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深圳出现全国首个现房销售试点

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距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天,全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。

这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。不过,对于取消预售制度是否有必要,业内争议较大,多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点,不应该“一刀切”全面取消。

现售试点反成地王

时间回拨至2016年6月,为防止地王频现,抑制房企拿地热情,深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块,要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

本以为采取“现售制+暗标”的出让方式,既增加地块的运营成本,提高开发商门槛,又能避免拍卖方式的多次竞价,有利于控制地价。没想到,这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情。

当天,有18家房企及联合体参与投标,其中包括电建+金茂联合体、中海+中铁联合体、葛洲坝、招商地产、金地、碧桂园、万科等全国性知名房企,并且多数为央企。最终,电建+金茂联合体以82.9亿元竞得该地块,折合楼面价5.68万元/平方米,远远超过该区域新房成交均价(4.3万元/平方米),刷新深圳地王纪录。

当时有业内人士预计,该项目至少要卖到8万才能赚钱。

时隔2年,该项目终于正式亮相。中国金茂表示,在绿色健康和智慧科技两方面升级,将该项目打造成为珠三角地区的标杆金茂府项目。

不过,有业内人士认为,在当前深圳房地产市场降温、改善需求陷入观望的背景下,该昔日地王项目以高品质、高价格入市后,市场接受程度还有待观察。

取消预售制或分步推进

众所周知,现房销售对房企资金要求非常高。因此,9月21日,广东省拟取消商品房预售制的传闻一出,立刻引起了房地产市场的恐慌和地产股的下跌。随后,广东省房协回应称,传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。

中国金茂有关负责人接受证券时报记者采访时也坦承,与预售来比,资金方周期加长,资金成本自然增加较多。谈及当初拿这块地的初衷时他称:“当初拿地就是为了响应国家政策,履行央企担当,中国金茂作为央企要在房地产改革的创新道路上探索一条未来之路,为今后的政策转型奠定基础。同时,我们有能力、有信心把龙华金茂府做好,做出品质,做成行业标杆。”

对于取消预售制度对房地产市场的影响,上述中国金茂有关负责人对证券时报记者表示:“我们更希望预售制度改革试点是一个逐步落地的、渐进的方式,如果一刀切,势必带来行业及相关行业的剧烈震荡。”

据了解,龙华地块是深圳推出的首个也是唯一一个现房销售试点地块,目前深圳仍实施商品房预售制。

不过,近期广东省房协在内部讨论时指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

广东省房协同时强调,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开发企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售,并拟定取消预售、全面实施现售的时间表,分阶段推进。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时也认为,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。

当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。“预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。”他说。

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