网易首页 > 网易房产 > 正文

借势大湾区利好 东莞写字楼升级换代

0
分享至

今年4月底,《东莞市中心城区近期建设规划(2016~2020年)》正式进入公开征求意见阶段,中心城区发展规划揭开神秘面纱,东莞CBD区域备受关注;与此同时,粤港澳大湾区规划即将出台,也给东莞城市转型升级带来新的机遇。受规划利好影响,东莞甲级写字楼纷纷借势推出新品,写字楼再次走入人们的视线范围。

记者调查发现,一直以来,东莞市场“商 住价格倒挂”,写字楼成交均价远低于住宅成交均价,但随着新兴企业不断进入东莞,写字楼市场再次升温。

需求:九成写字楼供需量来自城区

上周四,位于南城总部基地的城市综合体项目、175米高的G1蜂汇召开产品发布会,宣布其户型面积为69~1700平方米的甲级写字楼产品现货发售。与南城其他甲级写字楼相比,该项目是目前唯一一个拥有已建成的一站式商业配套的甲级写字楼,已经引进万达杜比影院、永辉精品超市等。

记者在楼盘现场看到,项目商业配套于去年开始营业,吸引不少周边居住和办公的市民到此消费。随后,5月26日保利珑远国际广场也举行写字楼升级发布会,推出50~1500平方米甲级写字楼产品。在住宅市场受到越来越严厉的楼市调控政策影响下,借势着规划利好,各个房企推出非住宅产品甲级写字楼入市,抢占市场份额。

东莞中原战略研究中心统计数据显示,2016年至今,东莞城区进入市场的甲级写字楼共有十个,总供应面积达到90.78万平方米,这些甲级写字楼分别有位于东城的民盈山国贸中心、嘉宏振兴中心;莞城的万科中心;南城的旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园商务中心和保利珑远国际广场等。项目基本上围绕着东莞CBD建设,随着甲级写字楼入市,很大程度上提升东莞办公环境和推动东莞写字楼市场的发展。

据东莞中原战略研究中心介绍,近两年城区写字楼供需大幅放量,2016年城区写字楼成交量同比增长317%,2017年再次同比增长28%,占据全市写字楼供需量的九成。

市场:甲级写字楼集中入市

从上世纪开始至今,东莞的写字楼市场已经从原来只有基本配套的第一代写字楼发展到目前的第四代甲级写字楼,东莞城市面貌也发生了很大的变化。最明显的是拔地而起的摩天大楼,给东莞带来浓郁的现代化大都市气息,与此同时,城市面貌的变化也吸引更多新兴企业的进驻。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为,东莞写字楼不断升级换代,向智能、环保、生态、人性化发展。据其介绍,20世纪90年代后,第三代写字楼(智能型商务写字楼)盛行,然而随着中国的入世、经济全球化的到来,第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要。为此,第四代写字楼的出现就顺理成章。2016年是东莞甲级写字楼发展元年,多座第四代写字楼(即市中心现代甲级写字楼)集中出现,东莞的写字楼市场也开始进入全新的发展时期。

从目前东莞的甲级写字楼来看,写字楼硬件(智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等)品质集中提升,代表项目有民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴中心、国金大厦、浙商大厦、G1蜂汇等,且服务质量也提升不少。

记者在踩盘时也感受到,与第三代写字楼相比,第四代的甲级写字楼体验感更好。如G1蜂汇在物业服务上选用了万科物业,大堂电梯配置、大堂品质、楼体外立面等也都有明显提升。

价格:写字楼成交均价低于住宅

虽然甲级写字楼大量进入市场,但让人惊讶的是,东莞的写字楼成交均价仍然保持在低位,与住宅成交价格“倒挂”。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2017年东莞写字楼供应31万平方米,同比下滑41%,全市写字楼成交39万平方米,同比下降1%,成交均价13780元/平方米,同比下滑4%。而去年全市住宅成交均价约为16523元/平方米,高于写字楼成交均价近3000元/平方米。

这种“倒挂”还是出现在甲级写字楼入市后推高了整体写字楼成交均价的情况下!去年由于城区多个优质项目入市,部分项目未推出市场便大量内部消化,使得城区多个写字楼项目成交突出。在2017年东莞写字楼网签金额排行前十名当中,城区的甲级写字楼占了九席。凯盈房地产顾问集团总裁童渊认为,从数据上也可以看出,甲级写字楼对市场的影响很大,大大拉动了写字楼市场的成交。

记者发现,去年东莞大部分城区写字楼的成交均价在2万元/平方米以下,镇街不少写字楼成交均价在1万元/平方米左右,这也显示出目前市场下,东莞写字楼价格处于低位水平。

童渊介绍称,由于住宅价格高,写字楼价格低,在很长一段时间内东莞开发商不敢做写字楼,而是“商改住”,将写字楼改成商业公寓以获取溢价。“因为公寓好卖,许多写字楼将小面积部分户型做成了公寓出售。”

不过,去年东莞出台政策严禁“商改住”,未来东莞商业公寓将大量减少,写字楼产品增加,竞争也将越来越激烈。

租金:高于住宅产品

东莞中原战略研究中心统计数据显示,2008年至2017年,东莞城区主流写字楼的租赁比例维持在80%~85%之间,维持着平稳的租赁比例,且出租率较高。与住宅市场相比,这些城区主流写字楼的租金回报显然更高。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年第一季度东莞的住宅租金为30.82元/平方米/月,但由于同期二手住宅成交均价为17531元/平方米,第一季度的投资回报率仅为2.11%。

建议:买写字楼首选核心区域

受到规划利好的影响,住宅市场受到抑制,非住宅市场将成为新的关注点。东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为,除金融、地产、贸易以外,近年东莞写字楼新入驻许多高科技、文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保新材料、现代物流、旅游等企业,写字楼需求快速增加;同时,新兴行业的持续进驻也对写字楼提出更高的要求,与第三代写字楼相比,甲级写字楼更受市场欢迎。

如何关注写字楼?车德锐建议,关注写字楼要注意几个关键点:市政商务配套、物业服务、政策扶持、商务集群、主导产业、地段交通、产品配套包括开发商品牌等,综合考虑后选择最适合自己的。

凯盈房地产顾问集团总裁童渊也表示,买写字楼要找处于地域的核心和中心位置的。从区域来看,要选择GDP比较高的地方,如虎门、长安、东城、南城、厚街等镇街,而这些镇街优势最大的是南城,大量甲级写字楼围绕在行政服务机构周边,将成为新的关注点。

相关推荐
热点推荐

印媒脸皮厚到极点,要求开放中印航班,还指责中国赚国难财!

迷彩虎军事
2021-05-16 18:43:08

地表最强超模二代KAIA GERBER写真

娱人为乐
2021-05-16 20:24:55

东方卫视6位主持人被开除、免职、吊销资格证,他们真的冤吗?

mx八卦城
2021-05-15 20:53:27

比秦皇陵宝贝还多的帝陵,里面可能藏着小半个中国,皇帝并不出名

不二书
2021-05-16 21:30:14

女子打“分手炮”后结婚,却已怀孕:姑娘,别把滥情当长情

悠悠芳草心
2021-05-16 13:56:14

在外人看来很恩爱,实际上已悄悄离婚的5对明星,你知道哪几对呢?

者七者八
2021-05-16 07:02:11

新加坡新法律:食客自己收拾桌子碗筷,被喷“不如我回家做饭啦”

鲁晓芙看欧洲
2021-05-17 01:00:28

蒙牛别浪费水了

裸泳
2021-05-15 20:04:34

2-0,意甲VAR重大改判!尤文隔空遭暴击:掉出前四,欧冠席位悬了

搜达足球
2021-05-16 20:34:34

结婚当天我听从了闺蜜要6万下车,母亲一巴掌挽回了我的婚姻

杂事妙谈
2021-05-17 01:13:39

女性会不会“偷情”?看她以下四种做法,占一条就离开吧!

小历闲话
2021-05-16 16:50:00

人过四十,莫管二事,人过五十,莫管二人,老祖宗的忠告

环球新军事
2021-05-16 14:51:42

《三国演义》中,张飞偶遇关羽捏碎绿豆示威,现实中真能做到吗?

大咖在说史
2021-05-16 21:28:42

iPhone12跌至冰点价!月销量飚73万台,网友:果然逃不过真香定律

科技续航官
2021-05-14 20:59:19

几乎全世界都在祝贺中国,美网友阴阳怪气:中国偷了多少NASA技术

我们的百变生活
2021-05-17 00:05:21

“扫黑办”主任成黑老大!揭秘新疆罕见涉黑大案

中国经济周刊
2021-05-17 09:31:09

1夜3消息!李京龙打卡广州,琼斯拒绝上海男篮邀请,弗格正式表态

开球咯
2021-05-17 05:49:55

美籍华人“回国”后,赖着医药费不给?声称:我是中国人,交啥钱

萌宠小瓜皮
2021-05-17 03:08:09

花豹难产,所以进行剖腹,被剃去“豹纹”后一脸呆萌

民生热点
2021-05-16 18:16:28

帮健身教练网贷四十万,他说当时心软了

北青网-北京青年报
2021-05-16 22:38:06
2021-05-17 12:49:08

头条要闻

此轮疫情最早或在4月15日前后 五一当地接待百万游客

头条要闻

此轮疫情最早或在4月15日前后 五一当地接待百万游客

财经要闻

体育要闻

不可思议!利物浦门神头球绝杀跪地哭泣

娱乐要闻

刘诗诗大秀肩颈线展熟女魅力

科技要闻

盖茨与微软女员工暧昧关系2019年被内部曝光

汽车要闻

预售17.98万元起 WEY全新旗舰SUV智能化强

态度原创

家居
本地
时尚
亲子
公开课

家居要闻

港男月入过万只能带妻儿住7平蜗居 在洗衣机上做饭

本地新闻

两代“杜丽娘” 传承一个关于昆曲的梦

某内衣品牌逐渐重口味?竟然选了她

亲子要闻

想补充蛋白质,不妨常吃这4种食物

公开课

石原里美:“土鸡女孩”的逆袭人生