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京、津土地规则“异动” 个案还是松绑信号?

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北京某房企人士向21世纪经济报道指出,在土地出让规则中不实施限价,并不意味着销售环节就可以随意定价。按照现有规定,开发商在项目定价中,需参照自身的成本以及周边同类项目的价格。如果企业定价过高,就不会通过预售证的审批。

1月10日,天津市滨海新区土地发展中心宣布,取消“津滨开(挂)2012-13、14、15、16号地块”中“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,将自持租赁住宅调整为可售住宅。这是全国首例获准租赁改销售的情况。

此前一天,北京新推出的两宗土地,一反常态地未设置销售限价条款。

这种微妙的变化引起了市场关注。同部分城市做出的微调一样,有分析人士将其视为楼市调控松绑的一种信号。

过去一年来,在持续严厉的调控打压下,房地产企业的拿地积极性下降,土地市场交易明显降温,松绑调控成为不少从业者的诉求。此前,山东菏泽、广州、珠海等地曾对楼市政策进行微调,但这种做法并没有蔓延开来。北京、天津在土地规则的变化,是否意味着调控政策松绑?

规则变化均属“个案”

据21世纪经济报道了解,天津上述四宗地块位于滨海新区,于2012年11月14日出让。招商以底价4.495亿元斩获这四宗土地。此后,泰达入股,双方共同开发。

这四宗地块均为住宅用地,其中包含可售部分和自持部分(即出租)。如今,开发商已将其打造成别墅项目,并已入市销售。

近年来,随着“租购并举”住房制度的确立,包括天津在内,各热点城市密集推出租赁地块,租赁型土地的交易规模大大增加。天津市滨海新区土地发展中心并未公布此次调整的原因,但此举显然属于“逆流而上”。

某天津房企人士向21世纪经济报道表示,当天津于2012年出让这几宗地块时,监管层尚未提出“租购并举”的说法,国内也甚少有直接出让租赁用地的做法。因此,滨海新区做出这一尝试,有着先行先试的意义。

该人士认为,天津允许这一项目“租赁改销售”,应是基于项目本身情况作出的调整,属于个案。

北京的案例属于另一种情况。1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。其中,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

从2016年开始,北京提出“限房价、竞地价”的土地出让方式,即在土地出让前,就限定了地价的上限和未来商品住房的销售价格。此后,北京出让的大部分地块,都采用了这种方式。

中原地产指出,去年10月推出的石榴庄地块和11月推出的延庆新城地块,均未采用这种方式出让。因此,此次两宗地块的出让规则变化,并不是反常现象,当然不意味着土地出让规则的松绑。

北京某房企人士向21世纪经济报道指出,在土地出让规则中不实施限价,并不意味着销售环节就可以随意定价。按照现有规定,开发商在项目定价中,需参照自身的成本以及周边同类项目的价格。如果企业定价过高,就不会通过预售证的审批。

“以前北京也不在土地出让中做销售价格限制,都是通过预售环节进行控制。”该人士表示,主管部门会在各个环节对项目价格进行限制,土地出让只是其中一环。

谨慎投资仍是主旋律

过去一年来,在持续严厉的调控打压下,房地产企业的拿地积极性下降。易居克而瑞发布的数据指出,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。

易居克而瑞还表示,2018年TOP100企业拿地销售比为0.38,较2017年0.59的平均水平相距甚远。百强房企在拿地上投资金额减少,整体投资态度趋于谨慎。各梯队来看,无一例外大幅下滑。

该机构指出,“一方面是这些房企在2018年销售规模增长较快,例如富力、金科早在2018年前十月业绩就已经突破千亿,另一方面,对市场持谨慎态度,导致房企在投资拿地上相对保守,如阳光城、泰禾、融信等企业拿地金额较去年下滑幅度较大。”

受此影响,2018年土地市场的平均楼面价溢价率都有所下滑,流标、流拍现象明显增多。比如,一向地块推出便受到争抢的上海、杭州、苏州等热点城市,都遇到了无人报名导致地块流拍的现象。在土地市场较为火爆的三四线城市,土地整体溢价率也明显下降。

到2019年,情况并未有明显好转,低溢价率仍是市场常态。

2018年12月以来,山东菏泽、广州、珠海等地曾对楼市政策进行微调,并引发“松绑”的猜想。受访者普遍认为,北京、天津此番在土地出让环节的微调,不能被视为“松绑”的延续。

易居克而瑞指出,“谨慎投资”仍是未来的主旋律。“当前市场向下的趋势并未出现实质性逆转,融资紧仍然是房企扩张的拦路虎,多数城市市场也未明显见底,地市、楼市继续降温是大概率事件。2019年无论是龙头房企还是中小房企,整体的投资态度都将进一步趋于保守,安全过冬成为房企的共识。”

前述北京房企人士表示,去年11月以来,房企融资闸门一度开启至今,不少房企借机补充资金。但由于融资成本较高,这并不能改变企业在拿地和投资中的谨慎态度。

公开信息显示,融创于1月11日拟发行的三年期6亿美元的票据,年利率已达到8.375%,明显高于此前一年多来大中型房企4%-6%的发债成本。力高集团同日宣布,拟发行本金总额为2.5亿美元的票据,年利率更是达到13.5%。

该人士表示,相比之下,未来并购市场将可能继续旺盛。虽然有一定的潜在风险,但由于并购市场拿地成本低,企业更倾向于使用这种方式。

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