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商品房买卖合同需在房管局鉴证(登记备案)

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不少买家以为:买房子交了钱,签了合同就算告一段落了,接下来就是等收楼和领产权证了,其实不然,按照市房管局的规定:未经登记、鉴证的《商品房买卖合同》,不能对抗第三人(即可能出现一房二卖的情况),且有关部门将不予办理《房地产证》,因此,商品房买卖合同的登记和鉴证应得到买家足够的重视。在广州地区曾先后适用过几个商品房预售合同样本,特别强调商品房预售合同“须经房地产交易所审核、登记生效”或“办理登记后生效”,《商品房买卖合同》登记、鉴证后才发生房屋权属的转移,才可对抗第三人。这是房地产管理部门力图通过自身的行政监督来保护购房者的利益。然而在司法实践中,此种样本有时并不利于全面保护购房者的合法利益。例如:开发商如果“一房二卖”,并且都与两购房者签订了商品房预售合同,但只有一份商品房预售合同被房地产管理部门审核、登记,如果发生纠纷并诉至法院,法院会根据合同必经审核、登记才生效的约定来判决:已登记的预售商品房合同生效,未登记的预售商品房合同无效。对于无效合同,开发商只需承担缔约过失的法律责任,而非合同履行不能的法律责任(合同已生效,但履行不能才承担此种责任)。缔约过失的法律责任仅要求开发商支付双倍定金和退还已付房款等。此种责任一般轻于合同履行不能的违约金支付责任。但根据新《合同法》所强调的“意思自治”原则,即合同当事人可以在不违背法律、行政法规强制性规定的前提下,充分自由地协商并确定合同生效的时间和条件、合同履行的内容、合同救济的方式等,合同当事人可以选择最有利于自己的方式或条件来保护自己,因此在前述的“一房二卖”事例中,如果两个购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时,都约定该合同一经签字即生效,那么,一旦发生纠纷并诉至法院后,法院会根据合同的实际履行情况,判令开发商承担一份或两份合同履行不能的违约责任,此种法律责任更有利于保护购房者的利益。因此提醒购房者注意:在签订商品房买卖合同后,应及时督促开发商办理登记备案手续。

 (责任编辑:admin)

来源:四川在线

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