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土地市场逐渐转冷 摆脱“土地财政”须广开税源

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2011年下半年,土地市场逐渐转冷,地方财政收入受到显著影响。中国指数研究院的数据显示,去年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%。业内人士表示,卖地换钱最终还是存量透支行为,土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对“土地财政”的依赖,才能真正形成科学持续的财政收入结构。

 市场冷清 土地出让金收入缩水

延期、流拍、底价成交、优质地身价跳水、地价回到三年前……去年年末的武汉土地市场,充斥着一系列透着冷意的词汇。

2011年12月20日,在一片冷清之中,武汉土地交易中心终于完成了年度收官之作。竞拍现场,许多被业内人士所看好的“优质地块”都不再抢手,没有出现多人竞争的场面。原计划上市的30宗地块中实际成交28宗。其中,24宗因仅有一名竞买人,不得不以底价成交。

除此之外,“延期”也已成为武汉下半年土地拍卖会“无法回避的痛”。去年12月13日,武汉倒数第二场土地拍卖会14宗地块因故延期。9月16日,出让32宗地,5宗延期;10月31日,出让21宗地,9宗延期;12月1日,计划出让35宗地,35宗全数延期。

与武汉相比,北京上海等一线城市情况更加糟糕。中原地产研究机构的数据显示,去年全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗,比2010年的280宗上涨了2.2倍,其中居住类流标达到了420宗,比2010年的130宗上涨了223%。

在此冷清的土地市场下,大部分城市尽管苦苦努力,仍未完成全年土地供应计划。据统计,2011年杭州主城区共成交土地56宗,总成交面积约2205亩,创五年来最少出让面积,距离今年4000余亩的供地计划还有近半的差距。

土地出让面积的减少,直接导致了土地出让金收入的下降。据统计,2011年,武汉土地出让总金额为530亿元左右。与2010年相比,虽然卖地数量相差不多,但收入却减少了32%左右。上海、北京成为仅有的两个迈入“千亿俱乐部”的城市,去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元,同比减少20.4%和35.8%。

财政部最新公布的《公共财政收支情况》显示,2011年11月全国财政收入6457.32亿元,增幅比上月降低6.3个百分点,延续2011年9月份以来的回落态势,其中房地产交易量下降是影响财政收入增幅减少的重要因素。

  债务压身 地方政府面临多重压力

楼市调控不仅考验开发商的资金链,同时也将考验地方政府。按照规定,一些地方政府的土地出让收入中,除10%需定向用于保障房建设,10%用于教育领域之外,另有相当部分将纳入地方财政,并用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作,以及公共基础设施建设。

有市场人士担心,前两年,各地方政府上马大量投资项目,其融资平台所筹资金多数以土地作抵押,并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌、土地成交锐减,债务压身的地方政府或将面临更为沉重的负担。

审计署1月4日公布数据显示,截至2010年底,我国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.97亿元。三级政府负有偿还责任的债务率,即负有偿还责任的债务余额与地方政府综合财力的比率为52.25%。

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