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如何降低二手房交易“中介费”?“分项收取”或能起效

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东方网11月29日消息:据《劳动报》报道,上海一品牌房产中介上涨佣金比例的消息日前受到广泛关注。有读者认为,现在房价动辄上千万,无论是2%还是3%的佣金比例,对于买卖双方都是一笔不小的负担。那么国外房产中介一般是如何收费的?是否能按套收取佣金?

主流是按成交价提佣

目前,国内房产中介领域一般都是按照成交金额提取一定的比例,比如上海普遍是2%,其中上下家各1%;北京广州略高于上海。在2015年全国放开价格管制之后,这一领域就由政府定价变为了企业根据市场行情自主定价。期间除了一些互联网中介“昙花一现”地出现过超低佣金甚至“零”佣金之外,绝大部分企业的佣金水平保持稳定不变。

劳动报记者了解到,目前国外房产中介也绝大多数采取按成交金额提佣的办法,且大多数国家地区是双边收费,也就是买家、卖家都要交费。例如美国大多数州是买家3%卖家3%,有些州要求最低各2.5%;我国台湾、还有日本是各2%;澳大利亚是只收业主3%、而且业主还要付推广费用(广告费)。

然而在实际操作过程中,目前国内大多数城市变成了“单边收费”。一业内专家告诉记者,“这是因为卖方市场、业主比较强势,所以他不付佣金而是由买家承担所有佣金。但从国外历程看,基本都实现了双边付费。”

按套收费定价难把握

那么能否按套收取相对固定的佣金,以降低买卖双方的成本?

有业者坦言,“按套收费”是建立在房子好卖、且忽略不同面积、户型、价位这些关键因素的基础上。“1000万的房和100万的房销售策略一样的话,那中介就没人愿意去卖1000万的房子,因为谁都知道总价低的卖得快。”

所以,“按套收费”如果把套均收费订得太高,那违背了降低成本的初衷。如果订得太低,那对于中介企业而言可能面临难以为继的局面。“从线上来看,差不多每2500个浏览才有一个咨询;差不多每10个咨询才会有一个带看;差不多每30个带看才会有1个成交……以上还是建立在真实房源基础上的。所以其实房产中介全行业的利润率只有百分之几,成本很重。”

有业者告诉记者,官方曾经论证过按套收费的可行性,但由于难以把握收费标准的制定而不得不偃旗息鼓。

分项收费等模式可借鉴

对于如何降低佣金比例,有业内人士建议逐步实行“分项收取”。“也就是说,在整个居间过程的带看、尽调、斡旋、签约、贷款、审税过户、物业交验等环节分开收费,客户需要中介公司提供什么服务项,就收什么钱。”我爱我家上海区域副总俞静说道。

“这样一来有可能难度低、风险低的交易,中介公司收得少点;难度高的那就多收费多担责。”链家网首席内容官徐东华说。同时,“分项收取”对于将来一旦出现法律纠纷,是哪个环节出了问题,责任归属也会较为清晰。

此外也有建议采用“分级佣金”制。例如在美国,一般的公寓或者别墅收的佣金,会低于大型商业地产交易收取的佣金;而在我国,公证领域也通常是采取“高价低佣”的策略,公证一份500万的房屋转让合同收取合同价的0.2%,而一份价值1亿元的房屋转让合同只收取0.05%。

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