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买二手房违约惹来逾50万元赔偿官司

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买二手房签下合同后不想要了,王女士本以为损失5万元定金和几千元佣金就可以了事,没想到随之而来的是50余万元的违约金赔偿官司。9月25日,市第一法院开庭审理一起二手房买卖合同纠纷。50余万元的违约金是否合理?法院将择日宣判。

■签下合同后违约,惹来55万余元赔偿官司

王女士一家住北京朝阳区,她的丈夫沈先生是中山人。今年2月,夫妇俩打算在中山购置一套房产,后委托利和物业管理有限公司的租赁助理刘女士寻找房源。在刘女士与另一名物业工作人员何女士的撮合下,王女士以自己和儿子的名义,与卖家黄女士签订了合同,以225万元购买利和公寓某处117平方米的房产。

签完合同后,她支付了5万元定金,及向中介人员支付了5000元中介费。“当初签合同之前我曾询问中介人员,如果不想买了,是不是不要那5万元定金就行了,对方说是的。可没想到,如今竟被索赔50余万元!”王女士说。

王女士说,双方约定3月初过户,当时,她已经提前买好了来回北京和中山的机票。但是,她返回北京上班期间,在2月27日上班路上摔伤。考虑到要进行治疗,以及家人觉得买房前受伤不太吉利,王女士就通过向中介人员告知卖家不再购买该房。但在3月16日,王女士收到了一份律师函,卖方委托律师向王女士阐明不继续履行合同将走法律途径。不久,王女士被卖方告上法庭。

■买方请求判决合同无效,案件择日宣判

9月25日上午,市第一法院开庭审理这起二手房买卖合同纠纷。原告在索赔违约金、律师费合计55.25万元的基础上,还增加了一项诉求:请求法院解除双方的买卖合同。庭上,双方就摔伤是否属于房产交易“不可抗力”的因素、中介人员资质、双方签署的合同是否规范以及违约金过高等问题展开辩论。

根据双方合同约定,任何一方构成违约,另一方将有权解除合同并按房产总价的25%索要违约金。王女士称,她签合时并没有留意合同具体约定。“25%的违约金过高了。”

法庭上,法官询问双方是否接受调解,王女士表示,若违约金只需给5万元则愿意接受调解。原告代理人表示不愿意调解。该案将择日宣判。

律师声音

50多万违约金是否过高?

广东保衡律师事务所吴冠华律师认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

那么,本案中卖方并没有证据证明实际损失,50多万的违约金对王女士来说是否过高?吴冠华律师认为,二手房买卖中,卖方一般很难证明自己的损失,这起案件的判决具有较大不确定性,建议被告庭后就自己的辩解补充一份说明供合议庭参考。

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