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"赌徒"宋卫平

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  2011年,楼市调控进入深度执行区间。与以往的市场变化不同之处在于,这一年房地产企业的领军人物发生了显著的变化:王石游学,冯仑和任志强分别从原来的职务卸任,即便是潘石屹,也一手剥离了旗下销售团队——地产四大佬的身份和工作重心,一夕之间发生重大变化。 

  而声声不息的楼市调控之下,另一批地产人物被推上了舆论的风口浪尖:譬如绿城宋卫平、譬如融创孙宏斌。 

  2011年三季度以来,最被市场津津有味并反复咀嚼的,是宋卫平在不淡定的时候发出的绿城“三步走”策略:尽力卖房、腾挪项目和退出房地产市场。 

  “2012年到了“,在过去一年时间里备受限购磨折的宋卫平,不复以往的意气风发——“我们必须认清形势,调整自己,将这一年的首要目标锁定在:力求生存”。 

  理想还是赌徒? 

  据称,宋卫平经常去的地方,就是澳门和拉斯维加斯。宋卫平掌控下的绿城集团,也以高杠杆率著称。多种原因之下,宋卫平在业内有“赌徒宋员外”之称。 

  “他是一个比较理想化的人“,一位绿城高管同《证券日报》记者谈及宋卫平时,如此形容。据其介绍,绿城自建项目的每一块砖头,都曾被一一敲过,以确定是否存在空心砖的问题——无论这一陈述真实与否,记者都讶异于上述绿城高管语气之肯定。 

  事实上,对于绿城自建的项目,业内是给出一致性的好评的。“在同类型、同区域的楼盘中间,绿城开发的项目要比同业高出30%-50%之间“,上述绿城高管对《证券日报》记者如此介绍。即便如此,绿城的项目一度在江浙地区供不应求。 

  或许,正是当时房地产市场的火热形势,给了宋卫平太大的信心——绿城集团销售额超过500亿之际,宋卫平如此放言:“增加200-300亿买地的钱,三年以后我们大概就可以赶超万科“。彼时,与绿城集团一较高下的,还有龙湖集团,”她(龙湖)能不能赶超我们,我认为这是一个问号。

  然而,不过是半年的时间,绿城就因沉重的资金压力而陷入到危机之中。2011年9月下旬,绿城迅速陷入一系列负面新闻当中:被收购、被调查、被退市;11月,绿城更是一度被传破产。消息传出之际,宋卫平连夜发文,“企业左右不了市场,正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说,命运只有两个字,生、死。无他”——这一纸文章,安定市场信心之余,也着实令人动容。之后,绿城展开一系列自救行为:旗下楼盘降价销售、与中投汇金合作、腾挪出售所持房地产项目股权,以及寻找合作方共同进行项目开发,甚至不惜将主导权拱手相让。 

  即便如此,绿城依旧坚持走高端住宅开发商的理念不动摇。绿城高管对《证券日报》记者表示,绿城未来会以代建来弥补公司在周转方面的不足,但是自建项目依旧会以高端精品为主。事实上,在一众龙头房企中间,绿城是最后一个降价促销的。而同一时期,龙湖集团率先向市场低头,在上海地区领头掀起去年最大一场规模的降价潮,同时也促成了房价拐点的确立。 

  2011年全年,龙湖地产实现销售382.65亿元,同比增长14.8%。而绿城集团全年累计取得人民币353亿元,同比下降34.87%;归属于上市公司的权益金额则仅为233亿元,同比下降31.87%。 

  自此看来,绿城集团被龙湖赶超,不再是问号,而是一个感叹号——“我们没有预料到,调控的影响是如此深远”,这是宋卫平写给绿城集团年会特刊中的一句话,却无形中为这一结果做了一个最令人感慨的注脚。 

  宋卫平的变与不变 

  “2011年,我们经历了一场痛苦的蜕变”,宋卫平在去年年末坦陈,“年初以发展为基调,到下半年转为以生存为基本任务。” 

  在宋卫平看来,绿城最应该反省的,是管理层对宏观调控的复杂性和调控“烈“度缺乏预判,并进而导致公司在应对过程中相对被动。 

  “绿城不过是市场的一个缩影”,链家地产首席分析师张月如此表述。虽然,房企通过股权出让能够获得所需资金,但是对于大多数房企来说,若非面临较大的资金风险,或是有意淡出房地产市场,出售土地和项目无异于为剜肉补疮。 

  分析人士指出,合作开发存在种种弊端,“分流利润不在话下,还存在双方在开发理念和管理模式上的分歧,一旦双方之间磨合不好,往往会导致项目无限期拖延、执行无效率以及管理混乱等诸多问题。”“房地产对政府很重要”,一位业内资深分析人士态度更为直接,“但是不表示开发商对于政府很重要”。 

  在其看来,绿城目前采取的理念和应对策略,能否成功的令其应对过去这场危机,甚至如恒大那般最终涅槃,关键的在于限购政策的执行程度——“限购取消,是绿城度过难关的必要条件。”主打中高端住宅市场的绿城集团,对其影响最大的并不是房价,“他们担心的是量”。 

  2012年,绿城的首要目标锁定在:力求生存。未来的绿城,究竟会如何发展,本报将为公众持续关注。 

(责任编辑:李方)

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