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房企融资开始向自家员工下手了

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“房企现在的主流融资方式什么?大概是自己发高收益理财,让员工掏钱来买吧!”在谈及近期的房地产企业融资困境时,一名业内人士不无调侃地说道。据其透露,近期已经有不少房地产企业通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金,认购门槛较高,收益率有的甚至高达18%。

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限,房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外,不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励,而这些的最终目的无非就是两个字:拿钱。

房企资金之渴

现金流可谓是房企的生命线,而眼下无论是债券还是银行贷款这两大输血通道均被掐住。

监管收紧之后,地产债在债券市场成为了不受待见的品种。而就在两三年前,地产债还是市场的香饽饽,发债也是房企最廉价、最大的资金来源。

在2016年9月前,房企发行的债券利率多数在4%左右。龙头房企如万科等发行的5年期公司债利率甚至一度低达3.5%,逼近同期限国债利率,这也就意味着在当时万科作为一家企业其信用已经较高。

“那可真是房地产发债的黄金期啊,现在好日子一去不复返咯。”在房地产行业从业超过20年的地产老兵余斌(化名)感慨道。

而即便是如此低的利率,金融机构们也对地产债趋之若鹜。“那时候都得靠抢。”某券商债券部门人士回忆道,“但现在房企直接发债肯定是不行了,都在负面清单上。非标准化债权资产现在也不行,投资人对房地产这个主体很敏感。”

民企尤其遭受冷遇,上述人士指出,现今即便是排名前10的民企,“有些投资人都不带正眼看的。”从以前被机构踏破门槛到如今无人问津,房地产的融资困境可见一斑。

而另一大融资渠道--银行贷款也在持续收紧。被称为地产行业“压舱石”的房地产开发贷款是指银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。“没有开发贷,其他很多融资手段都用不了。”余斌说。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大,因为现在很多银行开发贷已无额度,只有几家大行还有一些额度,但对于旭辉这样的企业来说,开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说,它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹(化名)发现,今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企,只是这个标准上半年还是top50,现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走,现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到,地产业的冬天或许真的来了,而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出,企业内外部资金流受限,考虑到下半年到期和回售压力加大,如果再融资压力进一步增大,融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为,现在融资难是事实,但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底?现在谁也不知道。

变着花样来融资

有钱能使鬼推磨,拥有庞大资金体量的房企从来不缺各类融资“创意”。近期,据搜狐财经报道,以高负债扩张而闻名于市场的泰禾集团便出了一个新招,其关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品,认购门槛从100万元起,预期收益率高达18%,如果认购金额超过300万收益率则达20%。

随后,泰禾集团7月2日在深交所互动平台表示,经了解,泰禾集团没有向员工借款或发售融资产品,也没有相关计划。

不过,多名业内人士指出,多家房企都有类似的“员工福利”,有的企业甚至不光推荐员工买,还推荐给业主买。

“收益率那么高,联想到银保监会主席郭树清说收益率10%以上就要做好本金无法收回的准备,你不觉得很恐怖吗?”前述券商债券部门人士称。

对于身在其中的员工来说,又是怎样一种感受?小张所在的旭辉也推出了类似的产品,但利率从之前的11%降到了8%。即便如此,小张也不敢买。“利率太高,身边很多同事买了,但我不敢买。”

另一个原因是,小张觉得自己在这家公司也呆不久了。“我正在准备CPA(注册会计师)考试,同时也在准备考研,先去念两年书。”至于念完书以后的计划,小张还没有想得太明确,“争取不在房地产行业了吧,下行趋势,无力回天。”

除此以外,不少房地产企业还推出了员工持股和高管期权奖励,但这些都不是“免费的午餐”,员工必须拿出真金白银来购买。在小张等业内人士看来,这就是变相融资。

事实上,哪怕在债务融资渠道畅通的时候,房企也还会通过其他各类渠道来进行融资,包括民间借贷等。“之前看过一家房企,融资工具超过了20多种。”一名券商分析师指出,房企的融资渠道五花八门,在行业内早已不是秘密。

近期频频爆雷的P2P也充当过一些房企的融资工具。一名业内人士透露,一些P2P平台的背后也有房地产企业的身影,在传统融资渠道封死的时候,一些小房企也在各家P2P平台借钱作为过桥资金短暂解渴。

此外,精于嗅探政策风向的房企也发现了一些新口子。据易居研究院智库中心研究总监严跃进总结,目前有三个领域在融资方面还是会比较宽松的。第一,租赁市场方面的融资会有较为宽松的表现,这体现了当前市场融资的导向;第二,对于农村市场的投资,包括集体建设用地等方面的用地模式,预计融资优惠力度加大;第三,带有产业导入和产业更新的地产项目,也会有较多的融资支持,尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

精明的房企是否会抓住这些所谓的宽松政策大作文章,现在还不得而知。对于吃瓜群众来说,更为关心的问题可能是,手头紧了以后,房企会开始“贱卖”房子吗?

是否牺牲价格保住现金流,是房企不得不做的一道选择题。“对于房企融资来说,近期必然需要积极降价,这既是销售策略,也是融资策略,通过降价来回笼资金是很关键的。” 严跃进说。

不过,对于房企来说,好消息或许是现在房子还不到愁卖的时候。“房子便宜点就有人要,就算资金链有压力了,房企也可以卖股权,”张大伟向中新经纬客户端说道,“不像之前2014年、2011年和2008年,这几个谷底的时候是你即便房子和股权便宜也没人要。”

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