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房企跨界医疗效益可期 切莫有“赚快钱”思维

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“医院有其自身独特的发展规律,经营模式与房地产完全不同。房企需要不懈地探索,切莫抱着房地产赚快钱的思维,精耕细作方能杀出一条转型之路。”

近日,泰禾集团宣布其医疗三级医联体框架将首落成都。早在2000年,房地产行业就对医疗领域跃跃欲试。到2015年,房地产进军医疗圈已呈蜂拥状态,数十家房企包括万达集团、恒大集团、富力地产、远洋集团、碧桂园等纷纷宣布进军医疗地产,但是就各房企跨界医疗的现状来看,恐怕是野心大,落地盈利难。

房企如此热衷跨界医疗事业,背后莫过于三大推动力。

首先,医疗地产土地成本较低,能预留更大的获利空间。土地成本在当今这个时代对房地产企业的重要性不彰自显。对比2000-3000元/平方米的住宅用地价格,150元/平方米的医疗用地价格对开发商的吸引力显而易见。

其次,地产行业黄金时代渐远,医疗行业风生水起,地产+医疗迎来转型升级好时期。近年来,房地产行业利润率逐年下降,自2012年投资增长速度明显放缓,相比之下伴随着我国养老、健康政策的推动,医疗行业市场巨大,盈利空间充足,成长看好。

最后,“十三五”规划将“健康中国”上升为国家战略,并出台一系列利好医疗投资的政策,房地产商对于国家政策一向是嗅觉灵敏。随着老龄化社会的到来,医疗将在很长时间内成为民生的重要需求,作为新的增长极,房地产企业紧随其行。

虽然跨行医疗道路上房地产企业比肩接踵,但是真正落地并盈利的企业少之又少。2016年万达曾宣布将在上海、成都、青岛投资150亿元,建立的3所综合性国际医院,截至目前都尚未按计划投资开工。虽然恒大医院率先开业,但是每天不超过10人的门诊量,以及空无一人的病房区,这些都证明了房地产跨医疗道路远比大家想象的复杂,房地产企业跨界医疗领域只是开始,顾头不顾尾的做法实在值得各大房地产企业认真考量。

众所周知,房地产企业投资具有周期长、资金投入规模巨大、受政策影响较大的特点,地产+医疗作为新型资金量需求庞大的项目,房地产企业在决定跨界投资前,需综合考虑公司全盘发展计划以及后续资金链的供应,以避免因为盲目跟风使得项目一开始就处于搁置状态。

据统计房地产投资医疗领域的资金规模主要集中于1亿-100亿元之间,以10亿元居多,此金额是适于医疗投资的,同时对于房地产来讲处于较好的试错机会金额的范畴,但仍旧有不少企业投资远大于此规模。比如日前,秦禾就表示要投资800亿-1000亿元于医疗领域,并做好了十年不盈利的准备,在地产+医疗的试水期,这样一个巨大的投资明显不是一个理性的决策。

厘清地产医疗之间的权责范围,选择适合的进入方式至关重要。目前地产商所涉及的医疗领域主要包括医院地产开发、医院投资运营、医疗器械药品和服务以及非诊疗服务这四个领域。对四个领域的覆盖程度不同,决定了地产+医疗不同的进入方式,主要有并购、合作、投资和自建这四种方式。合作是目前的主流进入方式,即房地产商负责建造,并给予少量经营股权。采取合作的方式虽然给予了医疗机构以专业领域空间,但是后续医师招募、医院管理运营和品牌建设才是长期的重点难题,建设一套完善的成熟的地产+医疗体系,依旧需要房地产企业长期不断的探索,更需要国家相关领域的政策法规的不断规范、支持。

近年来,养老、健康中国、特色小镇是我国重要发展目标,除了地产+医疗处于战略发展红利期,养老、社区也是新战略时期的发展窗口。在逐步探索发展地产+医疗的时期,积极促进向地产+养老和健康小区产业的演化升级,也不失为新的发展机遇,更是解决人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分发展之间的矛盾所需长期追求的目标。

总之,地产+医疗不失为一条房企转型或多元化之路,效益可期,或成房企发展新趋势之一。但医院有其自身独特的发展规律,经营模式与房地产完全不同。房企需要不懈地探索,切莫抱着房地产赚快钱的思维,精耕细作方能杀出一条转型之路。国际金融报(中国财政科学研究院应用经济学博士后 盘和林)

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