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典型房企2018年融资规模 下降约11%

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对于房企而言,2018年融资环境正在持续收紧,融资成本和难度也在加大。根据克而瑞研究中心的不完全统计,2018年85家典型房企的融资总额为11920亿元,同比下降11.09%,尽管去年上半年融资总额同比仍有11%的增幅,但下半年融资额同比降幅达到29.4%。

融资环境收紧中回暖

从政策层面看,2018年房企融资环境继续保持此前几年的收紧态势。例如在2018年1月底,上海银监局九层下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》,对投向房地产的并购贷款进行严控。

在国内融资渠道受限的背景下,部分房企发布了境外融资计划,碧桂园就曾在去年年初发行了156亿港元可转换债券,并以配股的方式,融资10亿美元。但在2018年5月11日,国家发改委联合财政部发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,限制境外发债的使用用途。克而瑞研究中心指出,该政策出台后,房企境外发债的规模开始逐月下降。

到了去年年末,房企融资开始出现回暖,房企融资规模连续两个月有所回升。其中11月房企融资额为1044亿元,12月则达到1061亿元。

年末的回暖并没有改变全年融资总额的局面,克而瑞研究中心指出,房企境外发债大幅下跌令去年下半年融资总额同比仍有近三成的降幅。不过,由于2017年,恒大引入战略投资者,佳兆业发行了大量境外债券进行债务重组,融资额均较大,若剔除这两家企业的影响,2018年85家房企的融资总额为11575亿元,同比增长0.7%,增幅较2017年进一步下降。

企业融资成本增加

根据统计,去年有超过60%的房企融资总量同比增加,其中有45%的房企融资增幅超过50%。克而瑞研究中心指出,一方面是因为2018年上市企业较多,这些企业上市后融资有较大突破,另一方面,部分国企、央企的融资优势较为明显,融资额也有上涨。不过,尽管部分房企融资上升,但去年并没有企业在融资额方面超过千亿元。

与此同时,企业融资成本也在上升。从单个企业的融资成本来看,有86.0%的房企融资成本较2017年全年上升,其中增幅超过1个百分点的房企占到四成,大部分属于扩张性以及中小型房企。

监测显示,2018年85家典型房企的新增融资成本为6.40%,比2017年增加0.17个百分点。其中境内债券平均成本为5.75%,境外债券平均成本为7.08%,与2017年相比均有上涨。特别是境外融资成本,去年上半年的平均值还在6.09%,到下半年攀升至8.60%。

尽管境外债券融资成本较高,但从整个2018年的情况来看,境外债券融资的占比仍在上升,从2017年的23.5%升至2018年的33.6%。境内债券融资的占比从2017年的58.6%降至2018年的57.9%。

突破口在哪里?

去年年末房企融资金额出现回升,但融资成本并没有下降,克而瑞研究中心认为,未来一段时间房企融资成本仍将维持高位。不过,资产证券化和住房租赁相关专项债券,或是企业融资的突破口。部分优势房企受益于近期的政策,可以通过发行企业债券增加现金流。此外,在表内融资收紧的情况下,房企纷纷加强了和金融机构的合作,以拓展企业的融资渠道。

房企与金融机构的合作在去年下半年有很多案例。例如中国平安与华夏 幸福在去年9月建立全面战略合作伙伴关系,平安集团将向华夏幸福提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理、投资银行等多元化服务。市场普遍认为华夏幸福未来的融资成本将有所降低,融资信用也将因为平安的加入而进一步提高。

另外,房企参与成立地产基金也是一种解决方案。例如华润置地联合世博及中国人寿,于去年10月12日达成合作,设立150亿元商业地产投资基金。这其中,中国人寿注资90亿元,承担了总价的60%,而华润置地自身出资仅为30亿元。克而瑞研究中心认为,这让华润置地降低了对母公司的资金依赖度,对企业未来发展有不小帮助。

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