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“无理由退房”自救 嘉凯城欲解燃眉之急

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“目前该公司销售进度与全年70亿销售目标存在差距,如何提高中高端产品去化率是该公司后期战略关键。”这是海通证券(600837,股吧)针对嘉凯城(000918,股吧)“惨淡”的业绩给出的投资建议。

10月20日,嘉凯城公布三季报披露,公司前三季度实现营业收入41.57亿元,较上年同期减少23.74%,实现归属母公司净利润1.15亿元,较上年同期减少82.94%,实现基本每股收益0.06元。

业绩惨淡 资金链吃紧

“房地产项目的结算进度影响了报告期的经营业绩。”对于这份不太好看的成绩单,嘉凯城董秘办相关工作人员表示,业绩下降主要是由于项目结算不均衡。

嘉凯城另预计,2011年公司全年实现净利润5亿元,较2010年减少55.17%,2011年基本每股收益0.28元。

嘉凯城认为,净利润较上年同期减少,主要是由于公司今年可结算的地产项目大部分位于长三角地区,属于房地产宏观调控的重点区域,国家对房地产行业的调控对公司的项目销售和结算价格产生了一定的影响。

另外,2011年可结算项目规模相对上年同期也有所减少,导致可结算的销售收入和净利润较上年同期减少。“公司项目集中在第4季度结算。”嘉凯城方面如是说。

相关统计数据披露,该公司项目储备约800万平米,主要分布在长三角一带。2010年至今,嘉凯城通过收购、兼并、重组等方式增加权益建筑面积286万平米,需支付土地款84亿元。

与此同时,业绩不佳的嘉凯城还承受着资金紧张的压力。

三季报显示,嘉凯城截至9月底货币资金为16.62亿元,较年初减少35.9%,主要是房地产销售回笼减少、支付土地款增加以及工程款增加所致。短期借款为36.89亿元,较年初增加36.72%,长期借款64.76亿元,较年初增加72.28%,主要是新项目开发建设借款增加所致,使得该公司面对一定的资金压力。

浑身解数 提高去化

为缓解资金紧张,仅今年以来,嘉凯城子公司或控股公司通过信托融资合计约29.7亿元。其中,由嘉凯城承担连带担保责任的达到12亿元。嘉凯城项目的资金运转对信托的依赖度极高。

“现在资本市场对于房地产上市公司再融资全部冻结、银行信贷也非常吃紧,因此通过信托方式解决融资是个比较好的选择。”嘉凯城董秘办相关工作人员表示:“当然,信托的利率要比银行贷款利率要高。”

然而事实上,金融机构对房地产企业的谨慎,已使得依靠信托资金运作的嘉凯城处境日益艰难。

据一位信托人士称,由于今年以来房地产信托的爆发性增长,房地产信托流动性风险逐渐积聚。“现在房地产市场销售不佳,部分信托产品不能如期兑付的风险加大。我们公司下半年以来,就已经不再接房地产信托的业务了。”

信托融资步步维艰,提高去化才是缓解资金紧张的根本。“钱紧”的嘉凯城使出浑身解数,寻求自救解渴。

据了解,位于杭州市运河桥西板块的“嘉凯城·名城公馆”计划于10月30日首次开盘,将推出2幢226套房源。针对其中的150套房源,嘉凯城将与购房者签订《无理由退房协议》。

嘉凯城表示,凡参加“无理由退房”活动的购房者可在开发商交房前6个月的10天内(2013年6月1日至2013年6月10日)提出“无理由退房”申请,该公司将退还购房款,但不计利息、补偿金等其他费用。

开发商续称,此次“无理由退房活动”主要是针对购房者看不清后市,担忧房价下跌作出的承诺。

业内人士认为,“无理由退房”的出现,是此轮调控逐渐深入的一个标志性事件,表明杭州市中心的房价开始松动。该开发商此举显然意在年底前销售冲量,提前准备好过冬的“粮食”。如果活动推出后带来大量销售回款,即使2年后出现大量退房现象,开发商也保证了一段时间内充足的现金流。

与该业内看法一致,杭州凡奇地产总经理顾晓立也表示,这样做有利于开发商提高去化率。“通过降价可能销售了70%-80%,如果现在再加上这个"无理由退房",可能就能销售90%甚至100%。”

顾晓立续称,现时这些回款能够帮助开发商解燃眉之急,对客户来说也算是吃了一颗定心丸,不必担心日后房价下跌的问题。

被问及会否有风险,顾晓立分析称:“唯一的风险,就是到交房的时候,真的出现资金链断裂,开发商破产了或者被别家公司收购了,这份承诺就会无法兑现。不过既然开发商提出了这个方案,就说明这些风险可控。”

作者:见习编辑 李雯露
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