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小米联合华润26.57亿拿地 雷军要成地产大亨了?

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11月5日,小米集团联合华润置地,以26.57亿元竞得北京市昌平区沙河镇的一块一级开发项目土地。

北京市规划和国土资源管理委员会官网信息显示,该地块总用地规模达4.7万平方米,总地上建筑规模为13.7万平方米,土地性质为F2公建混合住宅用地。

中原地产首席分析师张大伟表示,该地块F2公建混合住宅用地的性质,决定着其70%的面积将用于公建,仅30%的面积可用于住宅。

对于小米与华润置地联合拿下此宗地块的目的、后期该地块的具体用途及规划,小米有关方面在接受《国际金融报》记者采访时表示不予置评。

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香饽饽还是烫手山芋

近日,中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。数据显示,2017年,136家上市房企的平均资产负债率高达79.1%,同比上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。

房企自身资金压力较大,而该地块对房企的资金能力要求较高,这或许是华润联合小米共同拿地的原因之一。

该地块挂牌文件指出,该项目须符合北京市昌平区的产业发展方向,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,且自持年限不低于20年。

上海中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示,公建面积越大,成本越高,这或是房企对该地块踌躇不前的原因。

公建比例和自持时长仅是该地块要求之一。

据了解,该项目以刚需为导向,居住建筑规模90平方米以下住房面积所占比重需达到70%,且该地块中商品住房销售均价不得超过54197元/平方米,最高销售单价不得超过56907元/平方米。

张大伟向记者表示,目前北京住宅土地溢价率较低,且有关个人购商住房及写字楼的调控政策从严,所以少有开发商拿商住地。

他进一步分析称,就该地块土地属性而言,一般来说,70%的公建中大部分将用于写字楼等商办用途,小部分用于社区配套。

“如果商业部分不能消化,那么,这个土地价格谈不上便宜。”张大伟认为。

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为何是华润和小米

联合拿地在房地产领域十分常见,但地产公司跨界与互联网公司联合拿地却很少见。

张大伟指出,联合体拿地的比例已从2016年的40%升至目前的80%,但在互联网公司纷纷试水地产界的背景下,此番小米的加入让市场浮想联翩。

华润此次收入囊中的昌平区地块与其拥有的清河五彩城项目相距仅10余公里。

从华润中期报来看,清河五彩城商业中心和写字楼上半年平均出租率分别为98.8%、100%。该片区良好的出租率或是华润此次出手的原因之一,而稳定租金产生的现金流也可一定程度上缓解重资产运营模式带来的资金沉淀问题。

在张大伟看来,这不仅是一次地产公司与互联网公司的跨界合作,也是首次买者和卖者的合作拿地。

张大伟认为,小米此次是作为商服地块的主要使用者,直接从土地开发阶段介入,有利于降低其未来购买商服项目的成本,同时减轻华润的资金及其在商服部分的库存压力。

“各取所需、深入合作”是市场对本次联手的最大猜想。

值得注意的是,华润早在其年报中就透露将探索商业互联网生态体系,旗下万象城的线上消费服务平台“一点万象pro App”也于2017年上线。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示:“小米有‘互联网+’创新思路,华润有通过导入互联网资源,提高智慧社区等产品线的需求,双方可取长补短。后续房企和互联网企业的创新类合作或是大趋势,尤其是在商业地产和社区经营等涉及到新零售、大数据领域时。”

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早有端倪

在此次与华润合作拿地之前,小米布局地产板块的意图已现端倪,但几次试图切入地产领域的结果都不理想。

2017年3月,有消息称,万科将与小米合作开发北京海淀永丰自持地块,主要供小米公司高管和员工购买。

该开发地块原定计划是由万科和小米共同持有产权,但住房购买者无法获得产权和房本,同时无法落北京户口,所持房产也不能在公开市场上自由交易,只能在小米公司内部流转。

此后由于种种原因,该方案最终“流产”,目前上述自持地块为万科翡翠书院。

2014年,小米创始人雷军旗下的顺为资本领投长租公寓品牌寓见,正式进入长租领域。不过,今年10月寓见也遇到了租金贷难题。

除寓见外,据第三方机构不完全统计,顺为资本于2018年内在房地产领域的相关投资交易共计5笔。

此次与华润联合拿地,可谓是小米在房地产领域迈出的实质性一步。

在卢文曦看来,小米此次拿地之后,房子无论卖与不卖,皆有裨益。

“即使因为限价,售卖房产的利润率不高,小米也可利用自有资产进行品牌宣传,一定程度上也符合其布局全产业链的形象。”卢文曦说。

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