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城市群经济效应渐显:房企觅小镇机会

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克而瑞研究中心一份研报指出,我国城镇化发展进入加速阶段,城市之间、城市与区域之间的空间相互作用不断强化,社会经济中的城市群体化现象越来越显著。中国传统的省域经济,正在向城市群经济转变。城市群是中国未来经济发展格局中最具潜力的核心地区。

人口流动变化与城乡发展所带动的城市群趋势将带来巨大发展潜力。

日前,一场主题为“人口变动与城乡发展”的高端论坛上,国家卫计委流动人口计生服务管理司司长王谦指出,中国人口面对的已经不再是人口总量的问题,而是人口流动引发的相关社会经济问题。

克而瑞研究中心通过对长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝、海西、山东半岛7个城市群的经济、人口、土地概况进行分析,该机构发现:近5年人口净流入最多的城市群为长三角,尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅;人口涌入最少则是海西城市群,即使核心城市福州和厦门,城市竞争力也稍弱。从土地占比和地区生产总值占比上来看,粤港澳的地均产出最高,是第二名长三角城市群地均产值的2倍;地均产出最低的为成渝城市群,仅占粤港澳城市群地均产出的1/7。从人均产出看,粤港澳城市群也居首位,其次为长三角城市群;人均产出最少的为成渝城市群。

城市群效应

伴随人类社会的发展,城市规模越来越大是一种趋势。由于就业结构和产业结构的落差,大城市拥有强大的虹吸效应。

北京大学教授陆杰华指出,河北有三百多万流动人口,超过三分之二都流到了天津和北京。但城市扩张也会带来大城市病,国家发改委宏观经济研究院研究员肖金成认为,调整产业结构是缓解特大城市中心城区人口压力、促进城市可持续发展的重要举措。除此之外,形成多中心的城市空间布局以缓解单一中心压力、规划发展城市群以产生规模效应和聚集效应也可以解决大城市病问题。城市群是随着城市发展应运而生的。南开大学教授李建民认为,以大城市、特大城市为核心的城市群,将是中国今后聚集城市人口最关键的地区。

党的十九大报告提出,要建立以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。截至2017年3月底,国家先后批复了6个国家级城市群,分别是:长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群。

人口流动也带来农村发展问题,如农村留守、流动人口在城市的就业、社会融合等。这与我国人口红利的保持和城镇化可持续发展息息相关。

清华大学政治经济学研究中心蔡继明认为,由于行政计划控制人口与城市规模,中国的城市化进程实际上是半城市化,迁徙人口无法定居、落户的问题导致了农村剩余大量劳动力与民工荒并存的局面。国务院发展研究中心社会发展研究部研究员林家彬提出,权利平等是城镇化健康发展的根本保障,他提出通过构建稳定的劳动关系、推进农村土地产权制度改革、促进农村转移人口市民化等举措增进城镇居民权利均等化。

从2000年到2015年,中国的城市规模基尼系数从0.43增长到0.47。福建省委党校教授陈心颖认为,这说明中国城市空间格局的两极化态势比较明显,大城市的发展建立在对小城市要素的剥夺上,大中小城市的协调机制无法得到发挥,这将导致大城市过载和中小城市空心化的消极后果。陈心颖指出,治理对策之一是提升中小城市的向心力,由于小城镇在规模上没有优势,就需要走特色小镇的道路。

相应的,特色小镇的产生与城市群发展提速密不可分,城市群内城市等级齐全的长三角地区,各具特色的小城镇星罗棋布。有第三方机构统计,长三角城镇分布密度达到每万平方公里80多个,是全国平均水平的4倍左右,常住人口城镇化率达到68%。京津冀城市群缺少300万以上城区人口的大城市分担京津职能;珠三角城市群多为大、中城市,小城市数量不足;长三角城市群的城镇体系最为完备,有利于区域协调发展和产业地产布局。

产业配套样本

浙江理工大学副教授张蕾指出,特色小镇对于农村人口的就地城镇化、吸引特色人才等具有促进作用。这其中,产业配套的落地成为小镇建设基础与价值外溢的前提条件。

以教育产业为例。12月15日,蓝湾未来领导力学校(Future Leadership Academy at Blue Bay,FLA)建校仪式启动,这是一所涵盖3-18岁全学段的全日制非营利学校。学校主校区位于海南大三亚地区,由绿城蓝湾小镇和前北京四中国际校区核心管理与教育团队合作打造,将于2018年9月1日开学。校长石国鹏介绍,借助当地自然资源和社会资源优势,学校将开设海洋课程、热带雨林课程、中英双母语课程、领导力和企业家精神课程、国际理解课程、创客课程、高尔夫球课程等。

作为投资方、建设方及业主方,绿城小镇集团执行总经理、海南绿城高地投资有限公司总经理俞丽娅指出,未来领导力学校让小镇有了鲜明的一流教育标签。

海南教育系统相关人士对21世纪经济报道记者透露,海南是人口流入大省,基于自然环境的天然因素,目前已有多个国际学校、医院落地。此前已有雅居乐投资双语学校,今年11月,“剑桥国际学校(Cambridge International School)”授牌海南雅居乐双语学校。

一名业内人士分析,开发商投资办学并非新鲜事,但绿城在海南投资办学,因应海南良好的自然环境,以及国际学校的实验性与创新性样本效应。这从开发商角度而言,并非讲求直接的盈利,而是将来的溢出效应。

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