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规避限购,为买房假离婚?一旦签字就是真离!

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规避限购假离婚,借名买房闹别扭,卖家半路玩毁约。房产交易太任性,小心聪明反被聪明误。近日,广州市中院召开新闻发布会,发布《广州法院房地产审判白皮书(2013~2017)》(以下简称“白皮书”)及典型案例。

据介绍,广州中院在房地产审判庭成立30周年之际发布白皮书与房地产审判十大典型案例,旨在对全市法院近五年来房地产案件及审判工作进行全面盘点,通报房地产纠纷案件的审理情况和特点,分析典型问题,提出针对性的对策和建议,以规范房地产领域各参与主体的行为,促进房地产市场的健康发展。

数据

5年收案逾14万件

广州中院房地产审判庭副庭长王会峰介绍,2013~2017年,全市法院受理一、二审房地产纠纷案件数量年均增长率为6.22%,共计144502件。从案件撤诉调解情况看,增城、白云、南沙等区属于房地产建设爆发期,矛盾调和几率较低。从案件地域分布看,房地产案件受理总数最多的基层法院为越秀、天河、海珠、花都、荔湾五区,共占全市房地产案件总数的75.69%。

2013~2017年,全市二手房买卖合同纠纷共计17915件。2017年,增城、荔湾、花都三区受地铁开通、疏解中心城区功能等因素的影响,受理二手房买卖合同纠纷增长率均超过50%,增城法院以181.68%居纠纷增长率首位。

在房价调控重点时期,部分中介公司为完成业绩、促成交易,虚报房价、虚假承诺、收取加急费用、虚假委托售房、中介人员自买自卖等违规行为问题显著。2013~2017年,全市法院共受理因中介服务不规范引发的各类涉房居间服务合同纠纷共计1546件。

典型案例

1

签了离婚协议 “假离婚”一说法院不认可

2017年4月,广州中院对一宗离婚后财产纠纷案作出终审判决。该案中,王某、范某(女)通过离婚协议的方式明确房产归女方一人所有,但男方事后不配合过户,被诉至法院。王某称,自己支付了大部分供楼款,办理离婚协议后,还在供楼,双方实际上是假离婚。他说,离婚后双方还在一起生活,还提交照片为证。但范某不认可,称王某有外遇,双方感情破裂才离婚。法院审理认为,法律从未规定“假离婚”,离婚仅以离婚登记或确认解除婚姻关系的法律文书为准,与原因无关。《离婚协议书》是双方自愿协商达成一致意见的真实意思表示,并不存在重大误解及显失公平的情形,对双方有约束力,男方要协助女方办理过户。

2

借名买房想确权? 法院驳回诉请

2016年,梁先生和妻子韩女士闹离婚,一套登记在岳母名下、位于越秀区的房产成了双方矛盾焦点。梁先生称,这套房子是用家里的近800万元购买的,因受当时限购政策的影响,房子无法登记在他们夫妻名下,于是借用岳母名义购买。梁先生诉至法院,请求法院确认该房产为其夫妻共同财产。

梁先生岳母则称,房子是其个人购买,产权证上写的也是其本人名字,且其还有其他子女,一旦去世房子会按遗产处理,梁先生不可能委托她代持。梁先生主张房款是妻子韩女士支付,岳母则认为即使韩女士支付了房款不等于该房屋产权共有。岳母还提出反诉,要求梁先生返还涉案房产的产权证等。

一审法院认为,即使梁先生所称房款是其妻子支付,该房款属于夫妻共同财产的陈述成立,但由于涉讼房屋已依法登记在其岳母名下,具有公信力,梁先生只能享有债权。于是判决驳回梁先生诉请,梁先生要返还产权证等。梁先生于是提起上诉。

广州中院二审认为,梁先生在本案中不能证明借名登记的事实存在。同时,在限购政策实施后,即使出现借用他人名义购买房屋而主张确权和要求登记名义人办理产权转移登记的,上述行为均属于违反政策规定的行为,而不应得到法律的支持,于是驳回上诉。

3

卖家变卦拒卖房,被判赔差价

2016年8月,王某某与卖方潘某某签订《房地产买卖合同》,约定卖方以125万元的价格出售案涉房屋给买方,定金5万元,首期楼款(不含定金)33万元在成功递件当天由买方直接支付给卖方,楼价余款银行按揭。

签约当天,买方向卖方支付定金5万元,并办理相关贷款手续。同年11月3日,双方按约定前往房管部门办理过户手续,但卖方以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。之后卖方明确表示不再出售案涉房屋,不久,买方以168万元购买同小区另一套房屋,并于2017年将潘某某诉至法院。一审法院认为,卖方拒绝履行合同依据不足,已构成根本违约。而买方提交了相关购房合同等证据,证明其另行购房屋价格与案涉房屋交易价格存在较大差额,其确实存在实际损失。遂作出判决:卖方向买方返还定金5万元,支付违约金12.5万元,赔偿房价差额损失15万元等。在二审过程中,卖方意识到其行为构成违约,主动提出调解要求,并与对方达成调解协议。

法官表示,为促进社会诚信和房地产市场健康有序发展,必须明确违约方应承担损失不仅包括直接损失,还应包括守约方可得利益损失,包括房屋价格涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定,合同有约定的从其约定,无约定或当事人不能协商一致的,可委托有资质的专业机构进行评估。

风险提示

1.买家签“双合同”风险高

据了解,2013~2017年,全市商品房预售合同纠纷案件共计18283件。开发商预期交房、办证,以补充协议减免责任等常引发纠纷。在严格的住房调控政策背景下,部分房地产开发企业采取购房捆绑装修的形式,与购房者签订双合同,规避政府限价的情况较为多见。

双合同在造成购房者需支付高额首付款的同时,再次出售房产时需按照房价差额的20%缴纳税费,且合同一般约定装修工程由开发商代为验收,质量难以保证。目前对开发企业违约惩戒机制不健全,业主维权渠道不畅通。

2.贴公告涨物业费不靠谱

2013~2017年,全市法院共受理物业服务纠纷18352件。近年来,物业费提价成为普遍现象,但提价幅度缺乏监管。王会峰说,有的物业公司直接贴个涨价公告,就算征求业主意见,没见反对就视为业主同意,审判实践中法院并不认可这一做法。物管最好采取书面形式,征得业主“双过半”同意。

3.格子铺售后返租纠纷多

开发商或大业主对大型商铺进行分割出售,采取过分包装和夸大广告,宣传售后返租,收益难实现。被分割的铺位建筑面积往往只有几平方米,形同格子,具体四至范围只停留在房产证所附图纸中,未做实体间隔,无独立使用价值,有些小面积商铺名存实无。返租期满后,容易引发租赁、物业管理、商铺分割以及相邻关系等纠纷。法院建议,试点格子铺销售登记备案制度,以便工商部门及时监管。

4.假离婚签私下协议不管用

2010年以来,广州法院共审理借名购房纠纷58件。2008年以来,审理涉虚假离婚215件。王会峰说,审判实践中,有当事人为防范“假离婚”的风险,在私下达成的协议是无效的,不能对抗离婚协议的效力,对所谓虚假离婚产生的风险,当事人应当自行承担。

5.买二手房要“多提要求”

部分卖家故意隐瞒房屋出租事实,因“买卖不破租赁”,使得购房人长时间无法收房,给购房人生活带来巨大困扰。法官提醒,买方在购房时,可提醒卖方,如实提供审慎核查房屋是否附带租约等基本信息。

常有卖方隐瞒房屋系夫妻共有事实,致使无法过户。建议在购买前提醒卖方提供有关书面材料或者凭证,证明交易房屋是否属于夫妻共有财产,避免在双方出售意愿不一致的情形下产生交易隐患。

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