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前瞻2018:龙头房企决战在一二线楼市

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2018年的房地产调控将会持续,这是刚刚结束的中央经济工作会议传递出的信息。但市场可能出现结构性机会,这就是被压抑了一年的一二线城市。

11月以来,一二线楼市出现复苏迹象。中金公司预计,一二线城市销售面积增速或于年末至明年初反超三四线,并将持续。随着房地产去库存进入尾声,销售有效市场和房企的重心重新回到了一二线及环一线,这里将成为房企的决胜之地。

今年以来,一二线区域市场集中度进一步提升,这也意味着,明年房企在这些区域将面临更加激烈的竞争。

而那些胜出者,将会获得超额收益。多家券商预测,随着近期一二线城市显著复苏,部分房企基本面向好,预计A股及H股布局一二线的龙头地产股将受益,其他紧跟政策热点的租赁概念股、园区概念股也将迎来表现机会。

调控不放松

2017年是楼市调控最严厉、最密集的年份,这种态势在明年大概率不会改观。

一个重要的信号是,12月20日闭幕的中央经济工作会议提出,将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

目前,众多城市已形成了限购、限贷、限价、限售组成的“四限”调控矩阵,这将对明年的市场产生持续性影响。

其中,限贷直接影响需求端。链家研究院发现,今年以来,在全国54个城市,商业银行均不同程度地上调了首套房、二套房首付比例。

贷款利率也明显上升。据融360数据,11月全国首套房平均贷款利率为5.4%,同比去年升高20.7%。

时近年底,银行批贷额度越发紧张,部分城市出现“停贷”现象——融360统计显示,截至11月末,全国已有56家银行分(支)行因额度暂停受理房贷业务。

这种趋势还在延续,并可能到明年。

“现在有很多住户无法贷款”,中国建设银行广东省分行行长刘军在近日的一次公开发言中透露,建行广东分行今年四季度的住房按揭贷款额度只有27个亿,还有上百亿在排队。他预计,这种情况明年也不会有明显的改变。

与此同时,部分城市推行的“限价”调控则直接干预新房销售价格,对开发商影响最大。

在深圳,近期有消息称,12月深圳针对备案价格超过全市均价5.4万/平方米的住宅不予批售。虽然并无明确条文出台,但记者从深圳规土委网站看到,本月取得预售证的亚迪三村、佳兆业未来花园、卓越弥敦道名苑三个住宅项目的备案价格均未超过这一红线。

房企销售价格因此被限制。据中信证券统计,18家龙头房企11月的销售均价环比下降1.9%,这已是连续第二个月出现环比下降。“接下来一段时间看不到企业销售价格的上涨”,中信分析师表示。

而对于限购,房地产业界的普遍观点是明年也不会放松。

四限调控的持续令行业对明年楼市的预期偏谨慎。“最难的是过去两年高价拿地的部分房企,明年恐怕无法以期望价格入市,只能继续拖,回笼资金遇阻。”深圳一家大型房企财务部人士说。

“收紧的政策会对需求有影响,相信明年的销售会进一步放缓”,万科在11月的投资者电话会议中指出,在调控政策力度不放松的情况下,2018年“将是小年”,明年楼市或出现销售面积和金额双降。

这代表了业界的主流看法。多家券商认为,在库存以及房价等硬约束条件下,明年住宅市场整体难有进一步的表现。

一二线的机会今年以来,一二线区域市场集中度进一步提升,这也意味着,明年房企在这些区域将面临更加激烈的竞争。

而那些胜出者,将会获得超额收益。多家券商预测,随着近期一二线城市显著复苏,部分房企基本面向好,预计A股及H股布局一二线的龙头地产股将受益,其他紧跟政策热点的租赁概念股、园区概念股也将迎来表现机会。

调控不放松

2017年是楼市调控最严厉、最密集的年份,这种态势在明年大概率不会改观。

一个重要的信号是,12月20日闭幕的中央经济工作会议提出,将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

目前,众多城市已形成了限购、限贷、限价、限售组成的“四限”调控矩阵,这将对明年的市场产生持续性影响。

其中,限贷直接影响需求端。链家研究院发现,今年以来,在全国54个城市,商业银行均不同程度地上调了首套房、二套房首付比例。

贷款利率也明显上升。据融360数据,11月全国首套房平均贷款利率为5.4%,同比去年升高20.7%。

时近年底,银行批贷额度越发紧张,部分城市出现“停贷”现象——融360统计显示,截至11月末,全国已有56家银行分(支)行因额度暂停受理房贷业务。

这种趋势还在延续,并可能到明年。

“现在有很多住户无法贷款”,中国建设银行广东省分行行长刘军在近日的一次公开发言中透露,建行广东分行今年四季度的住房按揭贷款额度只有27个亿,还有上百亿在排队。他预计,这种情况明年也不会有明显的改变。

与此同时,部分城市推行的“限价”调控则直接干预新房销售价格,对开发商影响最大。

在深圳,近期有消息称,12月深圳针对备案价格超过全市均价5.4万/平方米的住宅不予批售。虽然并无明确条文出台,但记者从深圳规土委网站看到,本月取得预售证的亚迪三村、佳兆业未来花园、卓越弥敦道名苑三个住宅项目的备案价格均未超过这一红线。

房企销售价格因此被限制。据中信证券统计,18家龙头房企11月的销售均价环比下降1.9%,这已是连续第二个月出现环比下降。“接下来一段时间看不到企业销售价格的上涨”,中信分析师表示。

而对于限购,房地产业界的普遍观点是明年也不会放松。

四限调控的持续令行业对明年楼市的预期偏谨慎。“最难的是过去两年高价拿地的部分房企,明年恐怕无法以期望价格入市,只能继续拖,回笼资金遇阻。”深圳一家大型房企财务部人士说。

“收紧的政策会对需求有影响,相信明年的销售会进一步放缓”,万科在11月的投资者电话会议中指出,在调控政策力度不放松的情况下,2018年“将是小年”,明年楼市或出现销售面积和金额双降。

这代表了业界的主流看法。多家券商认为,在库存以及房价等硬约束条件下,明年住宅市场整体难有进一步的表现。

一二线的机会

2017年的去库存、严控一二线造就了三四线楼市的火爆;明年,调控整体不放松之下,楼市仍然存在结构性机会。

11月以来,一二线楼市的成交量正在复苏。中金公司数据显示,11月一二线城市销售面积同比增速录得7%,为年内首次正增长。

中金公司预计,到2018年一季度,一二线城市销售增速将超过10%。

临近年底,撑了一年的开发商领证积极了些,供给增加了。11月第四周(11月27日-12月3日),一二线城市的新增供应量创下了自2017年7月以来新高。这周,中金监测的10个重点城市共有48个项目开盘,新推房源共计14176套。

值得注意的是,上述新开盘项目的整体销售去化率达89%,二线城市新项目的去化率更高达95%。

中金公司等乐观认为,一二线的复苏表现有可能延续到明年。

理由之一是今年一二线被大幅压抑的需求和供应,将在明年部分释放。

“今年北京、深圳新房销售中纯住宅的占比大概只有三四成。”前述深圳开发商人士告诉21世纪经济报道,由于限价,开发商都没法拿到预售证,供货被大大推迟了,但施工和建设一直在进行。这些货量终究要推出。

据深圳中原地产统计,深圳今年1-11月住宅批售套数仅2.5万套,相比2015年的6.5万套、2016年的4.8万套剧减;而在北京,相比去年全年5000亿元的商品住宅交易额,今年预计仅能达成2760亿元。

11月以来,预售证发放已在加快。以深圳为例,11月共放行了8个住宅项目,是10月的8倍。“有些同行期望明年限价会松动,我们认为不会”,一家大型房企深圳公司营销人士说,无论限价政策如何,明年都会按照自己的节奏推盘。

此外,兴业证券预计,出于不良率和资产收益考虑,明年商业银行表内资产配置仍将向一二线城市配置按揭。“个人住房抵押贷款对银行而言相对比较安全,仍有发展的机会。”

“从历年来看,一二线房贷在年初都会宽松一些”,某银行房地产信贷部负责人告诉记者,由于年初信贷额度较为宽裕,银行对个人房贷业务往往会相对下浮利率,或放松审批标准。

“一二线城市的成交量会自发修复。”链家研究院认为,随着调控效果的消化和换房等前期累积需求增多,一二线楼市成交量将在低位小幅反弹。

“但这种恢复是自然、自发向合理交易量的正常回归,”链家强调,“房价总体将保持平稳。”

“我觉得2018年会比2017年好一点,政策不会变,但会稍微放松一点”,融创中国主席孙宏斌表示。

谨慎如万科,也认同结构性变化存在:万科预计,就业人口新增乏力的三四线城市将会面临较大压力,核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整,目前存货相对稳定,去化率变化不大,成交量进一步下跌的空间并不大。

胜利者的奖赏

一二线楼市面临结构性机会,同时也意味着竞争扩大,程度更激烈。

目前,排名前50的房企绝大部分都是重仓一二线城市,他们之中,谁将在明年的一二线决战中胜出?

最新业绩数据显示,主要项目位于一二线城市的融创中国、新城控股、中国金茂11月合约销售额分别同比增长132%、75.1%及79%,均创下年内销售新高。

截至目前,保利地产在广州单城销售已超300亿,万科在深圳单城销售也超过了300亿。

“2018年行业前十的销售额门槛预计要超过2000亿,不达到一个可观的规模意味着要出局”,西南证券指出。

实体市场的战火在燃烧,资本市场中的房地产股也是暗潮汹涌。

2017年,以中国恒大、融创中国为代表的部分香港内房股涨幅空前;随着近期基本面向好,11月底以来万科、保利、招商蛇口等A股房企股价也出现上扬。

兴业证券等指出,2018年,受益于基本面转好,重仓于一二线城市的开发商也将受益。

中金公司判断,H股方面,此前被低估的中国海外发展(00688.HK)、龙湖地产(00960.HK)和富力地产(00277.HK)等大盘和中盘股将受益;A股中,受益标的则有万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等龙头白马股。这些房企均主要布局于一二线城市。

此外,部分依靠拿地快速扩张的二线房企如金科、泰禾、阳光城、旭辉等,同样受到市场关注。

记者查阅资料发现,上述房企均采取快速拿地扩张的策略。数据显示,今年1-10月,销售额分别位列第21、25、31位的阳光城、泰禾、金科三家房企,拿地金额却分别位列第7、16、17位,拿地节奏显著快于其他房企。

其中,泰禾是通过收购兼并拿地的典型。据统计,泰禾今年1-10月共发起45起收并购事项,耗资总计约492亿元。远远超过其去年16个收并购项目的纪录。

“目前,一线超大型房企地位基本巩固,而行业第二梯队排位尚未确定”,国泰君安认为,随着二线城市基本面改善,部分城市布局合理、融资空间较高的二线龙头有望凭借优质土储驱动增长,实现弯道加速。

记者综合多家券商观点发现,在H股市场中,受益于在一二线拿地的内房股将主要有龙光地产(3380.HK)、中国金茂(0817.HK)、旭辉控股(0884.HK)等;而A股市场则有新城控股(601155.SH)、金科股份(000656.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)等。

在此之外,部分契合国家战略和区域主题的园区概念股,如华夏幸福(600340.SH);部分租赁概念股及公募REITs制度突破的标的,如世联行(002285.SZ)等亦被提及。

对于租赁概念,方正证券认为,只有资金实力强、具备租赁运营经验和先发优势、拥有低成本优质房源的房企才会有好的表现。

不过也有观点强调,并非所有房企都能在此轮行情中受益。兴业研究指出,随着高杠杆扩张走向尽头,部分开发规模过小的房企,尤其是此前曾高杠杆扩张的区域房企明年现金流压力将上行,存在偿债风险。

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