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两个月八处楼盘遇退房纠纷 谁该为"退房潮"负责

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在不断升级的楼市调控之下,不断走高的中国房价终于有所收敛,部分城市房价开始回调。对大多数人而言,让房价回归到“合理的水平”是期盼已久的目标,然而对于那些在房价高点入市的购房者而言,楼市泡沫的破碎意味着个人财富的缩水。于是,伴随着房价的下跌,要求开发商退房、补价的声音不绝于耳,部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。

这味“后悔药”究竟是对“契约精神”的违背,还是有其不得已的苦衷?愈演愈烈的“退房潮”在带给中国房地产以冲击的同时,还带来了怎样的思考?

  两个月八处楼盘遭遇严重退房纠纷

北京中原地产市场总监张大伟告诉记者,根据中原市场研究部门的初步统计,就在短短不到两个月的时间内,包括北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、南京天正滨江花园、安徽芜湖镜湖世纪城、宁波合生国际城、上海浦东中海御景熙岸、上海龙湖郦城、北京京贸国际城等八处楼盘的售楼处发生“维权”业主和开发企业的严重纠纷和冲突。这些引发冲突的项目都有一个共同的特点,就是其在售房源的房价相比此前售出的已经大幅度缩水,降价幅度最高的已经接近一半。

11月18日,不久前刚在北京顺驰领海项目定下一套四居室的姚峰(化名)来到售楼处要求退还两万元定金。用他的话来说,不久前自己的家人“一冲动交了定金”,看着现在房价的趋势,如果不赶紧退掉,没准很快还要跌。

冷清的售楼处没有太多看房的人,但却坐着十几个如临大敌的安保人员。事实上,仅仅交了定金的姚峰仍然是“幸运”的,就在他退房前的一周,11月12日,这个楼盘的部分业主聚集到领海售楼处进行“维权”。由于当时未能与相关代表达成一致意见,部分业主情绪失控,对售楼处模型沙盘进行了打砸。

这处已经卖了一年多的五环外楼盘曾经在2010年3月到5月间卖出了高达21000元每平方米的均价,然而目前其在售户型的价格已经回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差让很多高点购房的业主难以接受,仅仅一年自己的资产就蒸发了三分之一,这使得开发商成为业主们口诛笔伐的焦点,也成为很多业主现场维权的主要动因。

顺驰领海项目所遭遇的纠纷并非个案。短时间内房价如此“不靠谱”的变化,让投入重金的业主们无法释怀,也使这些曾经门庭若市的售楼处变成了开发商与业主们拳脚相向的战场。“维权”成为业主们应对房价大跌的唯一一根救命稻草。

  房价下跌是否有“权”可“维”?

“近期悄无声息开盘的华业东方玫瑰A9,将其中户型最好的90和92平方米正南户型通过均价14500元/平方米的价格出售。得知这一消息后,所有A4业主第一感受都是震惊,然后是愤怒,A4业主在几周前花费19300元的单价购买88平方米的户型、位置更差的A4楼盘,40多万元房款一夜蒸发!……严重损害了已购A4业主的合法权益,A4业主将采取合法手段维护自身权利。”

这段话来自一封业主写给开发企业的公开信,文中提到的华业东方玫瑰项目位于北京通州。8月,该楼盘项目突然出现了大幅度的降价,进而引发了先期业主的不满。部分业主自发组成了一个“维权小组筹委会”,向开发企业连续发出三封公开信提出退房以及补偿的要求。

在房价下跌的大背景下,要求退房或者维权已成为一种无法回避的社会现象,对于购房人而言,一套房子在短短几周内,损失几十万甚至上百万元,在情感上难以接受。然而即便业主既“震惊”又“愤怒”,但在一纸购房合同面前,这种对于价格的质疑却很难获得法律的支持。

北京盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松在谈到这个问题时表示,如果仅仅是因为市场因素导致价格的变化,那么开发商在其中没有过错,在这种情况下,业主以市场变化为退房或维权理由的话,法律上很难获得支持,这样的维权在法律上很难站得住脚。

另一位房产纠纷专家、北京市盈科律师事务所律师张仁藏同样认为,因为房价下跌要求退房或者退还差价是没有道理的,“合同具有相对性,对于在平等协商基础上签订的合同,既然签字了,就要受合同约束,如果以当时合同签订价格过高提出解除合同要求,这是不能获得支持的。”

事实上,在几个月前退房问题刚刚露出苗头的时候,对于业主要求退房或者补差价的问题就已经引发了社会上的广泛讨论。大部分人都认为,本着契约精神,既然自愿签订了购房合同就不应该再纠结于价格的涨跌,纠纷不仅无助于事情的解决,而且还可能给房价调控目标的实现添乱。“在房价上涨过程中,购房者并未平分利润给开发商,所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。”

  开发商不能以“契约精神”为由推责

在“契约精神”的面前,业主们的“维权”看上去似乎有些无理取闹,但在这些寄希望于“维权”的业主眼中,那份看似平等的购房合约背后本身就隐藏着诸多不平等的“潜规则”。

“和开发商相比我们永远是弱者。”姚峰说,面对开发商动辄采用的捂盘惜售、分批放盘的手段,以及售楼人员或明示、或暗示告诉购房人房子是不会贬值的说法,有多少人能始终保持所谓的“理性”?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,对于退房潮,要坚持“契约精神”,但也要看到购房者在议价方面先天的弱势地位,看到开发商在推高房价方面承担着不可推卸的责任,因此开发商不能以“契约精神”为由推开一切责任。“在处理退房潮问题上,不能单单考虑法律因素,还要有道义和情感上的考量。”

将退房问题的解决寄托在企业自身的道义无疑有些理想化。从监管着手,彻底理顺房地产销售环节的种种弊端才是解决问题的根本。

在华业东方玫瑰业主们发出的公开信中,曾直言开发企业存在捂盘和虚假宣传的违规行为。而事实上,中国的房地产市场之所以会存在“每遇降价必遭退房”的重要原因,也正是在于房地产销售环节上存在诸多不规范与不合理的漏洞。

“首先就是定价问题。”张大伟表示,当下在降价项目出现纠纷首先就是开发商定价随意。很多项目预售周期过长,以北京通州为例,很多项目从开盘的每平方米不到5000元,在短短几年内就涨到2万元。在成本变动不大的情况下,对如此大幅度的提价早就应该纳入监管的视野。

还有就是开发商销售过程中存在的部分违规行为或者承诺。不少业内人士认为,现行的预售制度仍然给捂盘惜售、分段放盘提供了存在的空间。不仅如此,在销售宣传过程中避重就轻,误导消费者的现象十分普遍,由于大量的口头承诺根本不会写入合同,购房者往往会吃哑巴亏,这些问题在楼市走高的情况下容易被掩盖,一旦市场遇冷就会马上暴露出来,成为矛盾冲突的焦点。

除此之外,频频出现的退房纠纷也从另一个侧面反映出多年来楼市的畸形发展,“房价从来没有真正跌价过,使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨,而且会跌的事实。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,将投资赌在房子上的人们应该增加风险意识了。(记者 罗宇凡 华晔迪 赵瑞希)

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