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长三角棚改博弈:并非楼市升温核心因素

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导读

杭州、温州、宁波、南京等主要城市这几年均由于棚改带出大量购房需求,市场回暖明显。由于棚改和返乡置业,长三角是中国房地产开发商投资拿地金额占比最高的区域。

6月25日,一则关于“国家开发银行(简称‘国开行’)将棚户区改造(简称“棚改”)贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻,引发市场波动。

6月27日,地产股持续领跌。A股中,中南建设(000961.SZ)自6月25日开始连续三天领跌,27日一度跌停;新城控股(601155.SH)最高下跌7.04%;港股中,碧桂园(02007.HK)最高下跌8.43%、旭辉控股(00884.HK)最高下跌6.87%、融信中国(03301.HK)最高下跌6.38%。

据知情人士透露,6月26日晚间,海通证券邀请国开行相关领导对国开行总行回收审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。但国开行官方随后回应称,从未授权任何人员参加会议并代表国开行发表言论。

但天风地产首席分析师陈天诚认为,国开行在2017年年报里已经明确严控货币化的比例大幅度上行,无论是总量还是货币化的比例都已经进行了收缩跟调控。

上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出,棚改资金在2014年大量发放后,如果不进行结构性的调整,后期将面临着重大的还本付息压力。而棚改的主动权其实是在中央而非地方。此次国开行的合同审批权上移,并不意味着棚改的资金会大量减少,只是相比之前的粗放式放款,今后将更多通过棚改专项债的方式向市场注入资金。

颜莉认为,由于紧预期的基调不变,开发商对于PSL收紧带来的影响已经有所预期,总体来说,布局全国的房企不会受到太大影响,但是以棚改业务为主的地方性房企受到的影响较大。

也有业内人士指出,国开行总行收回棚改融资审批权,一方面可控制资金流动,把购房需求留在当地;另一方面地方有偿债压力,房地产仍然是主要收入来源,长三角近年来房价连环上涨,杭州、温州、南京等主要城市近两年的市场表现,也有棚改推手的原因。

棚改资金结构调整

尽管是重要棚改贷款来源,但PSL并不完全投向棚改且有时滞:1-5月PSL贷款新增4370亿,同比增长48%;余额3.12万亿,同比增长33%。

根据住建部数据,2018年棚改只有580万套,比2017年实际完成的609万套有下降。因此棚改新增规模下降以及货币化比例的下降理所当然。陈天诚指出,货币化比例回到2016年的水平,即55%左右是比较合理的。

颜莉则透露,PSL的总量在2016年达到极值后,开始出现下降。2018年1-2月新增的巨量PSL是与“两会”定下的到2020年“1500万套”棚户区改造的目标相契合,而PSL在棚改贷款中的占比也从2015年的90%下降到2017年的约50%。

近日,江苏一个地级市城市披露了2018年-2020年最新棚改计划,从计划中的棚改资金来源,可以看出PSL增长收紧以及棚改政策的细微变化。该市最新的棚改计划涉及9个片区、67亿元拆迁款。其中有两个片区,涉及5.45万平方米、336户棚改资金已确定由片区主管部门自筹或借款完成;另一个片区32.61万平方米、706户棚改涉及补偿概算14.8亿元,除了2.5亿由国开行贷款外,其余款项均由所在区筹集、市财政统筹或民企融资。值得关注的是,这份棚改计划中,有部分片区拆迁之后的用地直接转化成了安置房。

同策咨询一份研报显示,2018-2020年,棚改计划开工共1500万套。按照2014-2017年的实际完成率均超100%推算,2018-2020年,棚改实际完成率将突破100%。

长三角棚改:地方经济轮动

杭州、温州、宁波、南京等主要城市这几年均由于棚改带出大量购房需求,市场回暖明显。中指院在年初一份研报里指出,徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、扬州、淮安、安庆等地棚改力度加大。由于棚改和返乡置业,长三角是中国房地产开发商投资拿地金额占比最高的区域。

以温州为例,该市自2016年启动“大拆大整”专项行动,官方数据显示,2016年温州市区房屋征收货币化安置达到3423户,货币化安置比例从2015年2.6%提升到2016年23.98%。

为了推动拆迁力度,在货币化安置时,温州政府给出了明显高于房屋市场价的现金补偿。位于温州市中心城区鹿城区核心地段的旧房拆迁,居民所获补偿标准几乎等同于周边在售新房均价。温州市当地一家房企相关人士对21世纪经济报道记者透露,棚改过程中,政府更倾向于货币补偿,因为不需要拿出地块来建安置房,还可以把地块通过招拍挂的形式将其价值最大化;从市民角度而言,如果选择实物安置,要四五年后才拿到房子,而政府一次性给出现金安置,通常是以5年后同一地区的房价对旧房进行收购,拿着这笔巨款去买新房子,何乐而不为?

为了推动棚改,温州政府此前还出台了一项指导政策:拆迁户如果一年内在市区范围内购买商品房或者有产权的安置房,最多还可获得10%的购房补助。尽管后来取消了这一政策,温州房地产库存仍然告急。

一名温州业内人士指出,因为这两年的大拆大整,温州此前一直阴跌的房地产市场终于回暖。

官方数据统计,此前温州市瓯海区的货币化安置调升至13%,而鹿城区的货币化安置比例目标是50%。

近两年来,地方政府棚改资金,主要就是来自政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL(抵押补充贷款)投放是此类专项贷款的重要来源,占80%左右。也有地方政府发债,例如棚改专项债,但占少数。并且货币补偿占比有走高趋势,有分析师指出,有的城市货币化安置比例甚至高达60%。

从wind资讯统计可见,PSL历年总量呈现波浪型发展,2015年为6980.89亿元,2016年为9714.11亿元,2017年6350亿元,2018年又有上升趋势,1-5月已达到4371亿元。

棚改需求集中释放,而市场供应节奏跟不上。中原地产研究中心统计数据显示,2014年7月末,商品房待售面积55230万平方米,今年5月末库存为连续46个月新低。从趋势上看,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代。

杭州2017年共进行货币化棚户拆迁六万多户。这些千万级货币/户的购房需求涌入杭州楼市,对杭州房价和房租都产生了影响。2018年一季度,杭州土地出让金全国第一,达到923亿元。

一名业内人士指出,“杭州的棚改资金来自贷款,这就是地方隐性负债,这是要还的”。他指出,拆迁之后,市政府卖地的收入是要拿来偿还这笔开发贷款的。数千亿的资金涌入,对杭州的房价带来强烈的刺激,但是等这批棚户的土地开发好入市之后,又带出新一波供应,此前的拆迁户需求基本消化完毕的情况下,新增供应会给未来的房价带来较大压力。

克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为,本轮三四线市场的持续火热是多方面综合作用的结果,棚改货币化安置只是在打破三四线市场“一潭死水”僵局的开始起到激活器的作用,并不是市场持续高热的核心动因。既有地方政府市场供应的主动调整,也有居民购买能力持续积累的支持,以及大量外出工人人口回流带来的返乡置业投资需求。而这一系列推动因素尚未发生本质改变,所以即便棚改货币化安置规模缩减,也不会即刻对三四线城市市场高热走势造成“釜底抽薪”的影响。

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