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买套二手房 收房发现“缩水”14平方米

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房屋买卖中,房产证面积与实际面积存在差异怎么办?白云区法院日前审结的一个案件,买家收房后发现套内面积比房产证上少了14平方米,将卖家和中介一并诉上法庭。白云法院审理认为,卖家刘某以房屋现状交付,买家在合同中选择按整套计价,买家是以实物购买,房产证中面积记载有误也不足以导致买受人对标的物产生重大误解,且买家未能提供证据证实出卖人知道或应当知道而故意隐瞒房屋实际面积,依法驳回原告的全部诉讼请求。

2017年4月,阿芳、阿康与刘某签订《存量房买卖合同》,约定阿芳、阿康购买刘某位于白云区的商品房一套,房屋套内面积为86.62平方米,按整套出售,总价95万元。阿芳、阿康支付中介服务费1.9万元,一次性支付房款,于2017年7月31日办理不动产登记过户手续。

此后,两人对房屋进行装修,发现房产户型及实际建筑面积跟房产证上户型及建筑面积存在严重差异,经委托专业装修公司测量房产套内面积,经测实际套内面积为72.38平方米,与房产证标注的套内面积相差14平方米。

阿芳、阿康诉至法院,认为刘某及房地产经纪公司存在隐瞒和欺骗行为,请求法院依法判决,刘某及中介公司赔偿其房产套内户型、面积和房产证上建筑面积、户型图差异造成的损失13万元、装修费用1万元、中介费损失1.9万元等,合计15.9万元。

被告刘某辩称,原告同意其将该房屋以现状出售,该“现状”指的就是“户型”,且原告事前已认真查勘和了解过该房产的“现状”或“户型”,并均予以认可并接收,原告并无证据证明其存在隐瞒和欺骗行为。

中介公司辩称,原告应提供专业测量机构的测量报告证明其主张,面积差应由刘某承担责任,中介公司已形式审查卖方提供的房屋产权证面积信息,与房管部门登记簿的登记信息一致,并如实告知原告,已尽居间人的谨慎义务,房产面积测量服务并非中介公司的服务范畴。

法院:以实物购买 未产生重大误解

针对房产实际面积与房产登记面积存在严重差异问题,白云法院委托广州市房地产测绘院对房屋面积进行测绘,测绘报告显示,测绘结果为套内面积74.5439平方米,分摊面积7.9613平方米,总面积82.5052平方米。

白云法院审理认为,合同是双方真实意思表示,合法有效。合同约定的房屋是现实特定的商品房屋,原告在实际察看确认房屋现状后表示购买,并签订买卖物业交接确认书,被告刘某以房屋现状交付,其已完成适当履行。原告在合同中选择按整套计价,并未选择按房地产单价计价,故原告作为买受人是以实物购买,房产证中面积记载有误也不足以导致买受人对标的物产生重大误解,且原告未能提供证据证实刘某作为出卖人知道或应当知道而故意隐瞒房屋实际面积,故对原告以涉案房屋套内实际面积与房产证面积存有差异要求被告进行赔偿,依法不予支持。其次,原告要求赔偿中介费损失1.9万元,合同约定中介服务费由原告支付,现合同已履行完毕,且原告也无证据证实中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,故原告要求被告刘某及中介公司赔偿中介费,不予支持。

白云法院日前驳回原告的全部诉讼请求,该判决已生效。

法官说法:出卖人以现状交付 并无瑕疵履行

双方合同约定买卖的房屋是现实的特定房屋,且双方已实际查看确认其现状,只要出卖人是以现状交付,则已完成适当履行,并无瑕疵履行之说。

房产证中对面积的记载,是对房屋特定性状的描述或说明,即使房产证中面积记载有误,但因买受人是以实物购买,不足以导致买受人对标的物产生重大误解,也不构成房屋实物交付上的瑕疵,故买受人不能以重大误解请求撤销价格约定。

对于出卖人在出卖时未取得房产证,以预售合同约定面积作为房屋面积,最终房产证面积与约定面积出现差异的,也可类比上述意见,但一种情形例外,即出卖人虽未取得房产证,但房屋已有测绘面积或事实上已经颁发了房产证,出卖人知道或应当知道而故意隐瞒房屋实际面积,仍以预售合同约定面积与买受人签约,影响买受人对价格的判断,买受人可以欺诈为由,请求撤销或变更价格条款,并请求赔偿损失。

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