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李一戈:扰乱楼市的几种情绪信号

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(原标题:李一戈:扰乱楼市的几种情绪信号)

资产市场,有它的情绪指数。情绪跳跃会影响资产价格。有时一个子虚乌有的传闻,也会导致价格激烈波动。

比如,最近有个公众号不负责任地P图,制造了一个国务院发文取消限购的谣言。当天有几个朋友不无兴奋地来向我求证,我直接回复:没有常识。

国办2018(29号文)《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》提出,有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定,不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定,以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定,将进行清理。

全文一个字也没有提到商品房限购。个别自媒体不晓得是无知还是有意,据此炮制出取消楼市限购的内容来。虽然当天它就公开道歉了,但已经造成极坏的影响。顺便说一句,按照该谣言的逻辑,不仅楼市限购要取消,车市限购也要取消。完全是没有根据的瞎说嘛。

这样缺乏常识的谣言短时间也能被广为传播,不是说地产界全都失去了理性判断,而是他们宁愿相信这是真的——与资本市场相似,只看到自己愿意看到的消息。换句话说,它更多是一种情绪性表达。而非理性的情绪滋生蔓延的土壤,又与当下市场现状有关。

如你所知,楼市已呈现出下行的迹象,具体表现为去化放慢,回款迟缓。有些房企已开展打折促销活动,其中甚至包括限价房、限竞房项目。为此,个别地方还出现了前期业主围攻售楼处的现象。之前我写过文章,此风不可长,兹且不提。

与这些市场现状相关的另一种情绪表达,就是“楼市寒冬论”。我也写过几篇文章,目前的市场下行,是此轮严厉调控后的正常调整,而且是已经迟到了差不多一年的调整。过惯了顺风顺水的日子,稍不如意就大嚷冬天来了,实在过于夸张。

还有些为了吸引眼球的自媒体,列举两三个楼盘降价的极端案例,就大写什么房价已经或即将暴跌。人为制造出楼市的恐慌情绪。类似的,宣称万科改造深圳城中村大幅推高了租金,从而制造出住房租赁市场的恐慌情绪,都是一样的不负责任。

认真分析这几种市场情绪的底层,其实暗含了一种诉求,就是希望政府再次救市,救楼市。这也不奇怪。回顾过去的多轮调控,每当楼市出现一点下行苗头,就会有这类观点或者说期望冒出来。现在来看,那些下行、调整,哪里算得上是真正的下行、调整呢?

看过我文章的朋友应该知道,我早就呼吁那些扩张激进或者追求弯道超车的房企,控制节奏,把速度降下来。不能因为三线城市逆市大涨你就也全力杀入,因为2017年价量齐升你就以为2018年还将如此并制定出超出财务底线的目标。

如果房企对当前楼市下行缺乏应有认知,就必须作出调整,不应抱持不切希望的救市幻想,但对楼市前景过度悲观也要不得。不要让非理性情绪信号干扰了理性判断。

让我们重温7月31日中央政治局会议给楼市定的基调:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

这个基调仍然是指导房地产市场的指引。我个人的理解是,在作为房地产市场健康发展基础的长效机制建立之前,楼市的关键词是稳定。以房价为例,稳定,不是说一分钱不涨不跌,而是不能大涨大跌。请注意,个别区域少数楼盘的下跌,不能代表整体的大跌。

楼市的稳定,既包括确保当下现实的稳定,也包括预期的稳定。所以中央提出“合理引导预期”。不要让非理性的情绪干扰了市场的稳定。

楼市当下现实的稳定,包括了调控政策的基本稳定。即,限购政策短时期内不会取消。限购限贷限售等限制性政策,其核心说到底是去除房地产的投资化、投机化。但并不是说调控政策是固定不变的。分类调控、因城施策的调控原则,实际上授予了地方政府根据市场情况完善、微调的裁量空间。

举个例子。最近一段时间,有些城市的土地出让,出现了流标增加的现象。房企不敢拿地,与楼盘去化放缓、资金面略紧有关。从地方政府这方面来说,需要保持投资的基本稳定,包括房地产投资的基本稳定;从房企这方面来说,长远发展,需要不时补充土地储备。

因此,有的城市可能出台一些措施,比如,略微下调房企的土地入市门槛,将房企缴纳土地出让金的期限适当放宽,比如3个月延长到6个月、9个月甚至12个月。这是合理的调整。但你不能据此解读说它是在放松调控。

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