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一线城市住房施工面积回暖 供应体系调整持续

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一线城市楼市供应变局仍在持续。

近期,北京、上海、广州、深圳相继公布了详细的房地产投资数据。除上海有所下降外,深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%,而北京1-7月施工面积则同比增加了9.1%。

接受21世纪经济报道记者采访的业内人士认为,在一线城市普遍进入存量市场的背景下,一线城市的新房供应开始探索如何针对细分的需求群体,提供有效供给,这被认为对政策制定者提出了新的要求。

京沪新开工由降转升

就存量项目的施工面积观察,今年上半年,广州的住房潜在供应趋于稳定,上半年商品住宅施工面积达到5904.05万平方千米,同比增长1%。而深圳商品住宅施工面积达到2993.64万平方米,同比增长9.6%。

但与此同时,上海1-7月商品房施工面积却同比下降7.6%。有分析人士指出,上海商品住宅施工面积的下降,或受近期供应动迁安置房和租赁用地因素影响。

就新开工面积观察,21世纪经济报道记者注意到,随着一线城市进入补库存周期,新开工数据有所好转。

从公布了相关数据的北京和上海来看,北京的1-7月的累计住宅房屋新开工面积达到588.2万平方米,同比大增21.5%。而上海则是747.61万平方米,同比下滑6.1%。就此,分析人士认为,虽然上海的累计数据同比仍有所下降,但今年二季度以来上海每月的单月住宅新开工面积均由降转升,实现持续同比增长,房企增加开工的迹象明显。

对此,新城集团高级副总裁欧阳捷指出,在一线城市强调控背景下,项目销售周期被拉长,为了完成在一线城市的业绩,企业只能把拿到手的土地都增加开工。

与新开工增加的态势不同的是,北京、上海、深圳和广州的住宅竣工面积数据并不理想,施工面积增长较快的北京和深圳,竣工面积都有明显下滑。

其中,深圳上半年商品住宅竣工面积同比下跌近5成,而北京1-7月的住宅房屋竣工面积,也同比下滑超过10%。

“房源卖完后几年都没有竣工的案例也有”,易居研究院副院长杨红旭指出,竣工面积具有很强的滞后性,房子都已经提前预售。

不过,有资深房企人士告诉21世纪经济报道,一线城市,尤其北京和深圳,楼市限价政策严厉,部分项目地价较高、盈利空间小,开发商拿地后放缓入市节奏、等待楼市成长的意愿强烈,因而开工、建设的进度都会放缓,导致了整个竣工面积的减少。

这一现象在近期再次受到监管层的重视。7月,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,将闲置土地数量作为增减地方新增建设用地指标的测算指标,督促地方加大对企业和项目建设超时的监管力度。

补充有效供给

一线城市的库存形势,被认为是影响施工面积与新开工面积回暖的重要原因。

易居研究院数据显示,2018年7月,上海、广州、深圳的住宅去化周期分别为11.5个月、11.1个月和10.2个月。

按照住建部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中的要求,三地均属于需要增加住宅用地供应的城市类型。

唯一的例外是北京。易居研究院数据显示,7月北京的新建商品住宅成交面积只有约27万平方米,在四个一线城市中交易规模最小,同比大幅下滑36%。而7月的累计住宅库存则达到了660万平方米,同比增加9%,环比增加12%。不过,较高的存销比,被认为是市场供需两低下的紧平衡所致,并不意味着库存已经过量。杨红旭认为,北京当前的高存销比主要源于销售遇冷,这受到调控因素和市场透支的双重叠加,“既有调控的影响,也有2017年一季度以前涨幅过大,市场需要一段调整期的因素有关”。而上述易居研究院数据也显示,北京当前的库存总量, 低于其有统计的2010年1月至2017年1月之间的任意一个月。

除了“量”的加大以外,多位受访人士也指出,如何调整住房供应结构,实现有效住房供给,是一线城市当前要解决的另一大问题。

以北京为例,欧阳捷表示,北京一直存在供求关系的结构性的问题,买房需求大的地方无房供应,而供应大的地方往往居住并不方便,限价房等政策性住房的位置由一般比较偏远。

“低端有保障,中端有支持,高端有市场”,被认为是一线城市当前住房供应的主要思路,而北京也提出,要建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系,因此,政策性住房在一线城市的新房供应比例中占到越来越大的比例。

上海预计未来五年新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。北京计划5年供应150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套,产权类住房中,商品住房约占70%。而深圳也提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

“此类土地供应如何保证到位,还需要逐步落实。政策性住房的目标需要更加清晰、更明确,同时,此类住房如何能够更好地被市场需求认可,显然也需要时间和政策引导”,上述房企人士表示。

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