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双合同“埋雷” 楼市下行后的精装修博弈

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2018年以来,武汉楼市因装修“货不对板、价格虚高”引发过大规模舆论纷争。

2019年1月22日,一份落款为“武汉市房产交易中心”,内容关乎“部分精装修商品房可以办理退房解约”的文件更将业主和开发商的关系推向了对立面。

不过,武汉仍有一些相关部门和官员表示对上述文件“不知情”“不清楚”。

武汉市青山区房管局李科长向《每日经济新闻》记者表示:“我们没收到过这个‘文件’。”“市政府已经在调查这个文件了。”“我认为文件出得有问题。”不过他后来又改口道:“市房管局下发的文件应该去问市里,我本人不负责解释这个文件。”

当记者向武汉市房地产交易中心核实这份文件的真实性时,一位工作人员表示,文件已下发到各个区,内容是真实的。当记者进一步询问相关细节以及操作方式何时出台,对方表示,细则不清楚,房管局只负责注销合同,其他内容和开发商自行协商解决。

购房者:捆绑装修货不对板,不收!

2017年7月,小王(化名)得知绿地国际理想城四期即将开盘,连楼盘还没有取得预售证都没在意,赶紧交了十万元认筹金,以保证有资格去抢房。

据小王回忆,当时因为周边二手房价格比新房贵很多,很多人都盯着新房,买中一套相当于赚了差价,就算交了房款后一个月才能签合同,大家都愿意。

两天后,他看到置业顾问发来的预售证,得知这套房的备案价是毛坯价格为9000元/平方米。但购房者要按全装修款价购买,也就是11000元/平方米,因此需要签“双合同”。

“疑虑肯定是有的,但怕买不到房,又看到是大开发商,就还是签了(两份合同)。”小王告诉《每日经济新闻》记者。

2018年12月1日,小王终于目睹了样板间真容——门和窗并不是此前许诺的品牌,地板五金质量看起来也不高,厨卫的设计更是不尽合理,这装修能值2000元/平方米?

很快的,众多按捺不住的业主们聚集在一起“围攻”售楼部。“要么退回装修款(自己装修),要么(开发商)给装修升级,要么不承担合同违约金退房。”

但“免责退房”等细节文件尚未明确,大多业主并不打算退房。“退房要先解押,还要违约金,银行利息也付了不少了。”

有业主向记者直言,文件中的“退房”其实对他们意义不大,但如果政府出面了,就希望能对开发商施压,“装修货不对板,我们不收!”

开发商:退房可以,退装修不可能!

“退‘全装修’我们不接受!”海伦国际营销经理的回应同样强硬。

当着众位业主,他表示,不退装修但可以退房,前提是按照合同执行,这是集团的最终决定。“如果业主对装修不满意,公司会积极改进。”

该经理告诉《每日经济新闻》记者,“退房”文件他们业内很多人并未见过,但无论是真是假,对他们其实都没有实际影响,因为集团方面很明确——退房可以,退装修不可能。

此外,记者还采访了武汉当地6家位列“可退房楼盘名录”中的开发商,其几乎众口一词:“退房可以,退装修不可能。”

一家武汉销售TOP10的房企相关负责人表示:“武汉不是第一个出现这种情况的城市,集团对这种事态度很显然,买卖过程中双方都自愿签署了合同/协议,有明确的约束和要求,装修款是不可能退的,退房可以按流程处理。”

武汉某年销上千套的品牌房企也透露,现在就看从装修上拉一点利润出来,公司不可能“赔了夫人又折兵”做赔本买卖,退精装修的钱不可行。

“武汉新房限价,我们利润压得很薄,加之去年中一二手房价差在10.5%全国第一,大家都在抢,也没见过谁因装修犹豫的,因为基本是买到就是赚到。现在又想‘赚’装修款,开发商也很难接受。”

官方:默认毛坯价、装修价“双合同”

一方面,购房者认为开发企业“备案的就是毛坯”,并坚定了自己维权成功的信心;另一方面,开发商则坚持全装修交付没有猫腻,合同总价分为毛坯部分和装修部分。

购房者和开发商互不买账,武汉维权的楼盘几乎都陷入了僵局。

面对业主和房企的各执一词,主管部门只能“摊手”——由于《文件》细则尚不明确,武汉多个层级部门也无法给出详细答复。

关于“双合同”,主管部门是否默许这种操作?《每日经济新闻》记者从购房人章先生与武汉市房管局的一段通话录音中听出了端倪。

“绿地光谷项目170地块(即绿地国际理想城备案名称)交付标准是全装修房。你们应该签了两个合同,备案毛坯价格是决定全装修的定价。武汉市装修标准为:毛坯房单价1万以下的装修不得高于2000元,10000元~15000元的不得高于2500元。”

此外,武汉市房管局在也在城市留言板中多次回复购房者:“目前,我市要求开发企业提交的预售方案应包括预售房屋的毛坯价格、房屋的交付标准等主要内容。海伦国际预售方案备案交付标准为全装修,项目毛坯均价为9000元/平方米,按装修指导价,该项目装修价不超过2000元/平方米。”

即官方基本默认了允许毛坯价和装修价的双合同,但对装修价格上限有具体规定。

律师:协商升级工程质量最可行

“房价在2017年正是上升期,大家都心知肚明——‘买到就是赚到’,开发商也知道大家都是这个想法,才敢这么操作。”武汉某律师事务所尤律师告诉《每日经济新闻》记者。

但针对业主们“要求退还装修款”的诉求,他直言:“几乎是不可能的。”

在尤律师看来,“开发商的委托装修合同,模糊了收费标准,‘委托代收’的款项也并非承诺全部适用于装修材料及人工费,而是包含了品牌宣传费、服务费等七八项其他费用。并且,委托装修合同签署日期为2017年11月,而现在为期一年的诉讼期已过。”

对于装修合同是否涉嫌“捆绑”“强迫”,尤律师认为,“在可选择的条件下,购房人选择了这个‘条款’,只要合同本身不违反法律法规,那么两个合同之间的约定就是合法的。”

他建议,大家还是要选择更具有操作性的解决方案。在目前双合同暂不可能解除的情况下,与开发商协商提高工程质量,是最合理的方式。

“一是敦促开发商重新规范材料品牌、型号,公开质量标准;二是重新打造样板间,并按规定进行‘封样’;三是协商定期举行工地开放日,邀请业主代表监督工程质量,最终保证新房交付与样板间质量保持一致。”尤律师表示。

(出于保护记者人身安全考虑,本文记者署名为化名)记者 刘柏 王宝汗 每经编辑 林菁晶

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