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房企竞争白热化:外来大鳄首度打破杭州楼市格局

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在杭州,楼市早年是以浙江省范围内的本土民营企业为主导。进入2017年,长期被绿城、滨江等占据排行榜首的格局被打破了,融创则首次跻身含金量最高的股权明细榜首。业内人士认为,房地产市场的竞争已经进入洗牌阶段,在杭州立足,需有产品特色且土地储备足够。

2017年12月31日,透明售房网发布2017年榜单,万科杭州分别以281亿元、226亿元、281亿元,位列成交总金额销售榜、股权榜、操盘榜三榜第一。融创则首次跻身含金量最高的股权明细榜首。此前绿城、滨江、万科的“铁三角”格局被打散,新榜单前十名中,杭州本土房企从过往的4家跌到2家。

实际上,万科杭州年度回款金额突破了300亿元;据官方公布,融创杭州2017年销售金额已达310亿元,接近融创集团3620亿全年销售金额的10%。

业内人士认为,房地产市场的竞争已经进入洗牌阶段,在杭州立足,需有产品特色且土地储备足够。

1月2日,融创中国执行总裁、东南区域公司总裁王鹏指出,杭州是一个充分竞争、强手如林的城市,全国最强的品质之城,要想在杭州活下来,只能用产品和品质立足。融创抱着敬畏之心进入杭州,要么做得好从此立足深耕,要么做得不好卷铺盖走人。

杭州之变

受历史文化和城市发展影响,杭州早年房价基础稳固且有升值空间,并拥有高端产品的市场基础。因此,绿城、滨江等房企开发的高端产品成为投资者审美标准,万科等外来房企进入后花费了大量时间与精力来适应。以开发郊区大盘起家的碧桂园早期折戟杭州可见一斑。

外来大鳄近两年来在杭州市场开始突飞猛进。比如,2017年杭州销售权益榜单中,融信排名第五(快房网K指数统计),也是前十榜单中进步最快的开发商(2016年第十名)。据融信相关人士透露,目前融信储备货值近千亿,有望2018年进入杭州前三。

融信中国品牌营销中心总经理张文龙指出,据其观察,2011年-2012年开始,杭州购房市场发生变化,随着外来人口增加,城市对外辐射力的加强,为白领造房的万科们优势得以体现。随着全国前十强房企金地、保利等陆续进入,杭州也由一个浙江民营资本为主的购房投资市场转变为一个强二线、具有良好人口吸附力、形成金字塔体系的市场,房企在此市场空间逐渐变大。

杭州市场经过5-6年市场波动与调整之后,在2015年底-2016年初开始进入一轮上涨,目前由于拆迁、人口流动性,本地居民或外来人口所产生的大量内生性与外生性需求,都为城市建设提供了巨大空间。张文龙认为,目前杭州已经有足够市场容量和丰富性,现在布局比较好的公司都是在过往几年不断投资拿地,但本土房企的底子仍在,经过内部调整之后,后续发力也是可预见的。

1月2日,业内资深人士杨广宏指出,2009-2017年,杭州楼市大约可分为三个周期。第一个周期,从2009年3月到2012年3月,上行19个月,下行17个月。第二个周期,从2012年4月到2014年8月,上行14个月,下行14个月。第三个周期从2014年9月开始,至今近尾声。已上行34个月,横盘6个月。

因此,杨广宏认为,2018年杭州楼市局部有盘整风险:一是一二手房价差极小、区域供应量又较大的板块,比如申花;二是地王堆积的郊区板块,比如临安、南部卧城。

竞争白热化

正如王鹏所言,融创经过近年发展,达到综合均价杭州最高,同时实现规模效应。

梳理公开资料可知,杭州房企中以融创土地储备最大。融创目前在杭州可售货源196万平方米,其他进入前十的房企可售面积与之相比有一定差距。

“明年将会在硬件、软件上加大投入,更加注重产品与服务的高度统一,更匹配融创高端精品路线,让客户和融粉有更好的体验感。”王鹏说。

双赢置业营销机构总经理章惠芳分析道,杭州2017年成交股权榜来看,除万科外,融创相对领先,滨江排名靠后,这意味着绿城、滨江小股操盘地块在增加,实际股权投资比重相对减少。从产品结构来看,万科相对都是以刚需、中高端产品品类较多,绿城滨江偏向于豪宅大户型。

接下来的2018年排位赛中,章惠芳表示,在2016-2017年,闽系房企在杭州拿地凶猛,因此本土房企市场份额可能会有所下降;加之这两年绿城处于内部整合阶段,其操盘会随着土地储备而增加,但股权比重或有所下降;万科保持稳健发展,其在2015-2016年拿地较多,地价较低。

因此她认为,万科、融创、融信在2018年看点将会较多;2017年滨江合作拿地、收购补仓较充分,2018年份额也会有稳定增长。

反观2017年的杭州土地市场,融信、金地、绿城拿地较多,尤其是绿城下半年发力在杭州及富阳拿了多幅地块,业内人士认为,这或多或少折射出2018年的排行趋势。

2017年,杭州共成交145宗土地,总建面1208万平方米。其中宅地成交32宗,总建面300万平方米,楼面均价18841元/平方米,环比涨幅37%。杭州全年土地总出让金2240亿元,创下历史新高,在全国仅次于北京。

杨广宏指出,在土地出让金大幅增长之下,杭州市场有两个隐忧:一是土地价格上涨过快,二是土地出让面积比2016年减少。

杭州的“地楼比(地价比楼价)”由此快速攀升,至2017年第四季度达到0.8。相比之下,同是热点二线城市的南京、苏州、合肥,土地市场明显降温,至2017年第四季度“地楼比”均已低于0.7。

另一方面,受限价政策影响,杭州新房与二手房间,普遍有15%以上的“逆向价差”。在一年半左右的时间内,二手最优板块涨幅达到200%,居中水平也在一倍以上。2018年房企的去化压力隐现。

从供应面看,杭州商品房存量仍低于“见底”警戒线。绿城中国联席主席宋卫平日前在内部会议上指出,杭州市场从2016年下半年开始全面回升和爆发,原因有很多,主要是一二线城市进入一个新的周期,库存被大量消化,杭州目前房地产库存只相当于前5年库存常态的1/3左右。截至2017年11月,杭州商品住宅存量321万平方米,近1年去化周期仅3.4个月;其中余杭区存量占比43%,去化周期3.9个月。

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