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预售契约被判无效后 购房者起诉要求赔房屋差价

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预售契约被判无效后 购房者起诉要求赔房屋差价据华商报记者查询,开发商以自己无预售证为由起诉购房者并非首次。

2016年8月有报道称,15年前,韩先生缴纳首付款购买了由北京某房地产公司开发的一套公寓,但由于该项目五证不全,他迟迟没有拿到房产证,也无法办理贷款。多年后,就在房价已上涨五六倍时,开发商以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主,要求确认当初签订的购房合同无效,很多业主因此拿到了合同无效的判决。

北京朝阳区买公寓

房价上涨5倍多 开发商要“毁约”

当时,因接到开发商的广告宣传,韩先生来到位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房,挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。

2001年7月,双方签订《北京市内销商品房预售契约》,房款总额为19.3万余元。根据约定,韩先生缴纳了近7万元首付款后,可入住该房屋,其余房款由开发商协助办理银行按揭贷款。缴纳了首付款后,韩先生装修入住。但由于开发商五证不全,不仅房产证办不下来,按揭贷款也无法办理,因此他迟迟未缴纳余款。

2006年以后,同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院,要求确认其与购房人签订的《北京市内销商品房预售契约》无效,收回已经出售的房产,不仅要求购房人腾房,还要求他们支付这些年来的房屋使用费即房租。开发商理由是:当初售房时尚未取得房屋预售许可证,根据相关法律法规的规定,其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。

法院一审判“合同无效”

再审后强制执行腾退公寓

2008年,韩先生被开发商告上法庭,之前已有多名业主被起诉。开庭时,开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证,但遭到韩先生的否认。但韩先生和很多被告的业主一样,最终都输了官司。法院确认,到案件审理时,开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证,仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。

2008年6月,法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效,韩先生需腾房,并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费;开发商退还韩先生6.9万余元购房款。

韩先生上诉,被驳回。又申请再审,2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。2010年初,韩先生夫妇被法院强制执行腾退了公寓,当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归,曾一度借住在朋友家中。

起诉开发商要求赔差价 终获赔偿

后来,韩先生起诉开发商,要求其赔偿因《北京市内销商品房预售契约》无效给自己造成的购房溢价损失和装修费用。律师认为,开发商在无商品房预售许可证的情况下,与购房人签订自制的格式合同,导致商品房买卖合同被确认为无效,负有完全责任。房屋估价价值为133万余元。

法院审理认为,开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续,之后亦未积极补办相关手续,其对合同无效负有重大过错。法院经过综合考虑后判决涉事地产公司赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。

开发商上诉,2014年3月,三中院终审维持原判。此后,为了拿到赔偿款,韩先生在赔偿数额上作出了一定妥协,最终与开发商达成执行和解,拿到了赔偿款。 华商报记者 宁军 实习记者 王娜 实习生 张鹏康

>>网友观点

@赵杨:法院判决竟然赶着预售证下来的前一天,为什么会这样呢?

@桃子叔:因小失大,即便能打赢官司收回房子另行销售,可你公司的诚信呢?

@明天会更好V5:可以宣判合同无效,但无证售房本身就是违法的行为,取消开发商的房地产开发资质并罚款,还要赔偿购房者的损失。

@天道酬勤:这让我想到广州一起官司,当事人1998年花26万买了一栋房子,2012年拆迁,原房主以当事人不是当地村民为由,起诉到法院,要求判决买卖合同无效。法院是这么判决的:撤销买卖合同,判决拆迁补偿款为14年房屋升值,补偿款为被告所有,原告承担诉讼费用。

@文丰:无证违规销售,应该重罚,罚得倾家荡产。现在就是对他们太宽容,他们才敢自己举报自己。

@何宏文:本案应先追究开发商不诚信并记入黑名单,要不是开发商欺诈,购房户肯定会在别处买同样房价的房子。开发商用购房者缴纳的定金或购房款开发楼盘,那么相关款项产生的利润应该按资金占比判还给购房者,还应该让开发商赔偿起诉时与购房者交款时的房屋溢价差额。

不要让不诚信像瘟疫一样蔓延

开发商“自己告自己”无证售房,要求判合同无效,事件一爆出,就引起轩然大波,因为它挑拨着购房者脆弱的神经——在房价高企的当下,想买房得靠运气“摇一摇”,甚至已经付款签合同的房子居然也被开发商运用法律讨要回去。而人们更不安的是,害怕这种不诚信的行为像瘟疫一样蔓延。

有理性的人会说:“这就是买无证房的风险。”诚然,贪一时便宜买无证房,固然该承担相应的风险——可能各种证件始终无着,可能会被开发商为利益反噬,但相信当初买房时,开发商一定没有将这些风险告知购房者,他们只会信誓旦旦地保证:证迟早会下来的,房子迟早是你的。

然而,反转来得太快。在法律必须遵守相应的“规则”,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市商品房预售管理办法》进行判决时,被这场诚信风暴裹挟着、可能因房屋溢价损失半辈子积蓄的购房者该如何自救呢?也许他们在这场官司里没法找到满意的答案,但《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》可能会为他们提供一个出口,也为社会诚信体系提供一个平衡的支点。

另外,案件里还有一个值得人关注的点,2016年4月8日,西安首场电视问政后,被问政的西安房管局“雷霆出击”,于两日后下派190名房管监督员到188个未取得商品房预售许可证的项目点,蹲点监督无证售房行为,当时媒体进行了大量报道,报道称“使得西安五证不全销售现象得到了控制”。然而,讽刺的是,2016年4月25日,李女士还是与涉事房产公司签订了“内部认购合同”。

事情终究是败露了。2016年8月9日,长安区房管局对这个无证销售的项目作出包括“停止一切销售行为”等在内的处理决定。其中有一条格外值得关注——对违规销售的房屋逐一清退。然而,事实是行政手段的制裁远远不及利益的驱使,开发商确实对已销售房屋进行清退,不过是在房价高企的2018年,而这时的房价已非2016年可企及。

一份处理决定作出后如果仅仅是作出,而没有落在实处,也没有人跟进,说到底就是“一纸公文”,它对开发商毫无制约作用,遑论威慑力,这种“不作为”也间接为开发商的不诚信提供了土壤。

8月4日,西安市住房保障和房屋管理局通报五家不诚信房地产企业,责令限期整改,并视整改情况而定是否将其纳入联合惩戒体系。

希望相关惩戒措施可以再多些、再有力些,只有真正为开发商套上金箍,不让处罚流于形式,才能使房地产市场不断走向正轨,不让诚信在这场风暴中“失联”。 高雅梅

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