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房产中介收费猫腻多 购房、租房者可要擦亮眼

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近日,住房城乡建设部通报了7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例,这些案例既有今年各地开展专项整治工作查处的,也有日常执法检查查处的。但说起房产中介,有过买卖房的客户可谓爱恨交加。爱的是,在一些大城市,如果没有中介,几乎不可能达成房产交易;恨的是,中介乱象丛生,让人一不小心就掉进坑里,而且常常难以维权,只能吃哑巴亏。

连日来,记者多处走访,了解到目前济宁中介存在的一些乱象:中介机构不如实向客户告知抵押信息、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、违规参与出租“群租”房等,都成为了房地产中介与购房者之间的“瑕玷”。目前,住建部将针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象,制定具体可操作、管用、能见实效的措施,房地产中介将面临史上最严整顿。

记者调查: 部分区域虚假房源信息占20%

记者在采访中了解到,房产中介常常出现“信息掮客”,但房源信息的“真实性”是其服务的生命。然而,恰恰在这最关键的一点上,不少中介造假习以为常。登录房产中介的网站,随意选择刚刚更新过的房源要求看房,有的中介表示“房子刚刚被卖掉或被预定”,建议看看另外价格和位置、布局差不多的另一套房;有的中介则表示“卖家临时提高了售价”。这些招数,用中介业内的行话叫“转房”,先把客户吸引过来,再推销自己手里的目标房。

走访我市二手房市场,记者发现,虚假在于对房源的描述非真实客观,导致购房者经常白跑一趟。简装写成精装,家电老旧写成家电齐全,附近有学校就靠近名校,楼下有100平米的小超市就是配套成熟,诸如此类不真实的说法还有很多。“虚假房源问题不仅严重干扰了消费者购房进程,也影响了消费者承受的价格预期,有些区域虚假房源信息甚至占据20%,这也对整个行业的诚信建设造成了负面影响。”某房产中介商说道,在网络房产中介平台上,各个中介挂出的房源太多太杂。由于第三方平台审核机制不完善,许多假图片、假价格乃至根本不存在的房源都出现。即使平台方建立举报机制,但虚假房源还是不断滋生,并未做到真正“打假”。

中介开门面店垄断房源,速销签赔难掌控

在城区一些商业街上,两家二手房产中介门店相隔不到200米,而同一条街道上几百米的距离,甚至就有两三家同一品牌房产中介的门店。业内人士称这是他们为了垄断房源,为争夺房源,有些房产中介开出大量门店,并附带在小区周围送生活必需品。“我遇到过房产中介还会使出速销签赔这一招。”出售过南池水景园房屋的陈女士说。所谓速销,又称为独家房源、签赔房源,即中介与卖家的一个对赌协议。卖家承诺在一到三个月之内在该家中介独家挂牌,而作为回报,中介把房源置于网站、门面显眼位置。如果卖家违约找其他中介代理或直接和买家成交,要赔给中介相当于佣金的一笔费用,中介在卖家签约速销后,会给卖家一笔1000元至2000元的奖励金。“对于卖家而言,签了‘速销’便容易使自己被禁锢,失去了调价和另外交易的机会。”城区某律师事务所杜律师说,签赔本身对于卖家来讲感觉并无什么问题,关键是应该赔付对等,比如中介违约只会赔几千元,而卖房者违约却要赔付几万。而通过这种手段,把房源垄断到自己旗下后,中介自然就能坐地起价“涨佣金”。对于动辄数百万的房产而言,一个百分点的佣金涨幅,就会给中介带来巨大的利润空间。

收费乱象:中介收费标准不统一,“看客下菜”较为普遍

2015年年初,房地产佣金费率开始放开,一批互联网中介涌现出来,用“低佣金战术”开拓市场。目前,市区是以1%、2%、4%为最常见的佣金费率。2%是买家,卖家出1%,户型大小不同,佣金率也不同,户型越大佣金越高,但中介很少能得到4%以上的佣金,大多情况下都只收取买家2%的佣金。1.5%的佣金是目前部分中介针对客户给出的打折价,中介费有时候也能讲价,一切都是视情况而定。“主要问题是较低的佣金水平无法支撑传统‘门面店’的各项开支,也无法更多地覆盖房源和客源。”警韵之家附近某中介经理说道。目前我市存在“无门店二手房交易”的情况,即部分打着低佣金旗号的中介企业,并无自己的门店。而新兴中介试图用低成本、低投入的做法来实现低佣金、低收费的可能。一场价格大战中,原本是中介最该关注的“用户体验”问题就被遗忘了。

“因为房屋成交周期比较长,不是说客户看了一套或者几套就能下定决心买下来,有的甚至需要半年、一年,以低佣金逼客户下单作用不大。反而中介应该从原来的价格战中解脱出来,将重心转向服务。”业内人士张先生说,一些中介机构收费标准不透明,“费外收费”现象普遍。协助办理贷款本是中介应有的服务,报酬应包含在佣金之内,但实际上不少中介普遍还要收取“办理贷款服务费”。虽然直接在银行办理贷款并无此费用,但若绕开中介,客户则会面临办理难度变大、速度变慢等问题。

乱象成因:从业门槛低,人员流动大

据了解,济宁房产中介市场存在不少小、散、乱的中介公司,稳定性差,难让购房者产生信任。不少购房者对中介公司的第一要求就是“有信誉、靠谱”,只因他们自己或是朋友曾在这方面吃过亏上过当。由于门槛较低,从业人员良莠不齐,加上业务人员的流动居高不下、总体经济情况不景气,许多从业者只求短期绩效,甚至将中介工作当成是自己进入销售行业的练手,而疏于提高自身业务水平。“学历无限制,年龄无限制,家庭背景无限制,住址无限制,身体状况无限制,这个门槛可以说相当低。”红星东路某房产中介告诉记者,房产中介从业人员的流动性十分大,目前,济宁本地的房屋中介门店也越来越多,随着今后房产政策的调整、济宁房价降低等情况,将有更多的中介销售逐渐增加。“一些资质不全的中介乱象应该得到大力度整治,以免扰乱正规房屋中介公司的销售秩序。”业内人士说道,中介行业有如此多的乱象,购房者选择中介时应尽量考虑以下几个因素:有资质的合法企业、公司管理严格形象良好、服务专业认真有耐心、有行业资历及老百姓口碑。买房是大事,需谨慎为好。

房源信息“真假”难辨认

“对于卖家房屋出售信息确认有些难度,一些房屋核准起来也较为复杂,卖家、买家、中介目前都面临这些问题。”业内人士说,随着中国住房和城乡建设部即将出台的新政,如果能严格执行,对于中介市场来说,应该是历史上最严的一次整顿。“中介市场很多东西都没有明确的界定,如虚假房源,房地产市场价格总是不断在波动,有些业主会随时调价,这种情况下也可以算是虚假房源。”业内人士指出,市场上确实存在一些中介为了吸引消费者来看房,会调低业主的放盘价。想解决虚假房源等中介市场存在的一些问题,最重要的就是要核实房源信息的真实性,但这存在一定的难度,因为这需要各中介门店向政府部门提供业主的委托书,这其中要包括放盘价等各种详细信息。但有些业主是通过电话等方式放盘的,并不会去中介门店,这样中介就没有办法提供委托书。

新闻链接

今后将从七个方面 整顿房产中介乱象

中国住房和城乡建设部副部长陆克华曾在前不久透,对于中介乱象将从七个方面予以整顿,包括规范中介机构房源信息发布、全面推进房地产转让合同网签、切实加强房地产交易资金监管、强化对房地产中介机构的备案管理、加强中介机构从业人员管理等。陆克华表示,现在整顿、规范中介市场的新政即将出台实施,而且这个政策将是细化和具有可操作性的。

以规范房源信息发布为例,住建部就提出,中介机构在房源信息发布前要经委托人同意,同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布;中介机构要编制统一的房屋状况说明书,标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或租金、物业费等内容;已经完成交易的,应当及时从网站、门店上撤除房源信息。

来源:东方圣城网

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