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坚决遏制房价上涨并对房价合理下行保持容忍态度

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近日中国指数研究院发布的数据显示,2018年全国300城市土地出让金总额为4.2万亿元,同比增加2%。2018年土地出让的流拍情况显著增多,溢价率也大幅下降,但整体上还是维持了增长。分城市看,则是冷热不均,一些城市土地出让金仍然是高增长,也有一些城市出现了负增长。在四个一线城市中,上海和广州的涨幅较高,而北京和深圳则同比减少了40%多。在土地出让收入最多的20个城市中,有10个是同比下降的。

土地市场分化的状况,在2019年还可能持续,这可能促使一些城市在“因城施策”的条件下放松房地产调控,以维持土地出让收入的增长。

2019年宏观政策要强化逆周期调节,货币政策会在边际上偏宽松,再实施多次降准,维持社会融资规模较快增长;财政政策方面,则要实施更大规模的减税降费,还要地方政府增加基建方面的支出。地方政府会被允许较大幅度地增加专项债券发行以筹集资金,但一些地方政府对土地出让收入的需求也会更为迫切。土地出让收入不但是基建支出的主要资金来源,也是发行和偿还专项债券的资金保障。如果土地出让收入低增长甚至负增长,一些地方政府将缺乏增加基建支出和专项债券发行的底气。2018年1-11月累计,土地出让收入相关支出55677亿元,同比增长42.1%,这是积极财政的重要体现;土地出让收入相关收入53362亿元,同比增长28.9%,增速也很高,但已跟不上支出的速度。

因此,我们可以预计,一些城市将采取措施推动房价上涨,以增加土地出让收入。在房住不炒的原则下,他们不会直接采取刺激措施,但很有可能会放松限购、限价、限售等调控措施,实际上,目前已经有一些城市蠢蠢欲动了。另外,还可能有一些拉抬房价的措施出台,类似于这几年流行的人才引进,以增加房地产市场的购买力。

另一方面,随着货币政策在边际上偏宽松,限贷的效果会打折扣,而房贷利率可能走低。货币政策逆周期调节的本意是支持实体经济,但根据以往经验,将有相当一部分资金流向房地产市场。

在宏观政策调整中,房价可能“借力”逆周期调节呈现反弹,这是我们需要密切关注的情况。如果出现这种情况,不但会削弱逆周期调节的效果,而且可能吹大房地产泡沫并引发相关风险。在目前的房地产市场形势下,如果泡沫膨胀并破灭的风险是很大的。应该防患于未然。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据,我们可以判断,目前房价缺乏持续上涨的动力。房价在2018年3月以后有反弹的迹象,环比下降的城市个数逐渐减少,环比上涨的城市个数逐渐增多。但反弹的势头并不是非常强,9月之后又开始变得低迷,环比下降的城市个数逐渐增多,环比上涨的城市个数逐渐减少。到2018年12月,新房价格环比下降的城市有8个,而二手房价格环比下降的城市更是多达22个。反弹乏力这个事实说明,房价已经太高了,目前的市场需求难以将它推到更高的水平。多数首次置业者基本上已经放弃购房的希望,房地产市场需求以再次置业者的换房为主。这意味着,房价走势可能发生逆转,进入下降通道。在人们的印象里,中国房价是一直上涨的,但实际上,过去已经发生过几次周期性调整,例如2014年就是下降的走势。

尽管房价已经缺乏持续上涨的动力,但也没有真正进入下降通道,并且有很多人还在等待反弹,这很大一部分原因是由于“房价不会跌”的神话,使房价上涨的预期仍然比较强,而且流入市场的资金还比较多,例如土地出让金、商品房销售额还能维持增长,但势头已经弱了很多。

房地产市场有调整的需要,但房价上涨的预期仍然较强,于是,多空之间形成了脆弱的平衡,使房价整体上呈现难涨也难跌的态势,一些城市上涨而另一些城市下降,一些时期上涨而另一些时期下降,处于分化和波动的状态中。在这样的形势下,如果地方政府借逆周期调节之机放松调控,同时资金流入房地产市场的速度加快,就会打破多空之间的脆弱平衡,刺激房价再次反弹(之所以说“再次”,是因为这种反弹在2018年3月之后发生过一次)。这会将房价推到更高的水平。目前的房价水平已经难以维持,更高的水平意味着泡沫风险和更高的杠杆,因为房价在反弹一段时间之后就会下滑,并形成连锁反应。

为了避免这种情况的发生,在逆周期调节中,应该坚决遏制房价上涨,并对房价合理下行保持容忍态度。房价从目前的水平下行,风险基本上是可以控制的,应该允许房地产市场进入周期性的调整。

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