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芜湖楼市新政叫停背后:企业、地方、中央三方角力

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  【博弈】

  龙年新年刚过,企业、地方政府、中央在关于房地产宏观调控放松与否问题上的博弈再次处于胶着状态。

  芜湖楼市新政被叫停,加上此前佛山、成都、海口变相放松限购的行为被叫停,再次表明中央的态度,在房价没有合理回归之前,短期内不可能放松宏观调控政策。

  然而,企业和地方政府依然没有放弃自己的努力。房地产企业仍在通过退地、裁员、暂缓买地、停工等方式间接向地方政府施压,华远地产董事长任志强甚至不惜直言,痛斥政府操控市场。

  地方政府也在试探如何微调政策,又不触犯政策红线。中山、从化、北京、上海、武汉等市,都希望通过“小打小闹”为企业松绑。加上首套房贷利率的下调,万达商业地产、富力地产、首创地产的排队上市,再次让企业和地方政府看到了些许曙光。

  只要希望还在,又何惧前路艰险,接下来,可以预见的是,三方的博弈仍将继续。

  本报记者 春宇 发自广州

  中国三线城市芜湖希望放松调控,为房地产市场注入信心,给房地产企业赢得喘息机会的努力再次宣告失败。

  就在芜湖颁布2012年楼市新政后的第3天,2月12日晚间,芜湖市政府悄然在其官方网站上发布楼市新政暂缓执行的通知。芜湖市政府部门给出的解释为,楼市新政所要求制定的配套实施细则,正在研究完善之中,为保持房地产市场更加平稳健康发展,经研究,决定该《通知》暂缓执行。

  房地产专业人士陈真诚认为,这实际上已经宣告了芜湖楼市新政夭折。

  此前的2011年10月11日,佛山市政府宣布放宽限购政策,结果12小时后就被叫停。

  实际上,在限购、限贷、限外等一系列严厉的房地产调控政策的多重作用下,房地产市场自去年10月份,就步入寒冬期。直至今年1月,房地产市场已经一片哀鸿声。以保利、龙湖、富力、金地等为代表的房地产企业,2012年1月份的销量都下滑了超过50%。与此同时,地方政府在去年年底时推出的土地大多无人问津。

  对于地方财政收入大多依赖土地收入的地方政府来说,急切希望通过尝试松绑楼市调控政策,给市场予以信心,又能不触碰调控的红线。企业也通过退地、裁员等方式给地方政府施压。企业、地方政府、中央的三方角力一直在进行当中。

  佛山和芜湖的楼市新政相继被叫停后,房地产界人士希望房地产政策微调的呼声并没有因此停息,其他地方政府试探政策底限的努力依然不会停止。

  资本市场也对新政颁发和叫停给予了不同的反应。2月10日,房地产股全线飘红,其中万科A(000002.SZ)最高涨幅超过4%,收盘时涨1.95%;保利地产(600048.SH)涨幅3.31%;而2月13日,万科下跌1.91%,保利地产跌幅3.12%,再次被打回原形。

  实行3天被叫停

  2月12日晚间,芜湖市在其官方网站上悄然公告:关于《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂缓执行的通知(以下简称“通知”)。

  通知称,《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(芜政〔2012〕12号)(以下简称“芜湖楼市新政”)发布后,社会各界提出了有益的参考意见。考虑到芜湖楼市新政要求制定的配套实施细则正在研究完善之中,为保持我市房地产市场更加平稳健康发展,经研究,决定暂缓执行芜湖楼市新政。

  芜湖楼市新政颁发于2月9日。芜湖楼市新政规定:2012年1月1日至2012年12月31日期间,在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房,二手房政策自本意见发布之日起执行),在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积,根据不同的面积,财政部门给予50-150元/平方米不等的购房补贴。“实用和高端人才”享受的补贴更多。外地购房者则享有“买房送户口”的政策优惠。

  芜湖新政颁布之后,立即被很多地产人士解读为“芜湖打响2012年救市第一枪”,并立即在全国引起轩然大波。不少媒体因此猜测,中国三线城市安徽芜湖的楼市新政,会否引发全国二三线城市争相效仿,相继救市?

  在房地产界,立即形成两派观点,一派是以中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌为代表的专家人士称,芜湖新政只是对房地产调控政策的微调,并没有触及限购政策的红线,符合中央应地制宜、压制投资性需求、鼓励自住需求的“有保有压”的精神。

  另一派观点则认为,从芜湖新政的内容来看,在遏制炒家这一块,有着较大漏洞,并没有针对性的规定。值得注意的是,芜湖新政只针对购房的面积段实行差别化的优惠政策,没有对首置、改善性和投机投资性购房需求进行差别化对待,新政实际变相地鼓励投机投资性购房需求。一旦纳税人的钱最终只是用来给炒房者减税买单,那么,政府将在公信力方面面临指责,因此应立即被叫停。

  面对来自全国各界的关注和争议以及被众多媒体扣上的“芜湖打响2012年救市第一枪”的帽子,芜湖市政府显然倍感压力。2月10日,芜湖市政府专门召开新闻发布会,对此予以澄清。芜湖市副市长洪建平表示,芜湖新政的目的并非“救市”,而是为了进一步加强住房保障,促进房地产市场健康发展,满足合理住房需求,吸引和鼓励更多人才来芜落户。

  而从芜湖楼市新政策被叫停的通知中“社会各界提出了有益的参考意见”,再次可感受到芜湖市面临的压力。

  可是最终,芜湖市还是没能够顶住压力,在新政颁发3天后,就紧急叫停了。而来自芜湖房地产业协会的消息称,国务院督查组以检查保障房分配和质量管理的名义于2月11日和12日在芜湖检查工作。知情人士称,国务院督查组实际上是来讨论“有关叫停楼市新政之事”。

  担心更多地方效仿

  芜湖楼市新政实施3天就被叫停,加上此前佛山、成都、海口希望变相放松限购的举措被叫停,再次警醒地方政府,短期内很难放松房地产调控政策。同策咨询研究中心总监张宏伟在接受时代周报记者采访时如此认为:“在目前形势下,中央依然坚持房地产调控政策不动摇。”

  2月6日至10日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海听取各界人士的意见和建议时,再次强调了要促进房价合理回归不动摇,坚持政府调控不放松,给房地产调控政策定了调。而此前,中央调控政策定向宽松和局部放松,一度被市场误读。

  2月7日,中国人民银行在其官网上发布消息称,央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。

  与此同时,全国多地首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地,首套房贷利率开始回归基准点,部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房信贷9折或者8.5折的优惠政策。

  芜湖楼市新政颁布不久,中国农业银行总行高级经济师何志成在接受时代周报记者采访时认为,中央的一系列举措释放了政策松动的强烈信号,让地方政府闻出味道来了,芜湖楼市新政因此而出台。

  合富辉煌市场部研究中心副总经理龙斌一度认为,芜湖楼市新政是一个聪明的政策。龙斌认为,芜湖的聪明之处在于,吸取了佛山去年取消限购遭叫停的教训,没有去触犯限购、限贷的政策红线,对于政策允许的普通住房给予免契税和财政补贴,是鼓励合理的购房需求。

  住建部政策研究中心主任秦虹在接受时代周报记者采访时却对此泼了一盆凉水。去年,首套房贷利率上浮,实际上是商业银行在政策执行过程中走了样。自2010年的“国十条”开始,中央对首套房的态度到现在是没有改变的,没有在政策上说要提高首套房的贷款利率。现在首套房贷利率下浮,实际上是对过去政策的修正和完善,并不意味着宏观调控政策的松动。

  在接受时代周报记者采访时,住建部政策研究中心副主任王钰林解释了芜湖楼市新政被叫停的原因。一是因为芜湖楼市新政还不太成熟,二是因为目前是楼市宏观调控的关键时期,也是政策的敏感时期。目前,其他地方政府都在跃跃欲试,准备出台相应的救市政策,如果越来越多的地方政府加入救市行列,那么中央的房地产调控政策有半途而废的可能,好不容易取得的宏观调控成果也将毁于一旦。他认为,芜湖楼市新政被叫停是一件好事情。

  房地产专业人士陈真诚在接受时代周报记者采访时认为,中央“两会”期间,“两会”代表肯定说坚持调控不动摇,坚持调控不放松。两会前期是一个敏感时期,芜湖楼市新政实际上在让中央难堪。可以说,芜湖楼市新政被叫停,是非常时期的非常举措。

  芜湖楼市新政被叫停一事,引起了不少地产企业的不满。华远地产董事长任志强在其微博上说:芜湖地产调控突围受到中央政府的拦截,是政府操纵市场的典型案例。

  新一轮博弈展开

  虽然佛山和芜湖的楼市新政被叫停,但在楼市低迷的大背景下,不少地方政府急于救市的心情依然非常急迫。自2011年下半年起,全国楼市尤其是一线城市楼市成交量持续低迷,春节之后,2012年1月楼市惨淡开局,商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初的市场形势有所好转。

  据同策房产咨询股份有限公司数据显示,逾八成城市成交面积环比下降,13城市跌幅超过50%。其中天津跌幅最大,达78.78%;其次是青岛,跌幅为75.99%;北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也有不同程度的下降。

  楼市的低迷直接影响到了土地市场。广州、成都、武汉、西安等10城市住宅用地几乎无人问津。

  在土地财政的压力之下,地方政府都在研究如何悄然微调政策,又能够不遭到中央政府的干涉,避免重蹈佛山的覆辙。日前,从化市政府原则上同意有条件延缓购房入户政策两年。根据此前官方文件显示,在广州从化买楼盘入户资格的截止时间是2011年12月31日。从化的举措被指变相为房企松绑。

  紧随其后的是广东省中山市,将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元。中山此举引发了广泛的猜测和质疑:是否为变相放松房价调控政策?

  全国其他城市显然也不甘寂寞。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准,扩大了普通商品房外延。张宏伟认为,这实际上是在鼓励更多的住房交易。

  上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣说,地方政府这种小打小闹的微调行为,根本无法扭转目前楼市低迷的僵局。如果市场继续调整,房产税又名不正言不顺,地方债务危机很可能就继高利贷破产一样肆意蔓延。

  同时面临危险局面的还有地产企业。1月,地产龙头企业的销量都大幅萎缩。其中保利地产销售金额15亿元,同比下滑69.35%,金地集团1月销售只有4亿元,同比下滑75.8%;龙湖地产销售金额只有11.8亿元,同比下滑超过70%。

  楼市的寒冬效应依然在发酵,同时,房企大规模的“偿债潮”又如约而至。数据显示,各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等,在今年即将到期的债务总额或达上万亿元。这势必考验房企的短期债务偿付能力。为了希望地方政府能够尽早微调政策,一些企业甚至以裁员、退地、不竞拍土地、停工等自救行为间接地向地方政府施压,一位广东的大型地产企业负责人如是向时代周报记者说。

  而更多的企业则对房地产调控政策全面松动没有抱以太大的希望。万科集团在回答时代周报记者的提问时认为,房价没有完全回归合理区间之前,现行调控政策不会有大的改变。

  对于目前的楼市销量大幅下滑,万科一方面认为是由于市场原因,还有一方面可能是因为春节的因素,相关数据代表意义不大。但不管市场如何变化,万科各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略。对于是否降价的提问,万科公司巧妙予以回避:“具体采用什么方式促进销售由一线公司决定,万科不会实行‘一刀切’的销售策略。”

  而北京另一个地产公司的相关负责人在回答是否会降价的问题时说:“再次大幅降价的效果并不太好,实际上房地产企业更应该通过调整产品结构,推出一定数量的中小户型,满足以自住需求为主的购房者的购房需求。”

  对于地方政府的债务压力,房地产企业的库存压力和销售压力,王钰林认为,这是房地产调控的必然结果,不会危及经济发展。他反问时代周报记者,全国的房价真的降了没有?现在只能说房价的涨幅放缓了,离房价的合理回归还有一段距离。

  王钰林认为,企业面临销售压力,主要原因出在企业自身。企业在经营过程中,一定是采取了不合理的战略。在房地产市场低迷的形势下,企业应该摆好自己的位置,灵活运转。

 

(责任编辑:李雨思)

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