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借名买房 出名人反悔该咋办?

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(原标题:借名买房 出名人反悔该咋办?)

为了应对异常火爆的房地产市场,抑制炒房行为,各地纷纷出台多项限购政策,不断加大限购举措力度。受到限购令的影响,一些购房者失去了购房资格,在此情形下“借名买房”层出不穷,由此引发的买房纠纷呈井喷态势。

华商报“华商说法”栏目聚焦房产中易引起法律纠纷的种种现象,给买房者如何维护合法权益支招。

>>新闻名词

“借名买房”

所谓借名买房,是指实际购房人出资,由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同,房屋产权登记为名义购房人,实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式。

约定好“借名买房”后办理房产过户,可伯父未办理过户手续就病故了,眼看自家投资近百万的房子要变成遗产了,堂兄将堂妹告上法庭。日前,华商报记者从西安市雁塔区法院了解到该院2017年审理的一起典型的“借名买房”引发的官司。

借伯父名义买房交清首付按揭

原告刘伟诉称,他与被告刘莉系堂兄妹。2010年12月,父亲欲为刘伟在西安买房,因当时限购政策,刘伟不具备在西安购房的条件,父亲遂与其父和二弟刘胜辉(即被告父亲)共同商议后,决定借用刘胜辉的名义为刘伟买房。

2010年12月9日,刘伟以被告父亲刘胜辉的名义签订《商品房买卖合同》,购买位于雁塔区大寨路一套建筑面积114.67平方米的商品房,总价759461元。此前,刘伟父亲已交清首付款309461元,2011年1月7日刘伟以伯父刘胜辉的名义就剩余45万元购房款与银行签订房贷合同,刘伟按月将按揭房款转入伯父名下支付按揭贷款的银行卡内,由银行直接划扣,后将房贷全部还清。

伯父病故名下房产恐变遗产

2013年4月涉案房屋交付,刘伟装修后一直实际居住。2015年6月办理了房屋所有权证,但登记的所有权人为刘胜辉。2016年2月刘伟父子、被告父亲刘胜辉在祖父的见证下签署《房屋产权归属协议》,再次将该处房屋分配归属问题予以明确。

2016年6月刘伟还清房贷,并缴纳契税、大修基金、办理产权证等相关税费共计39669元。2016年6月11日,伯父刘胜辉病故,但涉案房屋产权转移手续未办理。原告刘伟认为,这套房产本就属于自己所有,不存在作为被告父亲刘胜辉的遗产而发生继承的问题。刘胜辉有协助原告办理涉案房屋产权转移手续的义务,但其已去世,此义务依法应由其法定继承人承继。刘伟要办理涉案房屋过户登记手续,祖父承诺愿意积极配合,只有被告的女儿刘莉一人推脱不予协助办理,故将其诉至西安市雁塔区法院。被告经法院传唤,未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩材料。

原告祖父证言可佐证借名买房

法院审理查明,购房所有费用均由原告刘伟及其父母出资,刘胜辉未进行任何出资,且这套房屋由原告实际占有使用;原告祖父全程参与买房事宜,结合其证言,亦可佐证借名买房的行为,故根据协议书内容及购房事实可以认定原告与被告父亲存在借名买房关系。原告现已符合西安市购房条件,因此双方之间的协议不违反相关政策,不侵害社会公共利益,亦不违反法律的强制性规定,应合法有效,双方均应依约履行。被告刘莉作为刘胜辉法定继承人之一,有义务协助原告办理涉案房屋权属变更手续,故对于原告的这一诉请,法院依法予以支持。

2017年11月,法院作出民事判决,依据《合同法》和《物权法》相关规定,判决被告刘莉于判决生效后30日内配合原告刘伟将登记在刘莉父亲刘胜辉(已故)名下的涉案房产过户至原告名下。本案受理费100元,由原告承担。(注:文中人物均为化名)

借名买房 出名人“变卦”咋维权?

律师建议采取合同之诉,要求协助办理房屋所有权变更手续前提是借名人已经具备购房资格、标的房屋满足转让条件

近些年,房地产市场异常火爆,实际购房人(以下简称借名人)与名义购房人(以下简称出名人)因为“借名买房”引发的纠纷层见迭出。“借名买房”多发生在关系较为亲密的人群(多为亲朋、熟人等)中间,可借名人与出名人之间也可能遭遇房产升值等利益纠纷、感情破裂、信任丧失等,受这些因素影响,出名人反悔,拒绝变更所有权的情形时有发生。

海普睿诚律师事务所律师梳理近些年接手的案子和国内相关案件后指出,2005年至2017年“借名买房”纠纷呈上升趋势,相较2013年,在限购政策升级的2017年,法院裁判案件数量暴增13倍左右。

>>法院指导可提起合同之诉请求协助办理所有权变更

鉴于“借名买房”行为在现实生活中愈加频繁,“借名买房”纠纷频率持续上升,引起国内一些法院逐渐重视,法院以发布指导文件的形式规范这类案件的审理。

比如,2014年12月,北京市高院发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》,其中第10条规定“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

2017年9月,广东省高院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,其中第28条规定:“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”因而,目前就“借名买房”纠纷案件多以诉请协助办理所有权变更手续为由进行诉讼。

>>律师支招4种方式助借名人维权

我国实行不动产登记生效原则,不动产所有权以不动产权证为准,借名人虽为实际出资人,但当不动产权证显示的权利人为出名人时,从表象外观上不动产所有权归出名人所有。此时,一旦发生出名人拒绝协助办理不动产变更手续的情形,借名人无法行使对房屋的所有权。当遇到出名人拒绝变更的情形,借名人应当如何维护自身应有权益呢?海普睿诚律师事务所王奇律师支出申请更正登记、申请异议登记、提起确权之诉、提起合同之诉等4种方式助借名人维权(具体内容参见制图)。

>>律师建议诉讼维权前先申请异议登记借名人应保留房款支付凭证

那这四种维权渠道是否都管用?王奇律师建议其中最有效的是采取合同之诉,要求通过协助办理房屋所有权变更手续的方式来维护借名人合法权益。在采取诉讼手段维权前,当事人可先申请异议登记,但异议登记并非诉讼的必经路径。首先,目前对于“借名买房”纠纷,多以当事人要求协助办理所有权变更手续为由,法院查明属实后,裁判支持当事人的诉讼请求。在雁塔法院审理的本案中,法院认可了原告与被告之间存在“借名买房”关系,原告符合西安市购房条件,且不违背法律、法规的强制性规定,双方应当依约履行《房屋产权归属协议书》,被告有义务协助原告办理房屋权变更手续。

其次,若通过请求确认所有权的方式来维权,诉请可能不被支持或被法院驳回。目前广东省高院已明确在借名买房中,请求确认房屋所有权的,不予支持。从广东省高院的态度来看,其更加支持“借名买房”行为是一种债权行为而非物权行为。另外,其他地区法院在判决中有驳回当事人申请确认房屋所有权的诉请的情形。以北京市二中院的一则判决为例((2012)二中民终字第13642号),法院认为原被告之间的借名购房确定的是双方债权债务关系,原告诉请确认其享有诉争房屋所有权的事项法院难以确认,因此法院对原审法院的判决予以更正。

对于“借名买房”的购房者,律师提醒:1.借名人与出名人应当签订书面的借名协议,约定不动产所有权权属,并且明确约定所有权转移时间以及出名人有协助办理所有权转移的义务等内容;2.借名人应当确保对该房屋的实际占有,保留房款支付凭证、装修费收据、物业费、水电费等缴纳情况,即可以证明借名人为实际出资人以及占有人的相关证据;3.如进行异议登记,需在15日内提起诉讼。

>>特别提醒借名买房有风险无购房资格恐难过户

此外,律师特别提醒:办理房屋所有权转移时,主、客体均应满足相关条件。其一,借名人应当已经具备购房资格。其二,标的房屋应当满足转让条件。如所购买房屋为经济适用房等政策性保障住房,应满足交易时间等限制要求。也就是说,借名买房看似可以钻“限购令”的空子,实际上仍有很大风险,如果不具备买房资格,很可能还是无法让房子“物归原主”。

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