居住用地,这也是青秀区柳沙板块最后一块地,因此外界普遍认为这块地将是南宁“新地王”的大热门

招商、联发、华发、盛邦、彰泰等10余家房企到场抢地,但在66号竞拍人南宁招商汇天房地产有限公司(招商局蛇口工业区控股股份有限公司旗下子公司)叫价到了543万元/亩的时候,官方突然地块流拍,现场一片哗然,随后发生逆转,官方宣布重新启动竞拍,最终由南宁招商汇天房地产有限公司以1.19亿的总价竞得该地块,楼面地价4538元/㎡,高出此前2013年8月22日招商拿下柳沙路南面128.812亩地块(目前招商雍景湾项目)的楼面地价2490元/㎡近一倍,整体溢价率达22.22%,但仍与2016年5月18日中铁房地产集团(广西)有限公司拿下GC2016-022地块7157元/㎡的楼面地价有较大差距,这场备受关注的土地拍卖就以这种“不温不火”的方式结束了,“新地王”之说不攻自破。

其实,近期南宁土地价格一直保持一路上升的势头,外加上柳沙半岛这样弥足珍贵的土地资源优势,在土拍途中官方甚至通过突然流拍的方式吊足了“观众”的胃口,这一系列的因素似乎都是为“新地王”的诞生而作的前戏铺垫,而结局却令人大跌眼镜。不禁让人想问,难道柳沙半岛就注定与“王”无缘吗?

被低估的柳沙半岛

自古“玉带水环,青山延绵”的半岛地形都是上风上水的居住宝地,成为开发商的兵家必争之地,更是“石市森林”中不可多得的生活乐土。如上海的陆家嘴板块,是众所周知的中国最具影响力的金融中心之一,著名的中国天价豪宅“汤臣一品”便位于此;又如厦门湖里区的湖边水库湖心岛,形成了新高尚生态住宅区和繁华商业区,平均房价高达65000元/㎡,高出厦门的平均房价近一倍。可见,一个城市中的半岛区已经是高端的“代名词”。

柳沙半岛更因城市扩张而显得越发弥足珍贵,历来有国宾区的美誉,自身发展建设亦称得上完善,31.84平方公里的土地上架设“四桥五路”的立体式交通(四桥包括南宁大桥、葫芦顶大桥、英华大桥、五象大桥,而“五路”包括荔滨大道、柳沙路、英华路以及青山路、竹溪大道),塑造了“10分钟都市生活圈”;拥有半岛卓立小学、柳沙学校、北部湾美术中学、广西行政学院等学校,还有柳沙农贸市场、超市、购物中心等生活配套;荔园高尔夫球场、荔园山庄等高端场所,片区内的楼盘也不乏高端项目如盛天香墅、昊壮一品尊府、华府国宾壹号、保利君悦湾等。

绝无仅有的区位、完善的基础配套、大品牌的开发商,这些综合因素放到任何一个一二线城市,都是这个城市“价格高地”的不二之选,然而柳沙半岛2016年的平均房价为9000元/㎡,位列于凤岭北与五象湖板块之后。

生不逢时的尴尬

其实,早年柳沙半岛也曾经风光无限,早在2009年,广西华诚房地产投资有限公司(珠海华发实业股份有限公司的全资子公司)以总价24.7亿元、单价885万元/亩,竞得荔滨大道上278.97亩一线沿江地块(华发?国宾壹号项目),楼面地价5888元/平方米,成为当时的总价地王,在“羊群效应”之下,一系列以“半岛”命名的项目拔地而起,如半岛?康城、半岛?融园、半岛?半山和半岛?旺角;2011年,《南宁市凤岭?柳沙片区控制性详细规划》得到批复,柳沙被定位为以良好人居环境为特色,以居住功能为主体,文化教育和休闲度假为辅的现代化、高品质城市综合滨水新区,柳沙半岛开始涌入保利等品牌房地产开发商。

与此同时,2011年房地产市场发生转折,“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,全面限购,2012年将调控手段推至最严厉的“限购”、“限贷”,楼市低迷,不少大型房企也开始调整策略,当年的“地王”华发股份回归珠海大本营的信息,暂缓对外扩张,导致华发项目两年原地不动。

后来随着楼市的逐步松绑,南宁凤岭北和五象新区趁势迅速崛起,柳沙半岛却由于板块内缺乏优秀项目支撑,因此错过了最好的发展时机。以至于大部分新进入南宁的人只知凤岭北和五象新区,而很少了解南宁的“后花园”柳沙半岛。 意料之中的意外

错失好时机、区位不上不下、缺乏知名度是柳沙半岛房地产发展的几大掣肘,“地王”的诞生不仅需要以上几个客观因素的支持,更需要地块自身具备优越的开发条件和溢价空间。


GC2016-069地块区位图

本次拍卖的地块规控信息:

1.容积率>1.5且≤2.0,建筑密度≥20%且≤25%,绿地率≥40%,特定地区限高≤24米。低密度、低容积,且地块拥有一线江景资源,无论地段还是自然资源都较为优越,具备打造高端住宅的条件,有一定溢价空间;

2.出让面积13156.6㎡(19.735亩),容积率>1.5且≤2.0。从该数据来看,未来该地块的建筑面积最高只有26313.2㎡,体量规模过小,销售周期比较短,未来溢价空间不会太大;

3.纯住宅用地。目前房地产市场的盈利主要来自项目的商业部分,仅住宅部分盈利空间极小甚至零利润。

4.综合外部客观因素以及自身的条件来判断,在资本追逐利润的根本市场规律之下,未来的利润空间决定了资本的投入程度,本次地块缺乏高盈利吸引力,资金雄厚的大开发商基本瞧不上这类“小蛋糕”,难登“地王之堂”也属意料之中了。

去地王之下的柳沙

凡是总有双面性,区域房地产的发展并不一定要靠“地王”支撑,我们反观南宁历届的“地王现象”,“地王”除了带来地价、房价的攀升,也会带来更高的风险:

2010年的金浦路“地王”,被当时盛极一时的红日地产拿下,楼面价11033元/㎡,这块地也成为红日发展的转折点,结局地退了,红日也一落千丈;2013年被润洲投资拿下的竹溪大道“地王”,楼面价8933元/㎡,结局与金浦路“地王”类似。从开发商

角度来看,“地王”极考验开发商的资金及运作实力,还容易招来中央更加严厉的调控;从购房者角度来讲,“地王”容易带来周边房价的暴涨,亦不利于房地产市场的平稳健康发展。

在“地王”频出的年代,柳沙仍能保持冷静,揭去“地王”的面纱,或许少了一些投机炒房,更多的是实实在在的住房需求,也许这才是柳沙甚至南宁房地产市场走得更稳、更远、更健康之路。

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