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新城+旧改:中山重塑发展新格局

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新城+旧改:中山重塑发展新格局位于石岐区的金鹰广场,曾经是中山洗衣机厂所在地,建成后将超越利和广场成为中山城区第一高楼。记者 叶志文 摄

天气好的时候,中国科学院上海药物研究所的王春河博士可以在自己位于中山市翠亨新区的新办公室中看到深圳前海,“我们认为这里将会有很好的发展前景。”他说。一年前,他带着团队到中山创立达石药业(广东)有限公司,投入到新药研发工作中,目前已经有两个实验药物进入工艺开发和临床研究阶段。他们同时也是中科院上海药物所的“先头部队”——本月初,中山市与该所签订《战略合作协议》,双方将在翠亨新区共建中科院药物创新研究院华南分院。

越来越多的国内外高水平研发平台正瞄准中山这片热土,翠亨科学城启动城市设计国际咨询、中山总部经济区(石岐片区)动工兴建等“大动作”吸引着粤港澳大湾区乃至全球目光。随着粤港澳大湾区建设的深入推进,中山加快融入“国际一流湾区”“世界级城市群”的建设。

以“规划先行”为理念,中山正通过打造新城和加快旧改,重塑城市整体格局,既对接未来发展,也留住历史文化,把中山建设成为珠江东西两岸融合发展的支撑点、沿海经济带的枢纽城市、粤港澳大湾区的重要一极。

湾区活力 对标前海打造翠亨科学城

9月10日,中山乡亲、粤港澳大湾区企业家联盟主席蔡冠深率50多名联盟主席团成员来到中山,与中山市委、市政府开展座谈交流,中山翠亨科学城成为会上的焦点之一,多位发言的企业家都对这个新区域表示出浓厚的兴趣。

翠亨科学城选址距离深中通道西侧落点2公里左右,北至翠亨快线,东至珠江口,南至翠亨新区起步区南边界,西至大茅水道,总面积18.27平方公里,其中陆域面积约13平方公里。科学城的对岸正是深圳前海,其面积也与前海自贸片区相当。中山市市长焦兰生向企业家透露,翠亨科学城将从硬件、软件等方面以前海为对标,打造成为中山市的重要发展平台。

7月初,中山翠亨新区管理委员会对外发布《中山翠亨科学城城市设计国际咨询》中英文公告,面向全球公开征集具有前瞻性与创新性的城市设计理念和空间方案,受到业内密切关注,百余家国内外国际知名机构参与报名,最终预审会公布的评审结果确定了6家受邀机构和2家备选机构。

根据此前发布的国际咨询公告,中山翠亨科学城将是贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享等五大发展理念的典范,着力打造成为创新驱动发展引领区、珠江两岸融合发展示范区、粤港澳大湾区国际科技创新中心重要平台和国际化现代城市新中心。科学城的建设将综合考虑与深圳前海、广州南沙、珠海横琴等区域重要节点的关系,并明确其在区域中差异化协同发展的角色,助力将中山建设成为珠江东西两岸融合发展的支撑点。

作为全国政协常委,蔡冠深多年来积极推动着粤港澳大湾区的构建。他对翠亨科学城的定位表示认可,并提出翠亨新区应立足整个大湾区进行谋划:“香港、澳门等地的企业都会对‘大湾区的翠亨新区’感兴趣。”他说,“相比经营成本比较高的前海,这里优势很明显,20分钟一过桥就是深圳,成本低而且比较开放,现在应该对整个区域进行高标准谋划。”他认为,中山作为珠江东西两岸融合发展的支撑点,目前正在大力实施的交通基础设施建设相当关键,而且未来发展重点对接深圳、香港,也要寻求如何在科技创新和产业方面做好衔接、错位发展。

事实上,翠亨科学城是中山首个以国际咨询方式征集城市设计的项目,可见其从一开始就体现了高标准谋划。据中山翠亨新区管委会透露,该国际咨询公告发布后,就引起了业内机构的广泛关注,参与报名机构有来自香港、北京、深圳、上海等地,还有来自美国、日本、德国、法国、英国、荷兰等国际知名机构共百余家。按照计划,设计方案将于年内出炉,这座新城究竟长什么样,有什么功能和特色,一切都值得期待。

新城“强心” 中山总部经济区动工建设

相比“一张白纸”、充满想象空间的翠亨科学城,位于中山市核心的中山总部经济区已经开始擘画未来。作为落实中山市委、市政府“强心”战略的重要举措,8月3日,中山总部经济区(石岐片区)正式动工仪式,进入基础建设阶段。

为更好融入粤港澳大湾区城市群建设,中山在中心组团规划了总面积超过3平方公里的中山总部经济区,分为石岐片区、东区片区、北岸片区。率先动工的石岐片区规划面积1.1平方公里,总投资超500亿元,是中山首次尝试以“PPP+EPC”模式开展融资的项目,引入的社会资本方将主导开展工程建设及运营维护,其中建设期3年,运营维护期10年。

“中心优则全市优,中心强则全市强。”中山总部经济区是中山市做强“心脏”的策略,根据中心组团的“强心”行动纲领,中心组团将以岐江河为带进行规划,大项目“串珠成链”,从产业、交通、功能、生态、文化五大方面实施“强心”行动,做好“东承”文章,强化“西接”功能,进一步提升中心组团的首位度和对全市的辐射作用,打造与粤港澳大湾区发展相适应、相融合的珠江西岸发展高地。

中山总部经济区(石岐片区)项目核心区域北临岐江,南至盛华路、富康路,西起东华路,东至起湾道,拥有丰富的自然山水资源,深厚的城市人文特色,便利的城市交通体系。对外交通方面,该片区1公里范围内有2个大型综合交通枢纽——中山北站和中山站,加上105国道和环珠三角高速公路、京珠高速公路、深中通道连接线等对外交通通道环绕周边,区位优势十分显著。

根据规划,整个项目主要划分为金融商务区、中央服务区、滨水生态休闲区、花园独栋区和公寓配套区等多个空间形态及13类功能定位。其中,金融商务区规划建设超高层楼宇12栋,最高建筑控高500米,将成为中山城市发展的新地标,提升中山城市“天际线”。项目产业发展定位为高端科技金融、智能创意文化、新型众创空间、现代信息服务、工业设计和检验检测等企业总部,通过创新驱动、总部引领、城市更新推动石岐区和中心组团新一轮发展。

与此同时,中山总部经济区(石岐片区)的城市设计在借鉴国内国外优秀设计案例的基础上,引入小尺度街区、海绵城市、空中绿化等先进设计理念,划分为金融商务区、中央服务区、滨水生态休闲区、花园独栋区和公寓配套区等多个空间形态及13类功能定位,引入高端科技金融、智能创意文化、新型众创空间、现代信息服务、工业设计和检验检测等企业总部,打造中山市总部经济腾飞新高地、研创结合的创新型总部集聚区、健康宜人的智慧人居社区以及开放共享的滨水高端休闲区,成为粤港澳深度合作示范区、珠江两岸融合发展先行地。

旧改提速 鼓励市场主体参与城市更新

上周,又一个位于岐江河畔青溪路的住宅项目正式向公众开放,曾经,这块占地70亩的土地是中山市轴承总厂的一部分,到2020年这里将有6栋全新的商品住宅楼拔地而起。

上世纪末,岐江两岸仍是中山的“工业重镇”,但近十年随着片区功能的调整,越来越多的城市更新项目替代了原来的厂房,如今行走在中心城区岐江河畔,人们看到更多的是商住楼宇。今年7月,中山市发布重磅政策《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(下称《实施办法》),进一步鼓励市场主体参与到城市更新、“三旧改造”当中,为全市旧改提速;9月,中山市政府于正式批复市城乡规划局递交的《中山市“三旧”改造(城市更新)专项规划(2017-2020)》(下称《专项规划》),明确了各镇区,尤其是中心城区在“三旧”中的主要任务和目标,全市的城市更新正稳步推进。

根据《专项规划》的“城市更新规划指引”,以石岐区为代表的老城区将承担地区性综合服务职能,提高城市中心服务功能等。此外,岐江新城、岐江河沿岸和中开高速沿线等地区也被划入城市发展核心地区的近期重点更新区域。

“老地方·新起点”——走进位于青溪路某开发商的营销中心,首先映入眼帘的便是这样一句品牌推广语。据项目负责人介绍,该项目所在的康华片区正属于“三旧”改造片区,项目同时背靠占地3.58平方公里的员峰山旧改片区,根据规划,今后该片区将大力打造公园绿地,提升整体人居环境。“项目承接了岐江两岸的优美景色、员峰山与莲峰山的生态环境,以及区内各项交通利好,出则繁华,入则宁静,整个片区的优势非常明显。”该项目负责人说。据悉,青溪路对岸还将由华侨城投资建设欢乐海岸项目,打造未来的中山旅游集散地;与此同时,已在建设中的中山(石岐)总部经济区离这里也并不遥远。

目前,万科、大信控股等民间资本开发的项目均已在青溪路落地。石岐区办事处党工委委员关志雄表示,在“三旧”改造的前8至10年,石岐区主要针对大片单宗地进行了“工改商”建设。2017年后,市政府更加注重连片改造,并于去年9月设立专门机构负责城市更新工作,最终石岐区确立了10个旧城改造片区和2个旧工业区连片改造项目。

今年以来,从主城区到各镇区,多个“三旧”改造片区陆续推出,城市更新项目也相继开展,这些项目吸引了雅居乐集团、万科集团、大信控股、中山市金鹰房地产开发有限公司等一系列有实力的市内外民间资本参与。

连片改造是未来的必然趋势,也是中山融入粤港澳大湾区城市群建设的必经之路。然而,单靠政府推动还不够,市场力量才是最大的支持。《实施办法》总则明确指出:“鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和讲诚信的企业参与、申报和实施‘三旧’改造。”在中山市政府发布新“三旧”政策的会议上,开发商们更是史无前例地汇聚一堂,足见政府对多元社会主体参与城市更新的期待。

相比以往的政策,《实施办法》的操作更加灵活,主要亮点包括:政府角色由主导调整为引导,以激发市场动力为主;同时拓宽社会投资取得开发权渠道,例如放宽了以协议出让形式获得土地开发权的限制等。在政策和规划的双重激励下,未来将有更多的民间资本参与到中山的城市更新项目中。

■样本

旧改带动老城区

功能提升

经过多年建设,位于石岐区旧改项目——完美金鹰广场预计于明年4月28日向广大市民开放。如今,高达238米的广场主写字楼已经建起,这里曾是中山洗衣机厂的所在地,通过本次“工改商”,这个总建筑面积58万平方米的省重点项目项目将成为汇聚5A级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、高端公寓和商业街等多种业态的大型城市综合体。

据项目负责人介绍,当初拍地一定程度上是出于公司董事长古润金的“家乡情结”:为了带动中山老城区的经济发展并完善核心城区的服务功能,中山市金鹰房地产开发有限公司在此投资了中国大陆的第一个房地产项目,总投资额达30多亿元。

该项目负责人透露:“参与旧城改造可以允许商住用地中规范的商业部分比例更多些,进而有效带动城区就业率和消费水平。”项目所在片区是中山中心城区的核心地带,周边有多个超过30年历史的居民小区,旧改呼声一直很高,而且随着经济社会的不断发展,这一区域的交通等基础设施承载力已无法满足需求,改造提升迫在眉睫。今年“十一”之后,由中山市金鹰房地产开发有限公司出资修建的兴学街将动工,这条新路兴学街宽约15米,将连通孙文东路与学院路,预计建成后能有效分担兴中道的车流负担,改善核心城区的交通拥堵问题。

另一方面,完美公司正将厂房从石岐区民营科技园迁往南朗镇,原来占地面积约120万平方米的产业园即将被改建为商业集聚区。目前,随着城市功能的不断转型升级,不少城市更新项目已处在酝酿或执行阶段,以集中利用土地完善片区功能规划,中心城区将陆续对更多产业园区内的厂房进行连片改造。

业内人士认为,政府鼓励企业参与连片改造既可以利用雄厚的商业资本助力老城换新颜,企业也能够享受《专项规划》、“三旧”改造实施办法等政策带来的利好。据中山市国土资源局副局长刘沛程透露,中山自2009年开始推进“三旧”改造,至今全市共投入改造资金700多亿元,已完成改造用地面积8000多亩,现正实施“三旧”改造用地面积2.36万亩,节约土地1.88万亩。小榄镇竹源创业工业园、大涌镇红博城、东区盛景尚峰一期、石岐区兴中广场、古镇古一村庆丰灯饰配件城等,均是市民所熟知的项目,对城市功能的提升都有较大作用;除了即将完工的石岐区完美金鹰广场和东区盛景尚峰二期等,目前石岐区139博物馆群、南头家电产业服务创新区和东区远洋世家等项目也正在加紧建设中。

■数读

翠亨科学城:位于翠亨新区的南部,北至翠亨快线,东至珠江口,南至翠亨新区起步区南边界,西至大茅水道,总面积18.27平方公里(其中陆域面积约13平方公里)。

中山总部经济区(石岐片区):位于中山市石岐区岐江河畔,规划面积约118.7公顷,总投资超500亿元,其中基础设施及公共配套投资约45亿元,采用“PPP+EPC”模式融资建设。

主城区更新区域划定:总面积1391.66公顷,其中旧城106.83公顷、旧村7.04公顷、旧厂1277.79公顷。

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