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地产央企分化严重 绩优生少掉队生多

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大浪淘沙,在地产央企的竞争格局中,分化的态势愈演愈烈。回顾2018年,各大地产央企目标迥异、赛道不一:以保利发展、中海地产为代表的部分先头部队野心勃勃,保持第一梯队的领先地位;而以中国金茂、招商局集团等为代表的第二梯队奋起直追,弯道超车,业绩高速增长;而以华侨城、中冶置业为代表的一部分地产央企在规模上则落后于人,成为掉队生。

保利发展、中海地产、华润置地进入TOP10

在2011年国资委认定可以开展地产主业的21家央企中,2018年的销售额分化较大。根据克而瑞发布的《2018年中国房地产TOP200》、中国指数研究院发布的《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示,进入TOP10的为保利发展、中海地产、华润置地三家地产央企,分别位列第5名、第7名、第9名;招商蛇口与中国金茂进入TOP30,分列第12名、24名。

此后至TOP50的排名上,上述两榜单略有不同。在克而瑞的榜单中,中国铁建以886.2亿位列第34名;在中指院的榜单上,中国铁建、中国中铁分别以935亿、722亿位列第33名、41名。

不过,在克而瑞、中指院榜单的第51-100位的排名区间里,中粮置地、中交地产、华侨城、中冶置业、电建地产均上榜;葛洲坝地产、五矿地产等企业则在100名以外。

三家“绩优生”,三家“进步生”

从克而瑞流量数据及排名来看,2018年,保利发展以4050亿元的销售额位列排行榜第五名,与2017年排名持平。

2017年,保利发展喊出“重回前三”的口号。为此,制定了一个明确的“345”计划,即2017年销售额达到3000亿元,2018年销售额达到4000亿元,2019年达到5000亿元。

一直以稳健号称的中海地产2018年全年销售额达到2634.74亿元,排名第七名,与2017年持平。同时,中海地产仍然保持稳健的发展态势,在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率,其2018年上半年负债率仅为59.96%。

地产央企第三名华润置地2018年销售额为2106亿元,同比增长38.46%,位列第9名,排名相比于2017年上升3名;同时,2018年上半年,华润置地的综合毛利率水平达到48.1%,比2017年同期提高13.1%。

作为第一梯队,保利发展规模再扩张,中海地产维持稳健发展,华润置地持续高利率的优势,这三家地产央企表现可圈可点,成为地产央企中的绩优生。

2018年,中国金茂的业绩同比增速达到83%,在千亿房企中销售额增速位列第一。根据克而瑞数据显示,2018年,金茂全年实现销售额1280亿元,挺进千亿军团,位列排行榜第24位。同样,千亿房企中增长相对较快的还有招商蛇口,其在2018年实现销售额1705亿元,列第12位。

此外,在中指院榜单上,中铁建距离千亿目标也只差临门一脚,2018年销售额同比增长44.29%至935亿元。中国中铁销售额722亿元,相比2017年350亿元,增幅达到106.29%。

部分央企仅跨过百亿

逆流行舟,不进则退。在激烈的竞争环境中和严厉的宏观调控下,即使销售额有所增长,但是规模仍然较小,最终沦为掉队者。例如,在千亿房企的队伍日益庞大的同时,部分央企才刚跨过百亿元,规模踯躅不前,排名位于百名之后。

根据克而瑞榜单,正在转型文旅的华侨城在2018年的销售额为276亿元,位列87名。此外,五矿地产和葛洲坝地产分别实现210亿元和118亿元,分列第105名和144名。

此外,其余在国资委认定的21家可以开展房地产业务的名单中,诸如港中旅集团有限公司、南光集团有限公司、中航工业、神华集团、中煤集团、鲁能集团、新兴集团等并未出现在上述两榜单中。

有业内人士表示,即使是房地产同行,对这些企业房地产方面的业绩了解也较少。除了鲁能集团外,上述企业在房地产方面的影响力普遍较小。

对此,中指院内部人士回应称:“榜单中统计的企业为房地产作为主营业务的企业,且业务占比达到60%,所以并未能提供上述企业销售额。”

重组助长央企规模

为了提升业绩,扩大市场竞争力,近年来,地产央企以多种方式推进重组。2018年12月4日,中粮地产重组大悦城获证监会通过,这意味着中粮集团旗下房地产板块内部重组成功。根据克而瑞数据,中粮集团销售额为547亿元,排名51位。这也预示着整合成功之后,中粮集团地产业务的规模再上台阶。

除了央企内部重组,央企参股民企或者引入民企进行混改也成为重要趋势,典型案例是绿城与中交的合作。目前,中交房地产控股绿城中国和中交地产两家上市公司以及中交置业,大力发展国内房地产业务。

2018年,中交房地产所控股的绿城中国业绩增速有所放缓,全年销售额达到1564亿元,同比2017年的1463亿元增长约6.9%,但是增幅有所放缓,排名下滑至17名。

此外,五矿集团曾经在2015年宣布与中冶集团进行重组,将中冶集团整体并入五矿集团,重组完成后,五矿集团的总资产达到7000亿元。目前,在克而瑞的榜单上,中冶置业和五矿地产的排名相对滞后。如果将两个企业的总销售额加起来,总额超过500多亿,排名可以进入前50名。

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