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住宅限购 高价地难逃亏本“魔咒”

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(原标题:住宅限购 高价地难逃亏本“魔咒”)

住宅限购 高价地难逃亏本“魔咒”

成交价在保本线上挣扎,成为高价地项目共同面临的困局。

住宅限购 高价地难逃亏本“魔咒”

茶山时代天荟楼盘一个月才卖出一套。

从2007年至2016年,东莞高价地十年一个轮回,地价不同,命运却相似。2007年,在东莞楼市首个狂热期曾诞生了多宗高价地,但仅一宗盈利,其他高价地或被转让,或亏本出售,或十年后仍然在售。

2016年,东莞楼市的第二个狂热期,诞生了11宗高价地,“面粉贵过面包”,然而,随着东莞限购政策进一步升级加码,房价回归理性,本地购房者唱主角,高价地多延迟开工入市,仅有的5宗已入市高价地项目挣扎在保本线上,还有高价地项目开盘4个月仅成功签约3套住宅洋房。

2016年~2017年,东莞共拍出19宗高价地,有14宗等待上市。业内人士介绍,今年东莞或将有9宗高价地项目上市,但是预计保本困难,难逃亏本“魔咒”。

  高价地现状:

  5高价地项目已入市,在保本线上苦苦挣扎

在2016年拍出的11宗高价地中,最终只有5宗入市,其他的或才报建开工,或推迟至今年入市,尽量躲开楼市调控政策最敏感的2017年。果不其然,5宗已入市的高价地项目销售并不理想,普遍在保本线上苦苦挣扎。

业内人士普遍认为,按照目前的建筑成本计算,当一宗高价地项目的销售均价是楼面地价的2倍时,即房价与地价的比值大于等于2时,该项目可以基本保本,而如果低于2时,则往往是处于亏本状态。从已经上市的5宗高价地项目来看,基本上成交价都低于拍地时的预期。

根据优房超·瑞城搜统计,在已经入市的5个高价地项目当中,房价多数低于当初拍地时的预期。如位于莞城的碧桂园东江月于2016年7月8日拍下,该楼盘于2017年5月正式开盘,楼面地价12661元/平方米,入市销售均价为22650元/平方米,房价与地价的比值为1.79:1。然而在该项目拍地之初,曾引起业内狂欢称该楼盘将推动东莞城区房价进入“3万元时代”,销售价格将达到2.5万元/平方米以上,从目前销售情况来看,成交均价低于之前的预期,徘徊在保本线上。

房价与地价比值最低的是茶山的高价地项目时代天荟,由于洋房销售情况不佳,目前签约以商业公寓为主,楼面地价为12517元/平方米,整体销售均价约16279元/平方米,房价和地价的比值为1.3:1。5个高价地项目当中唯一一个比值超过2:1的项目是位于石排的高价地项目碧桂园映月台,该项目楼面地价为14217元/平方米,销售均价约29611元/平方米,房价与地价比值为2.08:1,但由于该项目为纯别墅项目,销售速度慢,开盘至今近5个月时间消化不足五成。

  变化:竞拍方式改变

  高价地溢价率由最高

  689%下滑至最低14%

2016年,东莞招拍挂市场的11宗高价地溢价率均在200%以上,其中最高的是黄江地块,将建成融创晨熙花园项目,溢价率达689%。其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块,溢价率达662%,将建成颐和翡翠花园项目;紧随其后的还有位于石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目,茶山的鲁能公馆项目和石排时代天境项目等,溢价率均达到500%以上。从当时的区域住宅均价和楼面地价对比可以看到,楼面地价接近甚至高于当时的区域住宅均价,其中黄江两宗地块的楼面地价分别达到20422元/平方米和25264元/平方米。

2017年,在各种新型竞拍方式 “限价”“竞配建”“竞自持”“熔断”等影响下,溢价率下降至100%以下。从2017年拍下的8宗高价地来看,溢价率最高的是由余江县金民企业管理中心拍下的中堂商住地,溢价率达72%;其次是广东珑远拍下的寮步商住地,溢价率达64%;最低的是华润地产在大朗拍下的商住地,溢价率只有14%,未达到最高限价,没有触发竞自持。

  谁在拍地?

  “地主”多是一线品牌房企

谁拍下了这些高价地?据统计,在2016年~2017年19宗高价地当中,碧桂园独揽5宗,其中还有6家新进的一线品牌房企以高价地地主身份高调亮相东莞。优房超·瑞城搜介绍,在近两年时间内,碧桂园、恒大、华润、鲁能、时代、融创、金地等一线品牌房企纷纷在东莞拿下高价地。

东莞中原战略研究中心介绍,近两年全国百强房企持续进驻东莞,外来房企业绩占比显著上升,2017年外来房企在莞业绩占比达到70%,而本地房企业绩仅占30%。据了解,2016、2017年拍出的19宗高价地当中,有5宗已入市,14宗等待入市,其中9宗将有望于今年进入市场。

  业内人士:

  高价地入市或难善终

优房超·瑞城搜介绍,2017年是调控年,限价、竞自持、竞配建等新型竞拍方式出现,2018年这种情况持续存在。此外,土地资源开发过度以及城市更新的需要,三旧改造用地成为新趋势。

东莞中原战略研究中心也介绍,东莞作为粤港澳大湾区的核心一员,被房企持续看好,但随着去年年底一手楼市场成交难以回温,房企拿地开始趋于谨慎,越来越多地块未触及最高限价而成交。

同时,从2016年土地热潮下诞生的多宗高价地现状来看,多数难得善终。该研究中心认为,2018年高价地入市难,入市高价地则多踏在保本线上。

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