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巨头涌动下的房屋交易群像

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(原标题:巨头涌动下的房屋交易群像)

分析认为,现在的房产电商更像是渠道分销,但并未真正介入到交易的服务中去。京东和阿里也是如此,两家借助自身拥有的巨大流量入口,向房地产行业提供用户和流量,并获取一定收益。但亮点是,阿里的租房业务,有可能基于支付宝等重建租房领域的信用交易生态。

房产电商的黄金时期如白驹过隙,而互联网巨头阿里和京东相继宣布介入,令这类模式再度引起业界关注。

近期,京东召开新闻发布会称,京东商城房产频道已经正式上线。目前有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市。21世纪经济报道在京东房产频道看到,其颇似房天下线上信息展示平台。从京东宣传的内容看,上线后的京东房产将会使房地产行业与电商行业产生融合,覆盖住宅、商业地产、特色地产三大市场。频道热门分类包括:最新开盘、普通住宅、别墅和商业办公;户型则有一居室、两居室、三居室和四居室及以上。包括北京壹号院、兴创荣墅等近期开盘项目在频道主页尤为显眼。

作为互联网行业巨头,京东进入房地产行业能否让房产电商再度迎来春天?中国房地产和互联网研究院院长相国良认为,房产电商模式兴起于2012年,目前该模式已走向衰落。“这主要是因为房产电商模式深受政府调控影响。各地政府叫停了以开发商营销活动为主的电商模式,这被认定为对市场秩序有影响。对于京东及阿里,如果想介入到房产交易和服务环节,要走的路比较长。”

形成流量入口

从目前公布的计划看,京东房产电商更多是充当流量入口角色。

京东房产表示,京东还将推动房产与电商的全新融合。消费者可以通过京东“京X计划”背后多个流量入口了解众多开发商推出的房源。此外,京东还将通过整合京东营销、服务、供应链等能力,为购房者提供多周期服务。

目前,用户可以通过京东APP浏览其房产频道相关内容,首批房源包括一线城市及诸多省会城市。

“京东目前的做法,仅仅是刚刚上线了内容,和若干渠道分销商合作,导出去用户和流量成交变现。距离真正介入交易服务还很远。”相国良表示。

对于房产电商的行业生态,58集团高级副总裁、安居客COO叶兵在接受21世纪经济报道专访时曾表示,“整个行业主要分成两个重要角色。一是平台的信息发布方,或者说互联网线上的信息匹配通道,类似58同城、赶集网、安居客;另外是充当经纪公司互联网的线上平台,成为经纪公司的合作伙伴。”

叶兵表示,58同城陆续收购了安居客、赶集网,但仍然不改变其专注房地产中介线上信息分享平台的本质,定位仍然是互联网信息发布平台。

相国良认为,房屋交易的特点是周期长,交易标的价值大,非标准化和几乎没有什么复购。对于新房来讲,一面是供给方相对集中,另一面是买房人相对分散,一二手联动的互联网O2O平台,价值在于供给端的整合效率提升和需求端的渠道匹配,但这并非真正意义的电商。对于二手房来讲,买卖双方均分散,房屋交易的特点,决定着不可能去中介化,交易双方中间的居间服务是非常有价值的。二手房没有所谓的电商模式。

仍在摸索

对于线上平台,房地产行业内曾历经多轮探索,但多以失败告终。此次京东等互联网巨头的介入模式能否走远?

中原地产首席分析师张大伟表示有待观察,京东作为BAT之外的大流量平台,的确有很大的消费群体,但与房地产相比,交易单均价值低。电商大额交易目前看,支付方式、交易习惯都不存在。此前,BAT也有大规模房地产领域的尝试,但到目前为止,均谈不上成功。包括多年前百度与万科等在大数据领域的合作也不了了之。

张大伟认为,从京东宣传的内容看,上线后的京东房产将会使房地产行业与电商行业产生融合,覆盖住宅、商业地产、特色地产三大市场。但事实上,京东的优势在物流配送,而当下商业地产在电商的冲击下,主要拳头产品是体验性经济,商业地产更强调不可替代的体验,比如母婴、教育、餐饮等。作为服务房地产行业的企业,目前京东能提供给交易双方的内容不算很多。此外,从房地产行业角度看,供需结构没有变化,包括租赁行业,目前各种资本都在期望摸索出一个轻资产模式,但到目前为止还没有出现成功的苗头。

相国良则表示,单纯的房产电商模式必然退出市场。其原因,早期房产电商模式只是变相成为开发商营销的工具,比如刷卡认筹、前期锁定客户等;其次,房产电商是开发商追求互联网渠道效果化的结果,但跳单、内外勾兑等现象不排除存在;再有就是,新模式的根本应该有利于效率的提升和买卖双方成本降低,信息更加对称地获取,而当前的房产电商反而成了开发商营销的工具,显然并不会有这样的结果。

相国良认为,现在的房产电商更像是渠道分销。比如房天下的新房分销,平安好房针对保险经纪人做分销,安居客也在做。“他们都不是真的介入到交易的服务中去。行业都是雷声大,雨点小,交易这条路,他们暂时应该走不通,也不是上来就能干的。”

对于京东和阿里进军房地产,相国良认为,两家借助自身拥有的巨大流量入口,向房地产行业提供用户和流量,并获取一定收益。如果想介入到房产交易和服务环节,要走的路太长,不太符合两家平台的特点。

“当然亮点是,阿里的租房业务,有可能基于支付宝等重建租房领域的信用交易生态,目前阿里租房业务体验也褒贬不一,需要时间加以优化和验证。”相国良称。

国内知名房产中介的一名高管则指出,“房产电商的核心依然是在线下流程,房源和信任这两块,信任主要是线下服务体系。这块如果做不好,房产电商依然做不起来。”

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