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东莞楼市日签约量百套为常态

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(原标题:东莞楼市日签约量百套为常态)

今年以来东莞楼市签约冷淡。因此,5月16日,东莞住宅网签一天签了884套就立即引起了关注,楼市开始回暖了吗?业内人士透露,5月16日当天签约量暴涨是由于个别房企集中签约导致,除当天外,近期其他大多时间的日签约量在100套以下,整体网签量仍然低迷。

受到限购、限价、限贷、限签等多种因素影响,东莞观望氛围浓郁,签约量同比往年减少。不过,5月中下旬,临近年中任务盘点,楼盘营销活动增多,促销优惠活动推动人气开始上升。此外,预计近期将有5000多套住宅新增供应入市,定价合理的情况下购房人数或将增加,签约量也有望小幅回升。

成交:上周网签量创年内新高

今年以来,东莞楼市成交一直处于低迷状态,然而东莞市房管局官方网站数据显示,5月16日当天,东莞住宅网上签约884套,非住宅网上签约221套,立即引起了业内的关注。原来万科旗下多个楼盘集中签约,推动了当天网签量上涨,随后几天的住宅签约量回归正常,甚至大部分天数跌至100套以下。

记者发现,5月16日当天签约量最高的是东坑镇。地产佬大数据监测数据显示,当天东坑镇共成交226套,均价约为5150元/平方米。记者了解到,当天东坑四季松湖(即原来的锦绣豪园)集中签约,价格远低于目前的市场价。以一套已签约的11幢住宅楼204号房为例,东莞市房管局网站上公示的单价是5000元/平方米,不过,更早前签约的其他单位如6幢1901房公示的单价是14066.88元/平方米。

据东莞中原战略研究中心统计,上周该楼盘共签约了236套住宅,签约均价为5247元/平方米。业内人士介绍,低价签约是由于该楼栋特殊原因签约所致,目前该楼盘的正常报价约在1.65万元/平方米左右。

不过,当天成交的也有不少是四五月楼盘实际认购延迟签约的体现,特别是万科多个楼盘集中签约,推高了上周的成交。包括东坑的四季松湖(签约236套)、虎门的万科云城(签约195套)、万江的万科首铸东江之星(签约144套)、万科中天城市花园(签约99套)、万科中央公园(签约96套)等多个万科旗下楼盘集中签约,将上周签约量推高至年内周签约最高水平。

对于上周市场,合富研究院认为,市场整体供应量仍然偏紧,个别房企集中网签拉高上周签约总量。上周东莞一手住宅网签约1428套,创下年内最高周签约量水平,主要受个别房企集中网签拉高所致。此外,上周一手住宅网签均价约16679元/平方米,环比前一周下跌约3%,也是由于个别楼盘低价大量网签导致环比下滑。

优房超·瑞城搜统计的数据也显示,上周成交套数超过100套的镇街有东坑、虎门、万江和东城;此外,上周长安、凤岗、塘厦、松山湖、谢岗签约套数为0。扣除掉集中签约因素,其他楼盘签约仍然低迷。

房价:刚需洋房套均总价约167万元

受到楼市调控政策影响,东莞自去年4月限购政策升级以来,连续13个月保持在1.6万~1.7万元/平方米之间,月成交均价维持在1.7万元/平方米以下。从总价来看,三分之二镇街洋房套均总价在200万元以下,4月东莞刚需户型套均总价约为167万元。

从4月网上签约的套均总价可以看到,200万元以下可以在不少镇街买到刚需房。东莞中原战略研究中心数据显示,4月东莞洋房套均总价持续攀升至185万元,主要是受到松山湖片区高价项目成交突出拉高。

不过,4月刚需(70平方米~120平方米)洋房的套均总价为167万元,环比3月持平,房价保持平稳。有意思的是,东莞在5月1日起正式执行公积金新政,贷款最高额度上升至120万元,按照三成首付贷款120万元,刚刚好可以购买一套167万元的刚需住宅。

从东莞各镇街洋房套均总价看,4月松山湖以320万元/套的总价位列全市首位,南城以289万元/套排行第二,环比3月小幅上升。洋房套均总价超过200万元的镇街达11个,150万~200万元的镇街有13个,环比3月增加2个。目前三分之二的镇街洋房套均总价在200万元以下。

合富研究院也表示,自5月8日东莞出台限价升级政策以后,特别是房价一旦备案不得上涨,即房价“只跌不涨”,进一步稳定房价过快上涨势头,预计房价继续保持平稳。

住宅促销:

临近年中开发商营销活动增多

不过,从实际市场来看,5月中下旬随着楼盘营销活动增加,楼市人气已经明显有所上升。

5月中下旬,借着“母亲节”和“520”两个节日,不少楼盘借势营销,楼盘营销活动增加,人气上升明显。在这些营销活动当中,除了常规的“明星牌”“美食牌”外,文化类的营销和相亲类营销活动也颇为引人关注。

5月13日上午,海德骏园举行海德东方邻里空间生活馆揭牌仪式,当天,该楼盘还在邻里空间生活馆举行画家王剑桥作品展,吸引了不少人参观。这个楼盘是目前东莞较少的岭南园林风格的刚需新盘,除了“中式会所”邻里空间生活馆外,园林的小桥流水、亭台楼阁,单元大堂、销售中心等都是浓浓的中国风。借势营销活动,该楼盘也推出了建筑面积约100平方米的三房和建筑面积约126平方米的四房新品。

与这种营造文化氛围的营销方式不同,不少楼盘以“明星牌”“美食牌”等更为直接的方式来吸引人气。东莞中原战略研究中心介绍 ,前一周东莞各楼盘项目主要以“母亲节”为题的中小型活动为主;另外长安的正中·峰璟湾即将推出大型明星活动,为其待售产品宣传造势。上周日是“520”,不少楼盘则推出选美活动、相亲活动等等,现场人气也不错。

不过,特价促销活动仍然是最能吸引人气的,越来越多项目推出优惠特价房活动。如富盈集团继4月推出限量折扣房活动,本月继续推出“买房送房”活动,促销力度明显加大;大道松山湖推出了现场团购优惠房源,成交最高优惠9万元;石排国际公馆推出限量惊喜一口价活动,刺激项目成交热度,提高项目来访人气。东莞中原战略研究中心表示,五一过后,随着开发商各类优惠折扣及特价房推出,定价更为理性,市场来访人气在逐步回升。

后市:5000多套住宅将于近期入市

尽管楼盘营销活动增加,但是受到观望氛围和楼市调控政策收紧影响,目前开发商主要以少量加推试探市场为主,整体供应量处于偏紧状态。不过,这种状态有望在接下来得到改善。

合富研究院统计数据显示,上周东莞一手住宅新增供应约1016套,环比前一周减少约300套,截至上周,5月新增供应约29.4万平方米,网签约34.1万平方米,整体呈供应偏紧态势。

随着年中盘点临近,为了冲刺年中业绩,多个楼盘将进入市场,预计五六月入市项目主要集中在松山湖及滨海片区,在售项目持续加推,全新项目也将陆续入市。

另据东莞中原战略研究中心统计数据显示,5月东莞楼盘预计有7个项目有新货入市,其中包括长安的鼎峰悦境、虎门君悦东方、寮步的万科东新翡翠松湖、黄江的和昌·众筑中央园著、凤岗嘉辉豪庭、虎门冠科泊樾湾、沙田恒大御景半岛等。而从已备案情况来看,据不完全统计,在5~6月期间,松山湖片区有11个楼盘将推出2362套住宅,滨海片区将推出1049套住宅,东南临深片区推出1042套住宅,水乡片区2个楼盘推出408套住宅等,六大片区新增供应总套数超过5000套。

另外,从近期推货楼盘情况来看,除个别楼盘推出公寓外,其他楼盘推出的则以74~143平方米刚需、改善户型为主。合富研究院也介绍 ,2018年1~4月新建商品住宅90~125平方米户型累计供应约8283套,占比高达70%。而在 2007~2014年8年间此面积段供应比重只有25~30%,2015~2016年则在40%左右,2017年跃升为64%,2018年前4月持续攀升至70%,且有上升趋势。这与楼市调控政策有关,2016年始政策支持刚需,打击投资需求,尤其是2017年“房住不炒”主基调的提出,开发商适时调整策略,大力开发刚需产品,市场供应也以刚需和首次改善户型为主。

建议:开发商加快入市

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,4月底东莞全市住宅库存 579.30万平方米(含商业公寓),其中洋房、别墅和公寓存量分别为 393万平方米、112万平方米、74万平方米, 消化周期分别为9个月、31个月、 9个月。在严厉的楼市调控政策影响下,洋房和别墅库存及消化周期整体持续走高, 尤其别墅走货艰难,消化周期快速拉长。

另外,随着粤港澳大湾区规划出台临近,湾区9市均有可能面临调控政策升级情况。东莞中原战略研究中心建议,夹在广深之间的东莞调控预期依然较高,开发商抢跑入市及快速回笼资金“现金为王”才是王道。

相关链接

公寓价涨成交回落 别墅悄然下调备案价

投资产品供需均减少

楼市调控政策超过一年半时间,投资需求由转移至非住宅市场,到整体楼市投资需求都逐渐减少,在商业公寓市场和别墅市场表现最为明显。

作为曾经的投资热点小户型公寓和稀缺保值豪宅投资产品的别墅,在住宅市场楼市调控严厉政策下,也难以独善其身。上个月,在东莞商业公寓供需下滑,别墅产品供需持续低迷之下,有部分别墅悄然下调备案价出货。

公寓供需放缓

自东莞住宅产品限购以来,属于非住宅产品却有住宅使用功能的商业公寓产品曾经销售火热,是限购市场下吸引投资资金的一大有力产品类型。然而随着去年东莞出台政策严禁“商改住”后,公寓产品市场开始降温,今年以来,由于公寓定价上升,成交受挫更为明显。

东莞中原战略研究中心统计数据显示,4月东莞公寓产品供应1200套,供应面积3.68万平方米,供应面积环比下滑14.76%,成交1257套,成交面积5.42万平方米,成交面积环比下滑26.68%,同比下滑36.98%。4月东莞全市公寓供需双双下滑。

东莞中原战略研究中心分析原因表示,一是由于4月公寓推新货减少,优质地段项目供应减少;二是由于住宅限购,近两年来商业性质公寓吃香,多个开发商预期高,定价有所上调,受价格影响,成交减弱。

不过,从公寓产品成交结构来看,高房价下凭借低总价优势,小型公寓成交效果仍然较好。东莞中原战略研究中心介绍,4月50平方米以下公寓成交占比达7成,其中20~30平方米紧凑型公寓成交比重达22.4%。

别墅均价跌下“2字头”

通货膨胀预期下,属于稀缺产品的别墅也曾经是投资客喜爱的户型之一。不过,在东莞楼市调控政策影响下,投资需求受到抑制,别墅供需连续多月保持低位运行,4月别墅成交主要由海逸豪庭和保利格外松湖支撑。据了解,为出货快速回笼资金,部分别墅项目于3月下调备案价格,4月全市别墅网签均价环比连续下滑至 19347元/平方米。

东莞中原战略研究中心统计数据显示,4月东莞别墅产品共供应92套,供应面积2.11万平方米,供应面积同比下滑80.51%;成交93套,成交面积2.44万平方米,成交面积环比下滑6.75%,同比下滑46.24%;成交均价19347元/平方米,环比下滑5.02%,跌下“2字头”。该研究中心介绍,从别墅成交结构来,250平方米以下经济型别墅占全市比重达六成,其中200~250平方米的别墅成交大幅下滑,成交比重迅速萎缩至8.6%,建筑面积200平方米以下的别墅成交占比加大。从个盘来看,4月保利格外松湖以网签13套合计0.73亿元位列全市别墅项目成交排行首位,海逸豪庭以网签21套位列全市别墅套数排行第一。受调控政策抑制,大部分别墅项目出货难度较大,成交套数仅有寥寥几套。

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