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防范中介乱象 5个细节做起

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随着房价的整体上涨,二手房市场也异常活跃。二手房交易中某些房产中介突破道德底线,利用买卖双方信息不对等,打法律擦边球,吃差价,隐瞒交易真实情况,甚至一房两卖,搅乱了市场,不仅严重损害买卖双方的利益,也损害了市场公信力。

案例

女房主败诉被判向中介公司支付2万元代理费和违约金

中介两头渔利 告赢女房主

二手房交易经验欠缺,不熟悉交易程序,轻信中介签订《买卖代理费支付承诺书》,广东的梅女士稀里糊涂成被告。

日前,华商报记者从佛山市禅城区法院获悉,梅女士败诉被判向中介公司支付房产咨询及买卖代理费2万元和违约金。她认为中介公司是从买卖两方处渔利,但法院为啥不支持自己?

没有详细查看文件内容就签字

2016年3月,佛山的梅女士欲售卖自己名下70.62平方米的一套住房,她在“佛山58同城网”公布了卖房信息,期间不断有中介人员向她开价,但因价低,她一直不同意出售。

2017年2月,佛山一家知名房产中介的工作人员打来电话说有人愿意以70万元购买,购买人是中介的北京朋友,到佛山出差时间很紧,如梅女士同意,就尽快过去签订出售合同。但后来该工作人员又称北京买家不过来了,另一位佛山买家看中了她的房子。梅女士随即匆忙赶到这家房产中介店内,但中介不允许她与买家见面,只是说中介费由购房人承担,并拿出很多页的《买卖代理费支付承诺书》要她签名。

35岁的梅女士是第一次进行房屋交易,不熟悉过户流程,时间急,天色晚,路程远,她没有详细查看文件内容,出于对中介的信任就在上面签了名。签完承诺书后,中介才带她与买家杨某见面,随后梅女士带杨某和中介实地查看房屋后签订了买卖合同,以总价70万元的价格将房子卖给杨某,该中介公司按总房价的3%向杨某收取了代理费2.1万元。这时,梅女士才意识到签了承诺书,卖房成交,她如果不支付中介买卖代理费2万元,须自签订房屋买卖合同之日起按总金额的5‰支付违约金。前思后想,她总觉得中介是利用自己经验不足两头牟利,因此她迟迟不愿缴纳2万元代理费。

被中介告上法庭索要违约金

2018年3月,房产中介将梅女士告到佛山市禅城区法院,诉称被告应向原告支付买卖代理费2万元,而且被告已签订《买卖代理费支付承诺书》,违约方逾期超过10天仍未履行的,违约方须按总成交价的10%支付违约金。

法庭上,梅女士辩称:中介阻挠自己与买家见面,有意制造一种房屋难以出售但终于有人看上的紧张氛围,骗取她在承诺书上签名。而且房源是她自行上网发布的,她从未独家委托原告出售房屋,这套房是毛坯房没有锁门,中介都可以主动带意向买家去看房。承诺书在她签名时除印刷字体外,其它地方空白,原告是通过制造紧张氛围骗取她在承诺书上签名。承诺书上没有构成合同的实质要件,没有约定双方的权利义务,而且承诺书所提违约金明显过高。

梅女士认为,由于自己经验不足,交易信息不对称,才被原告蒙骗。原告借她经验不足浑水摸鱼,两头渔利。梅女士请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院也认为违约金明显过高

法院审理认为,原告提交的《买卖代理费支付承诺书》,梅女士已确认其签名及捺印的真实性,法院对该承诺书的真实性予以确认。本案系居间合同纠纷。原告依约向被告提供了媒介服务,依据《合同法》第426条的规定及上述合同、承诺书的约定,原告要求被告支付买卖代理费于法有据。被告虽抗辩主张原告伪造承诺书,但并未提交有效证据予以证明;且被告作为完全民事行为能力人,应对签订书面协议的行为负审慎注意义务并承担相应法律后果,法院对其抗辩意见均不予采纳,但原告因承诺书所约定的违约金标准明显过高,故法院依据公平原则酌定降低。

2018年4月20日,法院作出一审民事判决,判决被告向原告支付买卖代理费2万元及违约金(违约金以2万元为本金,按年利率24%从2017年2月16日起计至被告实际清偿之日止);如被告未按期履行给付义务,应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 华商报记者 燕然

律师说法

二手房交易应尽可能办理资金监管

与从开发商手里买房不同,由于办理手续的特殊性和买卖双方对接的难度,二手房交易往往需要房产中介的协助。但目前市场中一些房产中介一味“朝钱看”,隐瞒交易真实信息等情形层出不穷,已成为业界公开的秘密。如何防范呢?

日前,海普睿诚律师事务所郑婷律师提醒买卖双方从5个细节做起,防范二手房中介乱象。

吃差价 典型的中介乱象

记者:目前比较常见的房产中介乱象有哪些?

郑婷:典型的房产中介乱象有:低买高卖赚取差价,中介找人低价从房主手里买下来,然后再高价卖给另一个人,这个过程中介从中赚取少则几万多则几十万;虚报房价吃回扣;虚假房源吸引客源;找第三方帮忙网签;巧立名目乱收费等。

我国《房地产经纪管理办法》规定,中介机构的营利方式主要是收取佣金或报酬,不得捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易。

“低吸高抛”等中介乱象背后的实质,是违背合同诚信原则,故意隐瞒或提供不实消息,进而违规获利,损害买卖双方的利益。针对此行为,房屋买卖方可以根据具体情况,依据《合同法》第52条或第54条主张合同无效或撤销合同。

规避交易资金监管

有卖家收不到房款

记者:具体防范中介乱象,应从哪些细节做起?

郑婷:从近年来不断出现的相关法律规范及法院判例分析,只要做好以下几点,就可以有效地避免遭遇“违规中介”。

第一、可以查看房产中介的证照及办公场所。依据《房地产经纪管理办法》相关规定及西安市房管局对房屋中介机构的管理要求,房产中介应当在经营场所的醒目位置公示营业执照、备案文件、业务流程、服务项目、内容标准、收费依据和标准、交易资金监管方式、信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话等。这些是对中介机构的最低要求,没有配备上述文件的,可以认定为非正规中介公司。

第二、可以登录西安市房管局网站查询房地产经纪人资质,充分了解二手房交易的规则、要求、禁止性条款,也可以了解中介机构是否在政府备案、是否具备合格资质、有无受过政府处罚等信息。

第三、签订书面委托、居间/房产中介服务合同,充分了解、咨询合同条款。

郑婷律师特别提醒,许多购房者卖房者不太喜欢看篇幅很长的合同条款,但买房卖房是终身大事,必须耐下心来认真查看合同条款的关键文字,不要似是而非就随便签字,尤其是看合同中的核心条款:房产信息、价格、付款方式、办理流程、各方的权利义务及违约责任等。

第四、交易资金监管是关键。自2015年起,西安市房屋管理中心就出台政策,要求二手房交易办理资金监管,但仍有中介公司为了“低吸高抛”,赚取交易差价,规避交易资金监管,导致部分卖家收不到房款或者买家支付房款后无法取得房产证。

对此,郑婷律师提醒,对于二手房交易应尽可能办理资金监管,维护交易安全。目前,西安市二手房交易资金监管,均是由政府指定的西安市置诚资产管理有限公司作为交易保证机构,免费向二手房买卖当事人提供交易资金监管服务。买卖双方在网签合同后,在西安市二手房交易中心资金监管窗口签署资金监管协议,买方将房款打到卖方的资金监管账户,待房产证过户后,资金监管账户解除监管,卖方就可自行支配账户款项。

受理投诉 中介管理机构会回复

郑婷还表示,第五点是“遇事不慌”,可以向中介服务管理机构咨询、投诉。为了规范西安市二手房市场中的房产中介,西安市有关部门设立西安市房地产交易管理中心中介机构管理科,对西安市房屋中介公司予以初始设立备案、监督、培训、建立信用档案,并出台《西安市存量房经纪服务违法违规行为计分标准》,对存量房经纪服务机构进行计分管理。

中介机构管理科依规免费接受消费者咨询,受理投诉后都会及时调查,与被投诉中介沟通、谈话,并针对投诉内容向投诉人正式回复处理意见。 

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