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父替子卖房反悔 法院认定合同有效

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父亲老赵作为儿子小赵的代理人,将儿子名下的一套房屋卖给了小王,但事后小赵却不认可曾经委托父亲卖房,也拒绝履行合同。小王诉至法院,要求小赵履行房屋买卖合同,获得法院支持。小赵不服,上诉至市一中院,该院近日审结此案,法院认为老赵构成“表见代理”,最终判决驳回上诉,维持原判。

老父卖掉儿子房事后反悔违约

2016年3月6日,老赵以儿子小赵委托代理人的名义与小王的委托代理人老佟签订《房屋买卖合同》,约定将登记在小赵名下的房屋出售给小王。同日,老赵再次以小赵代理人名义与小王的委托代理人老佟及宜居经纪公司签订《买卖定金协议书》及《补充协议》。

合同明确约定,小王于2016年3月6日向小赵支付定金20万元,该定金在交易中自动转为首付款的一部分,剩余房款240万元,小王承诺在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给小赵;双方于2016年8月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续;小赵同意在过户当日将房屋交付给小王。然而,在小王向小赵支付20万元定金后,合同的其他内容却迟迟未履行。小王无奈之下将小赵诉至法院,要求小赵继续履行《房屋买卖合同》。

出示委托书与多份原件代理生效

庭审中,各方对签订合同时老赵是否携带小赵身份证原件,以及授权委托书中小赵签字是否为老赵代签存在较大争议。小赵父子均称委托书上委托人为老赵签字捺印,且老赵没有携带小赵身份证原件;小王则称,签字当天老赵带了小赵的身份证原件,且老赵自认伪造了委托人签字,因此应视为其没有代理权。但是小王在核实相关证据原件后,有理由相信老赵有代理权,购房行为符合“表见代理”的构成要件,合同应为有效;宜居经纪公司亦称老赵当日出示小赵身份证原件,并不知道委托书是老赵自己代签,合同应为有效。

而我国《合同法》第四十九条也规定了表见代理制度:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”实际上,设立表见代理制度的意义,就在于保护了善意第三人的合法利益,从而达到保护交易安全的目的。

认定构成表见代理判决被告过户房屋

一审法院经审理,认定老赵出售小赵房屋的行为是无权代理,但结合表见代理的构成要件及该案具体事实情况,认定老赵的行为构成表见代理。据此,法院判决小赵继续向小王履行《房屋买卖合同》,小王向小赵支付剩余房款之日,小赵将房屋过户并交付给小王。小赵不服,上诉至市一中院。

市一中院经审理认为,签订合同时,老赵持有小赵的委托书、自己的身份证原件及房屋产权证原件等材料,足以使小王信任其是有权代理。小王委托专业的中介机构为其购房提供居间服务,在老赵能够提供委托书、涉案房屋产权证原件等材料以及中介机构对小赵和老赵的身份予以核实的前提下,基于老赵与小赵的父子关系,信任老赵具有代理权,与老赵签订了涉案房屋的买卖合同,是善意无过失。故老赵的行为构成表见代理。

据此,市一中院判决驳回上诉,维持原判。

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