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尹中立:股市为何对商品房预售制度反应如此敏感

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在中秋节当天,港股出现大幅度下跌,领跌的主要是内地的房地产股,其中碧桂园下跌了近6%。A股在中秋节后的交易中房地产类股同样出现大跌走势,新城控股和保利地产均下跌超过6%,而导致房地产股下跌的主要原因是取消预售的传闻。

据悉,上周五网上传出一份广东省房地产协会下发的有关取消商品房预售制度的征求意见通知,广东房协很快作出回应:“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”

此外,还有媒体报道称,不仅广东收到征询通知,同时被征询的还有另外五个省份。流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、江苏、河南、辽宁等省份发函,要求“对预售制度进行研究论证”。随后,住建部市场监管人士也在当日晚间辟谣。

房地产的政策传闻对股价的影响经常出现,8月初的上海某银行对按揭贷款首付利率打折的消息曾让房地产类股票出现异动,但随后该银行出来辟谣后一切归于平静。

此次传闻之所以引发较大反响,在一定程度上是传闻与市场预期出现了一定程度的共振。市场对取消预售制度早已有预期,换言之,关于取消预售制度的讨论早已存在。

预售制度对房地产开发商来说,好处是很多的,最主要的是减少了资金占用,这也是房地产开发行业高杠杆经营的制度基础。但其弊端也是十分明显的,预售宣传和现房之间存在的质量差异导致了大量的纠纷,有些不良开发商甚至把预售的资金占用,从而无法按照合同规定的时间交房。房地产的纠纷不同于其他经济纠纷,相同的纠纷涉及的人数往往也较多。

从收益与风险匹配的角度分析,在预售制度下,一旦出现开发商违约而引起群体性事件,政府承担的风险较大。而开发商分享了此制度的大部分收益,因此,政府有必要强化对此制度的监管,乃至取消该制度。

任何重要的制度变化都对会对行业和市场产生较大的冲击,预售制度亦然。当前不少城市的住房库存较低,贸然实施该制度容易出现供给断货,不利于市场的稳定。另外,在金融去杠杆的大背景下,房地产开发企业的资金链已经绷得比较紧,取消预售有可能导致很多企业的资金链出现问题。

可以采取新老划断的方式进行。新出让的土地采取现房销售制度,已经出让的土地还继续采取的预售制度,也可以在局部试点,取得经验后再推广。

采取征求意见的方式集思广益也是一种很好的预期管理方式,通过这种方式给市场传递一个信号和预期,以便各市场主体逐步改变自身的行为,实现预期的政策目标。

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