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土地市场开始降温了吗?

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近期,一些机构的研究显示,下半年以来,土地市场出现了比较明显的降温,主要表现为土地成交溢价率降低,而且土地流拍现象增多,同时,土地成交面积增幅收窄。

例如,易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%,环比下降1.7个百分点,同比下降20.9个百分点。据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗,比2017年全年都多。中国指数研究院数据显示,8月,全国300个城市共成交土地面积同比微增1%。土地出让金总额同比小幅增加4%,涨幅明显收窄。

当前,人们对房地产市场形势尤其是房价走势非常关注。土地市场的情况无疑是重要信息,可以反映并影响房价的走势。那么,土地市场降温的判断是否确凿?能否使热度已经开始上升的住宅市场冷静一些呢?应该说,目前的数据还不能确认土地市场已经降温。

我们先来看土地流拍的情况,今年土地流拍的现象增多了,但不是下半年才开始集中出现,上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面积和金额的增长率都很高,易居房地产研究院的数据显示,虽然6月以来增幅收窄,但1-8月土地成交建筑面积的累计增幅仍然高达20.3%。这是一个很高的增长率。而且易居的数据显示,8月一二线城市的土地成交面积环比是高增长,三线城市土地成交面积环比大幅下降,但同比增长率非常高。因此,很难说土地成交已经开始趋势性地减速了。而土地成交溢价率下降,则与限地价有关。

其实,土地成交溢价率下降,甚至不断出现流拍现象,与地方政府在土地出让中设置条件有关,比如限房价、竞自持等要求。本来土地起拍价就很高,设置的条件再趋严,开发商拿地的意愿就下降了。因此,就出现了一些地块难成交、部分城市土地成交面积低增长的现象。例如,1-7月北京土地市场出让建设用地面积同比下降28.39%,土地成交金额同比下降37.35%。

但就全国的整体情况而言,土地市场的热度还是比较高的,虽然月度之间会有波动,但累计增长率很高。当然,相比去年,土地市场是降温了,开发商拿地时要认真考虑土地出让的价格和条件,所以出现了整体偏热、局部偏冷的情况。诚如一些分析所言,开发商拿地时更理性了。这与他们的资金链收紧有关。

而在住宅市场上,并没有出现降温的情况。国家统计局的数据表明,1-7月住宅销售面积和销售额的增长都较1-6月上升了。8月刚过,一些机构已经发布了当月部分城市楼市成交数据。中国指数研究院的月报显示,8月监测的主要城市楼市成交面积环比上升5.80%,同比增长19.88%。8月北京楼市成交面积环比增长43.13%,同比增长39.12%。从总体情况看北京楼市回暖了,但是,有报道指出,作为楼市供应主力的限竞房卖得不那么好。这也是整体和局部释放出相悖的信息。

不同角度信息相互“打架”,让人们难以判断房地产市场的形势。这可能反映了市场的某种分化。可以判断的是,目前房价上涨的趋势并没有被抑制住。要实现政治局会议要求的“坚决遏制房价上涨”目标,调控不能放松。而且,调控需要更加有效。

一些城市在土地出让时设置限地价、限房价等条件,就是一种调控措施。今年土地流拍频现,这些城市的政府仍然坚持这些条件,可见调控力度之强。但是,在土地市场实施的这种调控未必能起到遏制房价上涨的效果。一方面,开发商高价拿地会引导房价上涨预期,那么,限地价、限房价能够稳定市场预期,这对遏制房价上涨具有正面的影响;但另一方面,设置这些条件,再加上起拍价比较高,会导致土地出让面积减少,而这又可能导致房地产市场上供给减少。从历史经验来看,土地供应总是不能完成计划,是一些城市房价持续快速上涨的原因之一。

使土地市场上的调控更加有效,是坚决遏制房价上涨的重要内容。这是一个颇具挑战性的任务,政府供地多,开发商的开工、竣工面积未必多;而政府供地少,开发商的开工、竣工面积就有很大可能会减少。也因如此,我们不但对土地市场是否降温难以判断,而且对土地市场降温会如何影响住宅市场也难以判断。要加强房地产调控的有效性,也需要像货币政策那样,完善传导机制——从土地市场到住宅市场的传导机制。

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