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融资环境趋紧 房企真的缺钱吗?

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在史上最长的一轮楼市调控周期中,房企的资金状况并不如销售业绩那般亮丽。

中期财报披露完毕,房企的资金链问题也浮出水面。伴随着流动性收紧、融资难度加大,融资利率和资金成本都在提升,房企净负债率、资产负债率普遍升高,经营现金流转负或缩减。

未来,融资收紧将成趋势,“现金为王”是熬过寒冬的首要途径。8月开始,恒大、阳光城、新城控股等均开始降价促销跑量。

在严峻的融资环境下,资源日趋集中于头部房企,不少中小房企将面临生死考验。

资金压力难掩

龙头房企上半年的销售依然耀眼。碧桂园、万科、恒大均突破3000亿大关。整体来看,房企销售情况呈上升趋势,7家房企销售额过千亿。

在华丽的销售业绩下,房企的净负债率、资产负债率却有显著上升。去年底净负债率仅8.8%的万科,跃至32.7%。其他龙头企业中,碧桂园上半年净负债率59%,较2017年的56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。

龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。

就连财务稳健的中海,净资产负债率也较年初的27%略微增长至28.1%。此外,新城控股上半年负债率达100.4%,较2017年末提升了37个百分点。

Wind数据显示,截至6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,环比上涨0.6个百分点,同比上涨1.44个百分点,且有39家公司超过行业资产负债率均值。

据记者统计,万科、保利、绿地、金地四大龙头资产负债率均在75%以上。

此外,房企经营性现金流持续吃紧,上半年,万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%。去年同期为218.5亿元,年末则为823.2亿元。

保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-98.33亿元。碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

去年以来,房企的融资环境也在恶化。银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

来自客户的首付和按揭贷款也在不断收紧。融360大数据显示,今年7月,全国首套房贷款平均利率上涨至5.67%,为基准利率的1.157倍,环比6月上升0.53%,同比方面,较去年4.99%的利率同比上涨13.63%,连涨19个月。

融资成本方面,阳光城执行副总裁吴建斌称,今年房企的融资环境发生了巨大变化,只有开发贷还能保持过去的融资成本,其他渠道的融资从实际操作层面上看,成本都上升了5%至10%。

整体来看,房企融资成本均有上升。克而瑞数据表明,剔除恒大及佳兆业海外融资影响之后,房企1-8月平均融资成本为5.99%,较2017年全年上升0.42个百分点。

从融资总量看,2018年1-8月典型房企共融资7390亿元,同比减少9.0%。其中,8月85家典型房企的融资总额为744亿元,同比下降23%,环比下降7%,且较于2017年平均水平下降了33%。

华泰证券指出,去杠杆背景下融资依旧偏紧,以保持去化成效,房企的融资难度进一步加大。

持续不断、日益收紧的调控政策始终在影响着市场,以及房企的资金链。佳兆业集团董事郭英成坦言,一线城市销售受到了限价限贷的影响,进展缓慢。

继续恶化的可能

华泰证券、中银国际均判断,房地产调控仍将持续收紧。东兴证券指出,本次货币宽松退出前,不大可能看到调控政策的放松。

房地产作为资金密集型行业,融资环节至关重要。银行贷款作为外部融资的主要渠道,近年受到诸多限制。A股26家上市银行中报显示,房地产贷款余额占贷款总额比率整体呈连续5年下降趋势,由2014年的7.37%下降至2018年六月底的5.82%。

数据显示,截至2018年6月,银行贷款到位资金9987.75亿元,占房企到位资金比重12.60%,安信证券预计2018年其规模难有较大增长,占房企到位资金比重或保持在11.5%-12.5%的区间内。

无法完全依靠传统债权融资之时,诸多房企转向大力发展股权融资市场。wind数据显示,截至2018年6月,股权融资规模180.01亿元,占房企到位资金比重约0.23%。

安信证券判断,未来股权融资规模占房企到位资金比重也难有较大幅度的提升,或将在0.2%的低位徘徊。

海外融资方面,中国指数研究院数据显示,截至2018年6月,房企发债规模2257.78亿元,占房企到位资金比重2.85%。房企海外债规模2181亿元,占房企到位资金比重2.75%。

安信证券认为,虽然海外债的利率也有走弱的趋势,但考虑人民币汇率贬值带来的压力,房企在境内外的选择上,可能更倾向于境内。

大比重的渠道受限后,房企开始寻求融资新方式。如资产证券化借助政策东风迅速发展壮大,但数据显示目前占据房企到位资金比重仅0.53%,对于大比重渠道的替代效果或是杯水车薪。

融资环境收紧之时,行业集中度让中小房企面临更大挑战。中金公司分析师张宇认为,此轮融资收紧,也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。

安信证券数据显示,A股主流房企借款收到现金占整体借款现金比重71.30%,A股主流房企发债收到的现金占整体发债收到现金比重为78.69%,债券融资的集中度在近几年表现更为明显。

这样的背景之下,“自己造血”显得尤为重要。保利地产研究院表示,面对融资和偿债的双重压力,房企“现金流”管理是重中之重。加紧回笼资金、确保财务稳健,是面对行业短期调整风险的首要举措。

大型房企纷纷把销售回款率作为今年的财务管控重点。据安信证券测算,行业平均回款水平大概在56%左右,但主流房企的回款率基本在80%-90%之间。

中银国际指出,房企负债水平短期内预计难以显著下行,但去杠杆进程已启动,主流房企中长期财务结构优化可期。在流动性趋紧背景下,销售回款重要性提升,房企扩张意愿减弱,预计行业扩张增速收窄。

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