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购买法院拍卖房产 风险需防范

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近来,法拍房成为房地产市场关注的焦点,因其价格一般只有市场价的七成左右,吸引了不少购房者的目光。各地甚至还不时传出断供房源增多,法院折价甩卖的消息。到底什么是法拍房?

据介绍,法拍房是法院拍卖房产的简称。通常有以下几种情况可能产生法拍房,一是商业贷款产生,购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款。二是民间借贷产生,如张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,李四不能直接取得抵押房产,只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。三是司法没收产生,如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产可依法拍卖,变现后的钱款收归国库。四是无主财产,即无人认领的房产。

家住四川成都的刘先生和几个有买房意向的亲朋好友组了一个微信群,这两天热议的话题就是法拍房。“法拍房比周边同等品质的房子便宜不少,值得买。”“但是,购买法拍房可能存在很多风险。”在微信群里刘先生和好友一起讨论着购买法拍房的好处和风险。

购买法拍房到底有哪些风险需要防范?对此,记者采访了专业律师。广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示,购买法拍房,首先要看房屋是否属于“交吉拍卖”。所谓交吉,是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离,不搬离的,由法院负责腾空房屋交付给买受人,买受人能够及时收房入住。若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话,则意味着房屋可能有合法租户,或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用,法院拍卖后,不负责腾空房屋交付给买受人,房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以,竞拍不交吉房屋,可能出现竞拍成功后,买受人无法收房使用的风险。

其次,房屋过户税费的问题。法拍房过户的全部税费都由买受人承担,买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费,法拍房种类非常多,如继承性质的房屋、商业性质的房屋等,有的房屋过户涉及的税费非常高,买受人竞拍前一定要有充分准备,计算好成本。

同时,还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费,包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等,买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。

此外,落户问题。对于法拍房,法院只负责房屋产权过户,但不负责买受人落户,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是,在执行限购的城市,还要符合限购政策。

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