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勿以委托公证卖房作担保

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大兴法院提示民间借贷“以房抵债”交易风险

钱借出去了收不回来怎么办?这是不少民间借贷出借人的共同忧虑。大兴法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中发现,部分此类案件系由民间借贷纠纷引起,即借款人以房屋买卖作为债权担保,在其未能按期偿还借款时,以出售房屋的方式偿还借款及利息。这种名为房屋买卖实为民间借贷的案件审理难度较大,债务人(卖房人)往往也会遭受较大经济利益损失。

昨天大兴法院召开新闻通报会,针对此类 “以房抵债”的案件审理情况进行了通报。

大兴法院经过梳理,发现按照房屋买卖合同签订的时间节点,此类案件主要有几种类型。一是在借款同时签订,在纠纷发生时债权人依据房屋买卖合同起诉要求取得房屋所有权。此类情形法院将依据相关司法解释,按照民间借贷法律关系审理。

二是借款合同到期之后签订,出借人与借款人经结算后终止民间借贷关系,重新建立房屋买卖关系,此时借款本息一般即为房屋售价。在这种情况下,原有借款合同是合法有效的,只要以房抵债协议不存在效力瑕疵的情形,以房抵债协议亦应有效。

此外还有一种类型,即借款同时出具卖房公证委托书,到期不能还款时由受托人与第三人签订房屋买卖合同。法院提示,此种方式风险极大。由于签署了经过公证的委托书,就意味着受托人可以直接签署出售房屋的合同、办理房屋过户登记手续,而无须通知房屋所有权人。如遇到不守诚信的受托人或出借人,房屋可能不知不觉就被低价转卖给他人,等发现时已难以追回,或者要通过长期的复杂诉讼程序。

因此,为防范风险,尽量不要采用委托公证卖房这种方式作为担保。如果确有需要,应当明确借款与售房的全流程,与受托人签署委托合同时应明确在实际出售房屋之前应该通知委托人,出售房屋的价格应该获得委托人的认可,出售房屋的款项应先支付给委托人等,发生纠纷后可以依据委托合同起诉受托人。

法院支招

证明合同无效解纠纷

针对委托公证卖房借款人经济利益受损的情况,法院提示借款人在纠纷发生后,应从以下两点入手证明房屋买卖合同无效:一是房屋买卖非其真实意思表示。可通过借条、银行转账凭证、还款记录等证明房屋买卖的起因是民间借贷,委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权,借款人作此委托公证并无出售房屋的意思,同时还可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来间接证明。

二是买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益,房价明显低于市场价(低于市场价的70%)、买房人全款买房、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等。

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