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李宇嘉:房产中介亟待建立“黑名单”诚信体系

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国庆长假期间,20多个城市先后出台新的楼市新政。热点城市整齐划一、步调一致的新政“连发”,均包含一个此前未有的重点内容,就是严厉打击开发企业和中介机构违法违规行为。值得注意的是,与此轮楼市密集调控同步,国庆长假期间,住建部还公布了45家违法违规开发企业和中介机构名单,这也意味着史上最严厉的楼市秩序整顿开启。

此轮房价暴涨,固然有“去库存”异化、信贷宽松、供地不足等因素,但这些是中期内的宏观原因。短期来看,造成诸如“离婚抢房、售楼处门被挤坏”等狂热氛围的,直接原因是微观层面市场信息扭曲以及老百姓预期改变,从而造成“恐慌式”买房。从实地调研看,开发商和中介机构人为制造供不应求、房价上涨信号是罪魁祸首。

整顿中介市场是应有之义

在披露45家违法违规开发企业和中介机构“黑名单”时,住建部指出,这些开发企业和中介机构发布虚假广告,恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以抬高房价、牟取私利。这些不法行为不仅损害消费者权益,而且扭曲了市场本来面貌,人为恶化了市场供求紧张预期,导致处于信息劣势的老百姓纷纷加入“抢房大军”。

据笔者实地调研,违规行为主要有如下几类:一是开发企业以“蓄客定推盘”、少量多推,制造供求紧张预期,并通过代理中介及从业人员口口相授、微信号宣传“日光”,达到抬高房价和从中牟利的目的;二是中介机构散布房价上涨、调控来临等传言,诱骗购房者入市;三是隐瞒房源真实信息,诱导购房者参与首付贷融资;四是代理不符合销售条件的楼盘;五是“某某盘日光”、“××套房被疯抢”等有意图的“标题党”泛滥。

事实上,在所有热点城市,开发商及中介机构上述违法违规行为普遍存在。值得注意的是,由于移动端媒体的兴起,以微信公众号为主的自媒体已成为楼市信息发布和宣传的主渠道。在楼市供求信息极其不对称的情况下,不管是开发商、代理中介,还是登载楼市信息的自媒体,宣传房价上涨、供应紧张等信号,毫无疑问能够扩大其业务规模和利润水平,不知情的购房者则是受害者。

同时,本轮热点城市楼市火爆,有几个突出的特点,比如居民踊跃“加杠杆”、库存供应不足、房价涨幅创新高、“资产荒”背景下购房踊跃、资产收益显著、大城市房价只涨不跌等。在这种楼市环境下,市场情绪极易被鼓动起来,并借助微信号等自媒体产生强大的宣传效应和从众心理。由此,对楼市调控而言,中介市场整顿是应有之义。

在今年初的全国两会上,住建部已将整顿中介市场秩序作为今年楼市管理的“两大主题”之一(另一个是去库存);6月,国务院发布的《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),事实上是规范中介市场的“顶层设计”;7月底,七部委发布实施《加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,拉开了整顿房地产中介市场的序幕;近期公布“黑名单”,实为这项工作的第一步。

短期“打击”与长期“建设”,看来已经形成倒逼。上了“黑名单”的中介机构,不乏像中原、链家、美联等市场占有率颇高的全国性企业。比如,链家是准备要IPO的企业,居然在上海离婚购房潮、首付贷违规,深圳“鸽子笼”等近期重大事件中都有其身影。

管理重点应转移至存量房服务

而这些事件的背后,折射出几大问题:一是中介行业门槛低、轻资产(违规成本低)、违规代理、乱象丛生。

二是从业机构和人员笃定“行情饭”。楼市火的时候都希望大赚一把,冷的时候从容退出该行业。监管不足、买房热情高涨、买房收益远高于交易成本、普遍违规而法不责众,从业人员和机构不做长远规划、市场竞争异常惨烈等情况,都为相关机构和人员浑水摸鱼甚至违法违规提供了内外部环境。

三是监管体系没有建立。相比房地产开发行业,政府在中介管理上投入资源明显不足。

事实上,在京沪深等大城市,房地产中介机构及从业人员远远多于开发行业。以深圳为例,2014年深圳资质房地产企业仅820家,从业人员不到2万,但备案的中介分支机构就有1631家,从业人员3万多人,算上不备案的有4万人。

存量房时代已来临,京、沪、深等城市围绕房产服务的中介机构及从业人员会越来越多。相应地,政府管理的重心也应该由新房开发转移到存量房服务上。

目前,在“去行政化”的背景下,执业准入零门槛,中介机构及从业人员整体处于野蛮生长的状态。而且,由中介代理的二手住房销售价格、供求规模、房屋租金水平等基础数据缺失,也没有进入住房规划。

此次大范围中介市场整顿要取得实效,亟须建立“黑名单”和“红名单”模式的诚信管理体系,以行业自律和市场自发监督相结合,实现管理的常态化,培育一批规模化经营、市场份额高、谋求长期收益、能发挥“压舱石”作用的大型中介,这才是解决中介乱象的长效机制。

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